La colonna di scarico è parte comune: cosa puoi toccare del tuo impianto e cosa no
Dove finisce il tuo impianto e dove inizia il condominio
Risposta in 30 secondi: la colonna di scarico verticale che attraversa i piani è di norma parte comune ai sensi dell’art. 1117 del Codice civile, e le decisioni su di essa spettano all’assemblea, non al singolo. È tuo invece tutto quello che sta dalla derivazione in poi: le diramazioni orizzontali dentro l’appartamento fino agli apparecchi. Il confine passa in genere alla braga, il pezzo che innesta la tua diramazione sulla colonna. Da qui la situazione ricorrente e costosa: si rifa tutto l’impianto interno e i problemi restano, perché il collo di bottiglia era la colonna comune. Rifare una colonna interna costa orientativamente 1.200-3.000 €, ma non è una spesa che si decide da soli.
È la domanda che arriva sempre troppo tardi, a preventivo già firmato. Vale la pena porsela prima, perché cambia sia chi paga sia cosa si può realisticamente ottenere.
La linea di confine, in pratica
| Elemento | Di norma |
|---|---|
| Colonna di scarico verticale che attraversa i piani | Parte comune |
| Colonna di ventilazione primaria e secondaria | Parte comune |
| Collettore di raccolta interrato e allaccio in fognatura | Parte comune |
| Braga di innesto sulla colonna | Zona di confine: dipende dal regolamento |
| Diramazione orizzontale dalla braga agli apparecchi | Tua |
| Sifoni, pilette, scarichi degli apparecchi | Tua |
| Tratto di colonna che serve un solo appartamento | Spesso privato: va verificato |
Le due voci in grigio sono quelle che generano le controversie. Un tratto di colonna che serve una sola unità — tipicamente l’ultimo piano, o una diramazione che scende solo verso un appartamento — può non essere comune, perché la comunione presuppone l’uso comune. E il regolamento condominiale contrattuale può disporre diversamente da quanto si presume: va letto prima di dare per scontato chi paga.
Stai rifacendo gli impianti?
L’errore che si paga due volte
La sequenza tipica: cattivi odori, scarichi lenti, gorgoglii. Si chiama un idraulico, che propone di rifare l’impianto dell’appartamento. Si spende, si demolisce, si ripristina. E dopo qualche mese il problema torna.
La ragione è quasi sempre la stessa: il difetto non era nella diramazione ma nella colonna, oppure nella ventilazione. Una colonna priva di sfiato adeguato, o con lo sfiato ostruito, genera depressioni che svuotano i sifoni degli apparecchi: e un sifone vuoto lascia passare gli odori della fognatura, per quanto nuovo sia il tubo a monte.
Ne discende un criterio che vale come regola: prima di rifare la propria diramazione conviene sapere in che stato è la colonna. Un’ispezione con telecamera costa una frazione del rifacimento e dice se il problema è vostro o di tutti.
Quando la colonna va rifatta: come si procede
- Si documenta il difetto: videoispezione, foto delle infiltrazioni, eventuale relazione tecnica. Senza documentazione l’assemblea discute di opinioni.
- Si porta in assemblea. Si tratta di norma di manutenzione straordinaria su parte comune, con le maggioranze previste dal Codice civile per gli interventi di questa natura; casi particolari e innovazioni seguono regole diverse.
- Si valuta il percorso: la colonna può passare in cavedio ispezionabile, oppure essere annegata nella muratura o dentro i bagni degli appartamenti. Nel secondo caso il costo cresce molto, perché l’accesso comporta demolizioni dentro casa.
- Si sceglie il materiale: le colonne storiche in ghisa o in grès si sostituiscono oggi con PP insonorizzato. La versione insonorizzata costa di più ed è l’unica scelta sensata su una colonna che attraversa camere da letto.
- Si coordina con i lavori privati. Se qualcuno sta già rifacendo il bagno, quella è la finestra giusta: si aprono e si chiudono le stesse tracce una volta sola.
Se ci sono infiltrazioni: chi paga
È il caso più conflittuale. Il principio generale è che la spesa segue la proprietà della parte da cui origina la perdita: se perde la colonna comune, il costo è ripartito tra i condomini secondo i criteri previsti; se perde la diramazione privata, paga il proprietario, insieme ai danni causati a terzi.
Il punto pratico è che spesso non si sa da dove viene l’acqua, e la ricerca del guasto è essa stessa una spesa. Conviene stabilirlo prima: quasi tutte le polizze condominiali coprono la ricerca del guasto entro certi limiti, ed è una verifica da fare con l’amministratore anziché dopo. La ripartizione concreta e le questioni di responsabilità vanno valutate sul caso, con l’amministratore e se necessario con un legale.
Domande frequenti
La colonna di scarico è mia o del condominio?
La colonna verticale che serve più unità è di norma parte comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. È tua la diramazione orizzontale che parte dalla braga e arriva ai tuoi apparecchi. Fanno eccezione i tratti che servono un solo appartamento e i casi diversamente disciplinati dal regolamento condominiale.
Posso spostare uno scarico dentro casa senza chiedere niente?
Le modifiche alle sole diramazioni interne rientrano di norma nella disponibilità del proprietario, purché non si alteri la colonna comune né si pregiudichi il funzionamento dell’impianto per gli altri. Serve rispettare le pendenze: uno scarico spostato troppo lontano dalla colonna smette di defluire.
Quanto costa rifare una colonna di scarico?
Orientativamente 1.200-3.000 € per una colonna interna, con forte variabilità secondo il percorso: in cavedio ispezionabile si resta in basso, annegata nella muratura o dentro i bagni si sale, perché il grosso della spesa diventano demolizioni e ripristini.
Da dove vengono i cattivi odori se i tubi sono nuovi?
Nella maggior parte dei casi da un sifone svuotato, e il sifone si svuota quando la ventilazione della colonna è insufficiente o ostruita. È un difetto della colonna, non della diramazione: rifare l’impianto interno non lo risolve.
Il condominio può obbligarmi a far passare gli operai in casa?
Quando l’intervento su una parte comune richiede l’accesso all’unità, il proprietario è tenuto a consentirlo, con le tutele e le modalità previste. Tempi, ripristini e modalità vanno concordati per iscritto: è nell’interesse di entrambe le parti che siano definiti prima dell’inizio.
Conviene rifare la colonna mentre rifaccio il bagno?
Se la colonna passa dentro il vostro bagno ed è a fine vita, sì: le opere murarie si pagano una volta sola. Va però deliberato dal condominio, quindi il tema va portato in assemblea con anticipo rispetto all’inizio dei vostri lavori.
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Fonti: Codice civile, art. 1117 — parti comuni dell’edificio · Codice civile, artt. 1120 e 1136 — innovazioni e deliberazioni dell’assemblea · UNI EN 12056 — Sistemi di scarico funzionanti a gravità all’interno degli edifici · UNI EN 12380 — valvole di aerazione per sistemi di scarico · D.M. 22 gennaio 2008 n. 37 — installazione degli impianti negli edifici.
Disclaimer: i costi indicati sono stime di mercato con valore orientativo e variano per percorso della colonna, accessibilità ed entità dei ripristini. Le indicazioni sulla natura comune o privata delle parti, sulle maggioranze assembleari e sulla ripartizione delle spese hanno finalità informativa e non costituiscono consulenza legale: il regolamento condominiale, la situazione di fatto e la giurisprudenza applicabile vanno valutati sul caso specifico con l’amministratore e, ove necessario, con un professionista abilitato.
Articolo aggiornato: agosto 2026.
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