OMI quotazioni immobiliari 2026: guida completa alla banca dati Agenzia Entrate

In sintesi: l’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) è la banca dati ufficiale dell’Agenzia delle Entrate che pubblica le quotazioni immobiliari di tutti i comuni italiani, suddivise per zona OMI, tipologia, stato di conservazione. Le quotazioni OMI sono il riferimento fondamentale per: stimare il valore di un immobile, calcolare l’imposta di registro, verificare la congruità di un prezzo richiesto, valutare un mutuo. Si consultano gratuitamente online sul portale Agenzia Entrate. In questa guida vediamo come usare l’OMI quotazioni immobiliari nella pratica e quali sono i suoi limiti rispetto a una valutazione tecnica formale.

Cos’è l’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare)

L’OMI è una struttura dell’Agenzia delle Entrate (ex Agenzia del Territorio, prima del 2012) che raccoglie e pubblica due volte all’anno i dati sui prezzi di compravendita e canoni di locazione del mercato immobiliare italiano. È il riferimento ufficiale per:

• Privati che vogliono valutare un immobile prima di comprare/vendere
• Banche che valutano la congruità del valore in operazioni di mutuo
• Notai che verificano l’imposta di registro sull’atto di compravendita
• Tribunali in caso di periti d’ufficio per controversie immobiliari
• Professionisti tecnici (geometri, architetti, ingegneri) come base per perizie

I dati delle quotazioni OMI vengono raccolti dalle compravendite registrate ai notai e dalle dichiarazioni dei contribuenti (imposta di registro), poi elaborati e pubblicati per zona OMI, tipologia immobiliare, stato di conservazione.

1. Come accedere alla banca dati OMI

L’accesso è gratuito e non richiede registrazione. Ecco la procedura passo passo.

Passo 1 — Sito ufficiale Agenzia Entrate

Vai su https://www.agenziaentrate.gov.it → sezione “Servizi” → “Schede del Fabbricati e dei Terreni” → “OMI – Banca dati delle quotazioni immobiliari”.

Oppure direttamente: https://wwwt.agenziaentrate.gov.it/geopoi_omi/index.php.

Passo 2 — Selezione localizzazione

Sul portale “Banca dati OMI” inserisci:

• Provincia
• Comune
• Periodo (semestre di riferimento, es. 1° sem 2026)

Apparirà la mappa del comune divisa in zone OMI (numerate, es. “B1”, “B2”, “C1”, “D1”).

Passo 3 — Selezione zona OMI

Identifica la zona OMI che corrisponde al tuo immobile. Le zone OMI sono macro-aree omogenee per caratteristiche urbanistiche e di mercato. In una grande città ce ne sono 8-15; in un piccolo comune anche solo 1-2.

Per identificare la zona del tuo immobile:

• Mappa interattiva (zoom + click)
• Indirizzo specifico (geocoding)
• Lista vie comprese in ciascuna zona

Passo 4 — Selezione tipologia

Dopo aver selezionato la zona, scegli:

• Tipologia (Abitazioni civili, Abitazioni di tipo economico, Ville e villini, Uffici, Negozi, Magazzini, Laboratori, ecc.)
• Stato di conservazione (Ottimo, Normale, Scadente)
• Destinazione d’uso (Residenziale, Commerciale, Direzionale, ecc.)

Passo 5 — Tabelle quotazioni

Apparirà la tabella con:

• Valore di mercato min (€/m² compravendita)
• Valore di mercato max (€/m² compravendita)
• Valore di locazione min (€/m²/mese affitto)
• Valore di locazione max (€/m²/mese affitto)

Esempio tipico per Bologna zona Centro Storico, abitazioni civili stato Normale, 1° semestre 2026:

• Valore mercato: 4.500 – 5.800 €/m²
• Valore locazione: 18 – 22 €/m²/mese

2. Come leggere le tabelle OMI: guida pratica

Le tabelle OMI non sono semplici numeri. Per usarle correttamente serve capire come funzionano.

