Frazionamento appartamento 2026: dividere in due, costi e regole
Come funziona il frazionamento appartamento?
Risposta in 30 secondi: Il frazionamento appartamento consiste nel dividere un’unica unità immobiliare in due o più unità autonome, ciascuna con accesso indipendente, impianti e contatori separati. Di norma serve una CILA (o una SCIA se si toccano strutture portanti o prospetti) e l’accatastamento DOCFA, da presentare entro 30 giorni dalla fine dei lavori. Ogni unità deve rispettare i requisiti minimi: superficie da 28 mq (o 20 mq per l’esistente con il Salva Casa 2024) e altezza 2,70 m, riducibile a 2,40 m nei casi ammessi. I costi indicativi partono da 15.000-40.000 € a seconda di impianti e finiture. Valori indicativi, da verificare con un professionista abilitato.
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Dividere una casa grande in due (o più) unità più piccole è una delle operazioni più richieste da chi possiede un appartamento sovradimensionato o vuole ottimizzare una rendita. Il frazionamento appartamento trasforma un’unica unità in due unità immobiliari autonome, ognuna con la propria identità catastale, i propri impianti e il proprio ingresso. Le motivazioni sono in genere due: creare due contratti d’affitto invece di uno, oppure vendere le porzioni separatamente. In entrambi i casi entrano in gioco regole tecniche precise (superfici, altezze, requisiti igienico-sanitari), un titolo abilitativo e un aggiornamento catastale. In questa guida trovi i requisiti per ogni unità, il titolo abilitativo di norma richiesto, l’accatastamento, i vincoli condominiali e una stima dei costi. Tutti i valori sono indicativi e vanno verificati con un tecnico abilitato e con il regolamento edilizio del tuo Comune, che può fissare soglie diverse.
Che cos’è il frazionamento appartamento e quando ha senso
Il frazionamento appartamento è l’intervento edilizio con cui una singola unità immobiliare viene suddivisa in due o più unità distinte e indipendenti. Non basta tirare su un muro: perché la divisione sia riconosciuta, ogni nuova porzione deve poter funzionare come abitazione a sé, con accesso proprio, impianti separati e i requisiti minimi di abitabilità. Solo a quel punto il Catasto può attribuire a ciascuna unità una propria rendita e un proprio identificativo.
Le situazioni in cui viene valutato più spesso sono tre. La prima è la rendita da locazione: da un contratto unico si passa a due, con la possibilità di intercettare una domanda più ampia (single, studenti, coppie) e diversificare il rischio di sfitto. La seconda è la vendita separata: due bilocali possono risultare più liquidi di un unico appartamento molto grande. La terza è la gestione familiare, per esempio ricavare un’unità autonoma per un figlio o un genitore. Se e quando queste operazioni “convengono” dipende da numeri specifici (valori di zona, canoni, costi) che vanno stimati con professionisti e mai dati per scontati.
Requisiti tecnici per il frazionamento appartamento
Il cuore tecnico del frazionamento appartamento sta nel garantire a ciascuna unità i requisiti minimi di abitabilità previsti dal DM 5 luglio 1975 e dai regolamenti edilizi comunali. Il decreto fissa la superficie minima del monolocale a 28 mq per una persona e 38 mq per due, e l’altezza interna utile a 2,70 m (riducibile a 2,40 m per bagni, corridoi e disimpegni). Il Decreto Salva Casa 2024 (Legge 69/2024) ha introdotto, per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente come il frazionamento, la possibilità di scendere a 20 mq per una persona e 28 mq per due, con altezza minima fino a 2,40 m: si tratta però di una facoltà applicabile all’esistente e non alle nuove costruzioni, e i Comuni possono mantenere o fissare soglie più restrittive. La verifica va sempre fatta sul regolamento locale.
Oltre a superfici e altezze, ogni unità deve avere accesso indipendente (dall’esterno o da un vano comune), impianti autonomi (elettrico, idrico e termico) e, dove tecnicamente possibile, contatori separati intestabili in modo distinto. Servono inoltre almeno un bagno completo per unità e il rispetto del rapporto aeroilluminante (superficie finestrata pari ad almeno 1/8 di quella del pavimento). La tabella seguente riassume i principali requisiti.
