Quanto costa ristrutturare 90 mq nel 2026: prezzi reali e bonus

Novanta metri quadri sono la casa in cui una famiglia ci sta, ma senza metri in avanzo: non si decide solo quanto spendere, si decide in che ordine. Qui i numeri 2026 e le quattro decisioni che su questa metratura tornano sempre.

Da 27.000 a 162.000 €: in quale fascia cade il tuo appartamento

Il costo non dipende dai metri quadri ma da quanto si demolisce e da quanti impianti si rifanno.

Un appartamento di 90 mq di età media, con impianti originali e due bagni da rifare, cade fra la parte alta dello “standard” e la parte bassa del “totale”: da lì i 70.000-120.000 € chiavi in mano. La geografia sposta molto, per la manodopera: Nord metropolitano 800-1.050 €/mq, Centro 720-950 €/mq, Sud e isole 560-800 €/mq.

Che cosa hanno 90 mq che 80 non hanno

Dieci metri in più non spostano il conto in proporzione: spostano la composizione della casa. Intorno ai 90 mq la pianta tipica contiene già tre elementi che pesano sul preventivo a prescindere dai metri quadri: un bagno principale più un bagno di servizio, una cucina separata con il suo scarico, una terza stanza — camera dei bambini o studio — con la sua porta e il suo circuito elettrico.

Così le voci a forfait si moltiplicano invece di crescere: due bagni invece di uno valgono da soli 8.000-13.500 €, sette porte interne invece di cinque aggiungono 700-1.300 €, e la superficie da tinteggiare non è 90 mq ma circa 270 mq di pareti e soffitti (3.240-5.400 €). Con più ambienti cresce anche la probabilità che il budget non arrivi in fondo alla lista: per questo la domanda decisiva è l’ordine dei lavori, non il totale.

Se il budget non copre tutto: in che ordine si spende

Lo scenario più frequente: il preventivo completo dice 80.000-90.000 €, la disponibilità reale è 50.000-60.000. La tentazione è tagliare un po’ su tutto. Il criterio che tecnici e imprese adottano più spesso è l’opposto: fare interamente ciò che non si può rifare dopo senza demolire, rinviare per intero ciò che si posa su cose già finite.

1. Lotto 1 — impianti e tutto ciò che sta sotto l’intonaco. Elettrico a norma (60-95 €/mq, 5.400-8.550 € su 90 mq), idraulico e adduzione ai sanitari (70-105 €/mq, 6.300-9.450 €), tracce e assistenze murarie (2.000-3.500 €), demolizioni e smaltimento (2.520-4.050 €). Orientativamente 16.000-25.500 € che a fine cantiere non si vedono. Per primo e per intero: ogni traccia aggiunta dopo significa riaprire pareti e pavimenti finiti e pagare due volte ripristini e tinteggiatura.
2. Lotto 2 — i bagni. Bagno principale (4.800-8.000 €) e bagno di servizio (3.200-5.500 €). Sono ambienti “chiusi”: rivestimenti, scarichi e impermeabilizzazione stanno l’uno sopra l’altro, e rimetterci mano dopo anni vuol dire demolire di nuovo, non ritoccare.
3. Lotto 3 — pavimenti, tinteggiature, porte. Gres posato (55-90 €/mq, 4.950-8.100 €), tinteggiatura (3.240-5.400 €), porte interne (350-650 € cadauna). Le più rinviabili: si posano su superfici già pronte, si fanno stanza per stanza. Un pavimento vecchio ma sano regge qualche anno in più; un impianto elettrico non a norma no.

Due eccezioni e un’avvertenza. Gli infissi (4.500-9.000 € per sei serramenti) si sostituiscono in qualunque momento senza toccare il resto, ma incidono su bolletta e comfort. Della cucina (6.000-13.000 €) le predisposizioni stanno nel lotto 1, l’arredo può aspettare. Soprattutto: rinviare un lotto significa rinviare anche la relativa detrazione, che si calcola sulle spese sostenute in ciascun anno d’imposta — da impostare con il commercialista prima di spezzare i lavori. Questo ordine è buon senso di cantiere, non una regola tecnica: la sequenza per il tuo appartamento va definita con un tecnico abilitato che abbia visto lo stato reale di impianti e strutture.

Due bagni: insieme o uno per volta?

La tabella voce per voce assegna al bagno principale 4.800-8.000 € e al secondo 3.200-5.500 €: il bagno di servizio costa meno non perché sia di serie B, ma perché è più piccolo, ha meno rivestimento e spesso ospita la lavatrice.