Range min-max: cosa significa

L’OMI fornisce sempre un range (es. 2.500 – 3.200 €/m²), non un valore unico. Il range esprime la dispersione del mercato della zona OMI: nello stesso quartiere ci sono immobili che si vendono a prezzi diversi in base a:

• Stato manutentivo specifico
• Esposizione (luce, vista)
• Piano (alto vs basso, con vs senza ascensore)
• Pertinenze (cantina, garage, balcone)
• Anno di costruzione e qualità architettonica

Stato di conservazione

L’OMI distingue 3 stati:

Stato	Significato	Indicazione di mercato
Ottimo	Immobile recente o ristrutturato di recente	Range alto della tabella
Normale	Immobile in stato discreto, abitabile	Range medio della tabella
Scadente	Immobile da ristrutturare integralmente	Range basso o sotto

Tipologie OMI principali

Sigla	Tipologia	Caratteristiche
A	Abitazioni civili	Standard residenziale tipico
B	Abitazioni di tipo economico	Edilizia popolare, anni ’60-’80
C	Ville e villini	Indipendenti o semi-indipendenti
F	Uffici	Direzionali
G	Negozi	Commercio al dettaglio

Per la maggioranza delle case private la categoria di riferimento è A (Abitazioni civili).

Come interpretare il range nel pratico

Per un appartamento standard di tipo A in Normale conservazione, OMI Bologna zona “Mazzini”: 4.200-5.500 €/m². Per stimare il valore reale del tuo immobile:

• 80 mq di standard medio → punto medio ≈ 4.850 €/m² → valore ~388.000 €
• 80 mq con cantina e garage → +5-10% → 410-430.000 €
• 80 mq al 4° piano senza ascensore → -5-10% → 350-370.000 €
• 80 mq esposizione singola nord → -3-5% → 370-380.000 €

3. Limiti delle quotazioni OMI (cosa NON sono)

Le quotazioni OMI sono uno strumento prezioso ma hanno limiti precisi. Conoscerli evita errori.

❌ NON sono perizie formali

L’OMI fornisce range medi per zona, NON un valore certificato per il singolo immobile. Per atti formali (eredità, divorzi, contenziosi, finanziamenti elevati) serve una perizia tecnica firmata da un tecnico abilitato.

❌ NON sono aggiornati in tempo reale

L’OMI pubblica i dati due volte all’anno (semestralmente). I dati pubblicati nel 2° semestre 2026 si riferiscono alle compravendite del 1° semestre 2026. In mercati dinamici (Milano, Roma, Bologna), i prezzi possono essere variati del 3-7% nel periodo di lag.

❌ NON catturano sub-zone fini

In una grande città le zone OMI raggruppano quartieri vasti che possono avere sub-zone con prezzi molto diversi. Esempio Roma zona “B23”: include sia Esquilino che parte di Termini, con range €/m² che varia del 20-30% tra le due sub-zone.

❌ NON considerano la classe energetica

L’OMI non differenzia gli immobili per classe energetica. Un immobile classe A e uno classe G nella stessa zona OMI hanno la stessa quotazione tabellare, anche se nel mercato reale c’è uno spread del 15-25%.

❌ NON capturano premium per ristrutturazione recente

Un immobile appena ristrutturato (con tutti gli impianti nuovi, finiture moderne, salto di classe energetica) ha valore di mercato sopra il “Ottimo” OMI. Lo strumento sottostima questa categoria.

✅ Cosa l’OMI fa bene

L’OMI è invece molto affidabile per:

• Confronto tra zone dello stesso comune (zona A vale il 30% più di zona B)
• Trend storici (5-10 anni di serie temporale per ogni zona)
• Verifica congruità prezzo richiesto dal venditore
• Calcolo imposta di registro (per opzione “prezzo-valore” prima casa)

4. Come usare l’OMI nella valutazione di un immobile

Vediamo i 5 casi d’uso più frequenti per privati.

Caso 1 — Sto comprando casa, è un prezzo giusto?

1. Identifica zona OMI dell’immobile + tipologia + stato di conservazione
2. Consulta tabella OMI: estrai range min-max €/m²
3. Moltiplica per metri quadri commerciali dell’immobile
4. Confronta con il prezzo richiesto dal venditore

Risultato confronto	Interpretazione
Asking < range minimo	Possibile occasione (verifica criticità nascoste)
Asking dentro range	Prezzo coerente con mercato
Asking > range max	Asking sopra mercato, trattativa obbligatoria

Caso 2 — Sto vendendo casa, a che prezzo?

Stessa procedura inversa:

1. Identifica zona, tipologia, stato del tuo immobile
2. Estrai range OMI
3. Posiziona il tuo prezzo dentro il range in base alle caratteristiche specifiche (esposizione, piano, pertinenze, ristrutturazione recente)
4. Considera “premium di mercato” rispetto a OMI: tipicamente +5-15% se l’immobile è in stato realmente Ottimo

Caso 3 — Mutuo: la banca quale valore considererà?

Le banche italiane usano la perizia tecnica del proprio perito (geometra/architetto/ingegnere convenzionato) come riferimento principale, NON le quotazioni OMI. Tuttavia, il perito si ispira anche all’OMI per validare la propria stima.