| Requisito per ogni unità | Valore indicativo di riferimento | Note |
|---|---|---|
| Superficie minima (monolocale) | 28 mq / 38 mq (DM 1975); 20 mq / 28 mq per l’esistente (Salva Casa) | Il Comune può fissare soglie più alte |
| Altezza interna utile | 2,70 m (2,40 m per bagni/corridoi); fino a 2,40 m per l’esistente | Deroghe per comuni montani > 1.000 m |
| Accesso indipendente | Ingresso autonomo per ciascuna unità | Dall’esterno o da vano/pianerottolo comune |
| Impianti autonomi | Elettrico, idrico e termico separati | Nuove reti e, spesso, nuova caldaia per unità |
| Contatori | Utenze intestabili separatamente | Fattibilità da verificare con i gestori |
| Servizi igienici | Almeno un bagno per unità (vaso, lavabo, doccia/vasca) | DM 5 luglio 1975 |
| Rapporto aeroilluminante | ≥ 1/8 (finestra/pavimento) | Requisito igienico-sanitario |
Titolo abilitativo: CILA, SCIA o permesso di costruire
Il titolo edilizio per il frazionamento appartamento dipende dal tipo di opere. Se la divisione avviene senza toccare strutture portanti e senza modificare i prospetti (in pratica spostando o costruendo tramezzi interni), di norma è sufficiente la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), asseverata da un tecnico e con avvio dei lavori dal momento del protocollo. Se invece l’intervento interessa elementi strutturali (per esempio l’apertura di un nuovo vano su muro portante), modifica i prospetti o incide sulla sagoma, serve in genere la SCIA. Nei casi più rilevanti (opere di ristrutturazione pesante o modifiche urbanisticamente significative) può essere richiesto il permesso di costruire.
La qualificazione corretta dell’intervento spetta al tecnico incaricato, che valuta lo stato dei luoghi e le norme locali. Per capire in dettaglio le differenze tra le pratiche puoi approfondire nella guida dedicata a CILA, SCIA e permessi edilizi. Un aspetto spesso sottovalutato: il frazionamento è cosa diversa dal cambio di destinazione d’uso. Se la divisione parte da un locale non residenziale (per esempio un box o un magazzino), l’operazione somiglia più a quella descritta nella guida sulla ristrutturazione del garage con cambio d’uso, con requisiti e adempimenti in parte differenti.
Accatastamento DOCFA: dividere anche a catasto
Terminati i lavori, il frazionamento appartamento deve essere recepito dal Catasto tramite procedura DOCFA (Documenti Catasto Fabbricati). È l’atto con cui le nuove unità ottengono ciascuna un proprio identificativo (subalterno), una nuova planimetria e una nuova rendita catastale. La variazione catastale per frazionamento è obbligatoria e va presentata, da un tecnico abilitato iscritto all’Albo (geometra, architetto, ingegnere, perito), entro 30 giorni dalla fine dei lavori.
Il DOCFA prevede un tributo all’Agenzia delle Entrate per ogni unità di nuovo censimento, oltre alla parcella del professionista. L’omessa o tardiva presentazione espone a sanzioni che vanno da circa 516 a 2.066 €. L’aggiornamento catastale ha valore fiscale e inventariale ma non “sana” da solo eventuali irregolarità edilizie: la regolarità urbanistica è un presupposto a monte, da verificare prima di avviare il frazionamento. Anche qui la parola spetta al tecnico che segue la pratica.
Prima di decidere il frazionamento, fatti un’idea dei costi dei lavori
Vincoli condominiali e millesimi
Quando l’appartamento è in condominio, il frazionamento appartamento incontra un ulteriore livello di verifica. Il primo controllo riguarda il regolamento condominiale: alcuni regolamenti di natura contrattuale vietano espressamente la suddivisione delle unità o l’aumento del numero di appartamenti, per limitare l’incremento di traffico e l’uso delle parti comuni. In presenza di clausole di questo tipo, il divieto può prevalere e va valutato con attenzione, se necessario con l’assistenza di un legale.
Il secondo tema sono le tabelle millesimali. Passando da una a due unità, la ripartizione delle spese cambia: in genere occorre aggiornare i millesimi perché ciascuna nuova unità partecipi correttamente ai costi comuni. Vanno inoltre considerati gli allacci alle colonne montanti (acqua, scarichi, gas) e l’eventuale uso di parti comuni per i nuovi accessi. Sono passaggi che si intrecciano con l’amministratore di condominio e, per gli aspetti giuridici, con un professionista dedicato.
Quanto costa il frazionamento appartamento
Il costo del frazionamento appartamento è la somma di tre blocchi: le opere edili e impiantistiche, le pratiche edilizie e l’accatastamento. Pesa soprattutto la parte impiantistica, perché ogni unità deve avere reti elettriche, idrauliche e termiche indipendenti, spesso con una nuova caldaia, un nuovo bagno e talvolta una nuova cucina. Le pratiche (CILA/SCIA, DOCFA, eventuale aggiornamento millesimi) incidono meno sul totale ma sono indispensabili. La tabella riporta valori puramente indicativi, che variano molto in base a città, stato dell’immobile e livello delle finiture; l’unico dato attendibile resta un preventivo su misura.