Farli nello stesso cantiere conviene per ragioni che la tabella non mostra. Le due stanze condividono quasi sempre la stessa colonna di scarico: aprirla una volta sola evita di pagare due volte tracce, ripristini e tinteggiatura. Idraulico, piastrellista e posatore fanno un solo ciclo, e c’è un solo smaltimento, un solo allestimento, una sola pratica.

Il contro è altrettanto concreto: 90 mq con entrambi i bagni fuori uso non sono abitabili. Chi resta in casa ha una sola strada, sfalsare le lavorazioni di qualche settimana tenendo sempre un bagno funzionante — di solito si parte dal bagno di servizio, più rapido, e lo si usa mentre si rifà il principale. Costa di più, perché l’impresa torna due volte sullo stesso ambiente idraulico: quanto di più dipende da impresa e pianta e non ha un valore di mercato attendibile, quindi va chiesto in preventivo nelle due versioni. È una delle poche domande che su 90 mq cambia davvero il conto, e quasi nessuno la pone.

Restare in casa durante i lavori, o andarsene?

Per una ristrutturazione completa di 90 mq i tempi realistici sono 3-5 mesi di cantiere effettivo, più le settimane di progetto, pratiche e consegna di cucina e infissi su misura; un rinnovo leggero si chiude in poche settimane, un intervento premium può superare i sei mesi. Abbastanza perché “dove viviamo nel frattempo” smetta di essere un dettaglio.

Restare a volte è possibile, e dipende da tre condizioni: che la cucina sia separata (una porta che si chiude isola la zona giorno molto meglio di un telo), che i due bagni permettano di lavorare su uno alla volta, che le camere si svuotino a turno. Ci sono però lavorazioni che non si confinano, ed è il lotto 1: nella tabella voce per voce elettrico e idraulico sono conteggiati su tutti e 90 i mq, perché le reti attraversano l’appartamento. Nelle settimane di tracce, e nei giorni in cui i massetti asciugano, la casa è di fatto inagibile.

Il costo di questa scelta non compare in nessuna tabella e va su due fronti opposti: alloggio temporaneo e deposito dei mobili da una parte, dall’altra il fatto che lavorare per zone allunga i tempi e può far salire la manodopera. Per questo scarto non esiste un numero di mercato affidabile: l’unico modo serio di decidere è farsi quotare entrambe le ipotesi e scrivere nel capitolato quali settimane la casa sarà inagibile e quale bagno resterà in funzione.

Cucina abitabile o soggiorno grande: cosa sposta sul preventivo

La decisione distributiva tipica dei 90 mq arriva sempre con la domanda sbagliata (“costa di più aprire o lasciare com’è?”). Il muro in sé pesa poco; pesa quello che si porta dietro.

Chi apre la cucina sul soggiorno guadagna una zona giorno che su questa metratura si sente, ma mette in conto quattro voci invisibili finché non arriva il preventivo: la demolizione del tramezzo e lo smaltimento; lo spostamento di scarico e cappa, dentro le tracce e assistenze murarie (2.000-3.500 €); il ridisegno dell’impianto elettrico della zona giorno, perché prese, punti luce e linea dei grandi elettrodomestici cambiano posizione; e spesso un controsoffitto per nascondere la canalizzazione della cappa (40-70 €/mq, su 50 mq di zona giorno sono 2.000-3.500 €). Si aggiunge un effetto che nessun capitolato dichiara: una cucina a vista diventa arredo del soggiorno, e la voce cucina — che va da 6.000 a 13.000 € — tende verso l’estremo superiore.

Chi tiene la cucina separata risparmia queste voci e conserva due vantaggi concreti: una porta che ferma odori e rumori quando le camere sono occupate, e un ambiente isolabile che rende praticabile il restare in casa durante i lavori. Sul piano edilizio l’abbattimento di un tramezzo non portante rientra di norma fra gli interventi avviati con una CILA, ma tre verifiche vengono prima: che il muro non sia portante, che siano rispettati i rapporti aeroilluminanti del regolamento edilizio comunale, che il regolamento di condominio non ponga vincoli. Da far fare a un geometra, architetto o ingegnere prima di mettere l’opzione a preventivo.

Voce per voce: il conto di una ristrutturazione standard su 90 mq

Intervento di livello standard, IVA agevolata al 10% inclusa dove applicabile, quantità indicative per un appartamento medio: è la tabella da cui si costruiscono i tre lotti.

La somma in versione standard porta a un lordo di 60.000-95.000 €. La riga “imprevisti” non è un arrotondamento: su un immobile anni ’60-’70 tubazioni vetuste e massetti da rifare emergono a demolizioni avviate, ed è lì che i lotti rinviati tornano utili.