Tipicamente il valore peritato per mutuo è:

• Vicino al range medio OMI per immobili standard
• Sotto il range OMI per immobili da ristrutturare
• Sopra il range OMI per immobili premium ristrutturati

Caso 4 — Imposta di registro: opzione prezzo-valore

Per la prima casa, sull’imposta di registro 2% si può optare per il regime “prezzo-valore” che calcola l’imposta sul valore catastale (rendita catastale × 115,5 per prima casa) invece che sul prezzo dichiarato. L’OMI serve come riferimento per validare la correttezza del prezzo dichiarato all’atto.

Caso 5 — Eredità o divorzi

Per atti di successione o divisione patrimoniale si usa solitamente il valore catastale (più basso del valore di mercato). L’OMI serve come riferimento integrativo se le parti vogliono basarsi sul valore di mercato anziché su quello catastale.

5. Strumenti complementari all’OMI

L’OMI è un punto di partenza. Per una valutazione robusta servono strumenti complementari.

Calcolatori parametrici online

Strumenti come ImmoProf (di Ristrutturalo) integrano l’OMI con coefficienti correttivi per:

• Classe energetica (premium classe A/B vs sconto classe F/G)
• Stato impianti
• Esposizione e piano
• Pertinenze
• Anno di costruzione
• Qualità architettonica della zona

Risultato: valore parametrico più preciso del range OMI grezzo.

Portali immobiliari

immobiliare.it, idealista.it, casa.it mostrano i prezzi richiesti dei venditori (asking) NON quelli effettivamente pagati (closing). Lo spread asking-closing in Italia 2026 è tipicamente del 5-12%.

Quotazioni private

Aziende come Borsino Immobiliare, Tecnocasa Centro Studi, Tecnoborsa pubblicano report di mercato semestrali con dettaglio sub-zona. Sono complementari all’OMI ma costano (€100-500 per report).

Perizia tecnica formale

Per atti formali servono perizie firmate da geometra, architetto o ingegnere abilitato. Costo €300-1.500 in base alla complessità. È l’unico strumento certificato legalmente.

6. Quotazioni OMI delle 10 città italiane più popolose (1° sem 2026)

A scopo orientativo, ecco un sintesi delle quotazioni OMI per zona centrale di tipologia “Abitazioni civili” stato “Normale”. I valori sono medie del range — verifica sempre la tabella ufficiale per la tua zona specifica.

Città	Range €/m² centro
Milano	5.500 – 8.000
Roma	4.500 – 7.000
Firenze	4.500 – 6.500
Bologna	3.500 – 5.500
Torino	2.000 – 3.500
Napoli	2.500 – 4.500
Genova	2.000 – 3.000
Venezia	4.000 – 6.000
Bari	1.500 – 2.800
Palermo	1.500 – 2.500

I valori del centro storico sono generalmente i più alti, mentre periferia e zone industriali hanno range minore. Per quartieri pregiati (es. Brera Milano, Centro Storico Roma, Centro Storico Firenze) i valori possono superare anche del 50% il range tabellare.

7. Errori comuni nell’uso delle quotazioni OMI

I 5 errori più frequenti che vediamo:

1. Usare OMI come “verità assoluta”

Le quotazioni OMI sono medie statistiche di una zona, non valori puntuali per il singolo immobile. Usarle come “il prezzo giusto” ignora le caratteristiche specifiche dell’asset.

2. Ignorare lo stato di conservazione

Confrontare un immobile da ristrutturare con il valore “Normale” OMI = sopravvalutarlo del 20-40%. Sempre selezionare lo stato corretto: Ottimo/Normale/Scadente.

3. Sottovalutare il fattore classe energetica

L’OMI non differenzia per classe energetica. Per un immobile in classe G/F serve sottrarre 10-20% dal range OMI per ottenere il valore di mercato realistico nel 2026.

4. Confondere zone OMI con sub-zone reali

Una zona OMI può includere quartieri molto diversi. Nelle grandi città serve sempre validare la zona OMI specifica con dati di sub-zona dai portali (immobiliare.it, idealista.it).

5. Usare quotazioni vecchie per mercati dinamici

In città in rapido movimento (Milano, Bologna), il dato OMI di 6 mesi fa può essere già obsoleto. Per mercati dinamici, integra l’OMI con dati recenti dei portali.

8. FAQ quotazioni OMI

Quanto costa accedere alla banca dati OMI? È gratuita. Non serve registrazione, non ci sono costi per consultazione. Si paga solo se si richiede un servizio specifico (es. estratto certificato per pratiche legali, costo €50-150).