| Voce di costo | Costo indicativo | Note |
|---|---|---|
| Progetto e direzione lavori (tecnico) | 1.500 – 4.000 € | In base alla complessità dell’intervento |
| Pratica edilizia (CILA / SCIA) | 500 – 1.500 € | Oneri e diritti comunali variabili |
| Opere edili (tramezzi, porte, finiture) | 300 – 700 €/mq | Sulla superficie interessata, senza opere strutturali |
| Nuovi impianti (elettrico/idrico/termico) | 5.000 – 15.000 € per unità | Dipende da tracce, caldaia e distribuzione |
| Nuovo bagno / cucina | 4.000 – 10.000 € cad. | Finiture di livello medio |
| Accatastamento DOCFA | 400 – 800 € per planimetria + tributo per unità | Parcella tecnico + tributi Agenzia Entrate |
| Nuovi allacci / contatori | 300 – 1.500 € per utenza | Preventivo dei singoli gestori |
Sul fronte fiscale, gli interventi di ristrutturazione collegati al frazionamento possono in molti casi rientrare nella detrazione IRPEF per ristrutturazione edilizia. Per il 2026 l’aliquota è del 50% sull’abitazione principale e del 36% sugli altri immobili, entro un tetto di 96.000 € per unità e in 10 quote annuali; non sono disponibili il 65%, il 70-85% né il Superbonus, salvo eventuali residui condominiali riferiti a interventi avviati prima del 2023. L’applicabilità concreta e i requisiti (pagamenti tracciati, comunicazioni, tipologia di intervento) vanno verificati con un commercialista o un CAF: la materia fiscale cambia spesso e non ammette semplificazioni.
Quando conviene valutare il frazionamento: affitto o vendita separata
La domanda “conviene fare il frazionamento appartamento?” non ha una risposta unica. Dipende dal confronto tra il costo complessivo dell’operazione e il valore aggiunto che genera, in termini di canoni o di prezzo di vendita. In alcune zone due bilocali affittati separatamente rendono più di un unico quadrilocale; in altre la domanda premia i tagli grandi e la divisione porterebbe poco. Anche la liquidità sul mercato di vendita cambia molto tra un capoluogo e un piccolo centro.
Prima di procedere è utile fotografare il punto di partenza: stato dell’immobile, potenziale dei due tagli risultanti e valore di zona. La guida su come valutare un immobile da ristrutturare aiuta a mettere in fila i parametri, mentre i numeri finanziari (rendimento atteso, tempi di rientro, esposizione debitoria) restano terreno da discutere con un consulente e con la banca. Nessuna stima online sostituisce un’analisi professionale: qui trovi strumenti per orientarti, non promesse di rendimento.
Per unire la stima dei costi dei lavori e la valutazione del potenziale immobiliare, esiste anche ImmoProf, la piattaforma di supporto alla valutazione degli immobili: uno strumento in più per ragionare su costi e valore in modo strutturato, non un sostituto del professionista. Le decisioni su un frazionamento restano da prendere insieme al tecnico abilitato, al commercialista e, per la parte creditizia, alla banca o a un consulente.
Domande frequenti
Che titolo serve per il frazionamento appartamento?
Di norma la CILA, se non si toccano strutture portanti né prospetti. Se l’intervento è strutturale o modifica i prospetti serve in genere la SCIA, e nei casi più rilevanti il permesso di costruire. La qualificazione corretta spetta al tecnico incaricato.
Qual è la superficie minima di ogni unità dopo il frazionamento?
Il DM 5 luglio 1975 indica 28 mq per il monolocale a una persona e 38 mq per due. Con il Salva Casa 2024, per il patrimonio esistente, si può scendere a 20 e 28 mq. Sono soglie indicative: il Comune può prevederne di più alte.
Serve accatastare le nuove unità?
Sì. Dopo i lavori è obbligatorio l’aggiornamento catastale con procedura DOCFA, presentato da un tecnico abilitato entro 30 giorni dalla fine lavori. Ogni nuova unità riceve identificativo, planimetria e rendita propri.
Il condominio può impedire il frazionamento appartamento?
Può succedere: alcuni regolamenti condominiali contrattuali vietano la suddivisione delle unità o l’aumento del numero di appartamenti. In questi casi il divieto può prevalere e va valutato, se serve, con un legale.
Quanto costa in media dividere un appartamento in due?
Come ordine di grandezza indicativo si parte spesso da 15.000-40.000 €, a seconda di impianti, nuovi bagni, finiture e pratiche. È una forbice molto ampia: solo un preventivo su misura fornisce un dato attendibile.
Le spese del frazionamento danno diritto a detrazioni fiscali?
In molti casi gli interventi rientrano nella detrazione per ristrutturazione edilizia: nel 2026 il 50% sull’abitazione principale e il 36% sugli altri immobili, tetto 96.000 €, in 10 quote. L’applicabilità va verificata con un commercialista o un CAF.
Frazionamento e cambio di destinazione d’uso sono la stessa cosa?
No. Il frazionamento divide un’unità residenziale in più unità dello stesso uso; il cambio d’uso trasforma la destinazione (per esempio da box ad abitativo). Le due operazioni possono coincidere se si divide partendo da un locale non residenziale, con adempimenti diversi.
Fonti ufficiali
- Gazzetta Ufficiale – DM 5 luglio 1975 (requisiti igienico-sanitari, altezze e superfici minime delle abitazioni)
- Gazzetta Ufficiale – Legge 24 luglio 2024 n. 105 (Decreto Salva Casa): superfici e altezze minime per il patrimonio esistente
- Agenzia delle Entrate – Aggiornamento del Catasto Fabbricati (procedura DOCFA)
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