Un caso concreto: trilocale a Padova, 88.450 €

Esempio orientativo e anonimizzato: 90 mq a Padova, primi anni ’80, famiglia con due figli. Soggiorno, cucina separata, due camere, due bagni; impianti originali, infissi in alluminio, pavimenti e bagni da rifare. Voci raggruppate per lotto.

Circa 983 €/mq. Letto per lotti, il conto dice anche cosa si poteva fare con meno: con 55.000-60.000 € si chiudevano lotto 1 e bagni, rinviando finiture, cucina e in parte gli infissi — a patto di concordare con l’impresa che le predisposizioni restino pronte.

Bonus 2026: quando il tetto di 96.000 € diventa stretto

Al 20/09/2026 lo strumento di riferimento è il bonus ristrutturazione, detrazione IRPEF sulle spese di manutenzione straordinaria e ristrutturazione: 50% per l’abitazione principale, 36% per gli altri immobili, massimale 96.000 € per unità immobiliare, in dieci quote annuali. Sempre al 20/09/2026, le disposizioni vigenti prevedono che dal 2027 le aliquote scendano al 36% e al 30%: elemento che pesa sulla scelta di spezzare i lavori su due anni.

Su 90 mq il tetto di 96.000 € raramente è il vincolo: l’esempio di Padova, a 88.450 € lordi, resta sotto il massimale. Diventa stretto solo nella fascia “totale” alta o premium, oltre i 99.000-135.000 € della prima tabella. Sotto quella soglia il vincolo vero è la capienza IRPEF: la detrazione si recupera solo fino a concorrenza dell’imposta dovuta ogni anno e l’eccedenza non viene rimborsata. È un calcolo da fare sul reddito reale, non sulla percentuale.

Una precisazione, perché circolano ancora numeri vecchi: al 20/09/2026 per questi interventi non sono in vigore aliquote maggiorate — nessun 65%, e il Superbonus non è una via percorribile. Servono fattura e bonifico dedicato. Sono riferimenti generali: verifica aliquota, massimale e importo detraibile con un commercialista o un CAF. Vedi anche la guida al Bonus 50%.

Domande frequenti

Quanto costa ristrutturare un appartamento di 90 mq chiavi in mano?
Nel 2026 la fascia più frequente è 70.000-120.000 € per un intervento completo di livello medio, da confermare con un sopralluogo e tre offerte sullo stesso capitolato.

Con 50.000 € cosa riesco a fare su 90 mq?
Circa 555 €/mq: rinnovo o intervento parziale. Se impianti, bagni e infissi sono tutti da rifare quella cifra non basta: meglio ragionare per lotti — impianti e bagni per intero, finiture rinviate — che tagliare una percentuale su ogni voce.

Conviene rifare i due bagni insieme o a distanza di tempo?
Insieme si apre una volta sola la colonna di scarico e si paga un solo allestimento e smaltimento. L’ostacolo è pratico: con entrambi i bagni fuori uso la casa non è abitabile. Chi resta in casa li sfalsa di qualche settimana partendo dal bagno di servizio; costa di più e va quotato nelle due versioni.

Si può vivere in casa durante la ristrutturazione di 90 mq?
In parte. Con cucina separata, due bagni e camere svuotabili a turno il cantiere si organizza per zone. Nelle settimane di tracce per elettrico e idraulico e nei giorni di asciugatura dei massetti l’appartamento è inagibile: meglio far scrivere nel capitolato quelle settimane. In tutto, 3-5 mesi di cantiere.

Quanto costa aprire la cucina sul soggiorno?
Il tramezzo in sé incide poco; pesano lo spostamento di scarico e cappa (2.000-3.500 €), il ridisegno dell’impianto elettrico e l’eventuale controsoffitto (40-70 €/mq). Prima servono tre verifiche da tecnico abilitato: muro non portante, rapporti aeroilluminanti, regolamento di condominio.

Fonti ufficiali

• Agenzia delle Entrate — Guida alle agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie: aliquote, massimali, requisiti.
• ENEA — Detrazioni per l’efficienza energetica: adempimenti e comunicazioni.
• Prezziari regionali e listini DEI — costi unitari di riferimento.

Disclaimer: prezzi e stime hanno valore puramente orientativo (stime di mercato 2026) e variano per zona, stato dell’immobile, impresa e finiture. Le informazioni su bonus fiscali, pratiche edilizie e sequenza dei lavori non sono consulenza tecnica o fiscale: rivolgersi a un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) e, per il fisco, a un commercialista o a un CAF.

Articolo aggiornato: 20 settembre 2026.

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