Le quotazioni OMI sono aggiornate in tempo reale? No. Sono aggiornate semestralmente (1° semestre + 2° semestre). Il dato del 1° semestre 2026 è quindi disponibile da circa luglio 2026 in poi.

Posso contestare il valore OMI? Le quotazioni OMI non sono “contestabili” perché non sono valori del tuo singolo immobile ma medie della zona. Puoi però usare una perizia tecnica che giustifica un valore diverso per il tuo caso specifico (sopra o sotto OMI).

OMI uguale per tutte le case nella stessa zona? La zona OMI fornisce un range. Il valore esatto del tuo immobile dipende da: stato manutentivo, classe energetica, piano, esposizione, pertinenze, qualità architettonica. Per affinare la stima dentro il range OMI servono strumenti come ImmoProf o una perizia.

Cos’è la differenza tra valore OMI e valore catastale?

• Valore OMI: stima del valore di mercato (compravendite reali), 2.000-7.000 €/m² tipico
• Valore catastale: rendita catastale × 115,5 (prima casa) o ×126 (altri), serve per imposte (registro, IMU, successioni)
• Il valore catastale è tipicamente il 30-50% del valore di mercato.

Le banche usano l’OMI per il mutuo? Le banche fanno fare una perizia tecnica dal loro perito convenzionato. La perizia usa l’OMI come riferimento integrativo, non come valore certificato.

Cosa succede se vendo sopra l’OMI? Nulla di particolare a livello legale. Puoi vendere al prezzo che concordi col compratore. Importante: pagamento sempre tracciabile (bonifico, assegno circolare) e dichiarazione veritiera del prezzo nell’atto notarile.

OMI mostra anche i canoni di affitto? Sì, oltre ai valori di compravendita le tabelle OMI mostrano i canoni di locazione in €/m²/mese, sempre con range min-max.

9. Conclusioni: 4 lezioni per usare bene l’OMI

1. L’OMI è un punto di partenza, non un punto di arrivo: fornisce un range di mercato della zona, non il prezzo specifico del singolo immobile. Va sempre integrato con caratteristiche specifiche dell’asset.

2. Stato di conservazione è il filtro più importante: scegliere “Normale” vs “Ottimo” vs “Scadente” cambia il range del 20-40%. La maggior parte degli errori di valutazione viene da scelta errata di questo parametro.

3. Per mercati dinamici, integra l’OMI con dati recenti: in Milano, Bologna, città in trasformazione, i dati OMI di 6 mesi fa possono sottovalutare. Validare con prezzi medi su immobiliare.it negli ultimi 30-60 giorni.

4. Per atti formali servono perizie: OMI per orientamento è perfetto, per atti notarili importanti (mutui elevati, eredità con contestazione, divorzi) serve perizia tecnica certificata.

Vuoi capire quanto vale realmente il tuo immobile considerando classe energetica, stato impianti, esposizione e tutte le caratteristiche specifiche? Usa il nostro calcolatore costi ristrutturazione per ottenere una stima parametrica gratuita basata sui parametri reali dell’immobile, oltre alle quotazioni OMI grezze.

Per approfondimenti correlati, leggi anche le nostre guide su casa da ristrutturare: guida completa 2026 e su recupero fiscale ristrutturazione 2026.

Risorse ufficiali consultate

• Agenzia delle Entrate – Banca dati OMI
• Agenzia delle Entrate – Quotazioni immobiliari
• DPR 917/86 (TUIR) – Imposta di registro

Disclaimer

Questo articolo descrive procedure e usi delle quotazioni OMI a scopo didattico-divulgativo. I dati delle quotazioni sono pubblicati ufficialmente dall’Agenzia delle Entrate e soggetti ad aggiornamenti semestrali. Per atti formali (eredità, divorzi, mutui rilevanti, controversie immobiliari) consulta sempre un professionista abilitato (geometra, architetto, ingegnere, commercialista) per perizia tecnica certificata.

Le valutazioni espresse sono opinioni editoriali basate su strumenti di analisi parametrica e dati pubblici. NON COSTITUISCONO consulenza fiscale, legale o di investimento personalizzata.

I valori di range OMI per le 10 città italiane sono medie indicative del 1° semestre 2026 e sono soggetti ad aggiornamenti semestrali. ImmoProf è un servizio di analisi parametrica informativa che integra dati OMI con coefficienti correttivi specifici, non sostituisce la perizia formale di un tecnico abilitato.