Ristrutturare casa a Bologna nel 2026: regole, pratiche, costi

Ristrutturare casa a Bologna vuol dire quasi sempre lavorare dentro: la parte difficile non è la struttura, sono le altezze, la luce delle stanze, la colonna di scarico e, in città storica, tutto ciò che si vede da fuori.

Quanto costa ristrutturare al metro quadro a Bologna

Conviene dirlo subito: nessun ente pubblica un prezzo di mercato al metro quadro per il privato. Il riferimento pubblico è l’Elenco regionale dei prezzi delle opere pubbliche dell’Emilia-Romagna 2026 (DGR n. 2231 del 22/12/2025, obbligatorio dal 1° gennaio 2026, gratuito), che dà prezzi per lavorazione, non al mq di appartamento. Il listino locale — i Prezzi informativi delle opere edili della Camera di commercio di Bologna, ultima edizione 2024 — è stato sospeso il 25 febbraio 2025, con rinvio all’elenco regionale.

Come si leggono. Sono valori medi regionali per opere pubbliche, comprensivi di spese generali (16%) e utile d’impresa (10%) e al netto dell’IVA: servono a confrontare una riga di preventivo con un riferimento pubblico, non a dire quanto chiederà l’impresa. La forbice di mercato per appartamento sta nella nostra guida ai costi al mq: 300-600 €/mq per un intervento leggero, 600-1.100 €/mq per una standard con bagno e impianti, 1.100-1.800 €/mq per una totale. Sull’appartamento bolognese medio di 88,8 mq (ISTAT 2011) la fascia standard vale, molto alla larga, 53.000-98.000 €.

E il bagno? Un rifacimento completo vale orientativamente 4.500-8.000 € di opere e forniture (variabili nella guida al bagno). A Bologna due cose spostano il conto: nella città storica la colonna di scarico decide dove può stare il wc più del progetto, e il bagno cieco non è vietato dal Regolamento (vedi il punto sulla ventilazione). Dettaglio nella pagina ristrutturazione bagno a Bologna.

Le regole che contano: PUG e Regolamento Edilizio, dal 29 settembre 2021

Dal 29 settembre 2021 il Comune applica il PUG (delibera P.G. 342648/2021) e il Regolamento Edilizio modificato con delibera P.G. 342650/2021; lo strumento urbanistico precedente non è più vigente. Il Regolamento è stato poi ritoccato nel 2024 e con la delibera P.G. 948193/2025, ed è in corso la Variante 2 al PUG, adottata il 31 luglio 2026 (DC/PRO/2026/84): fino all’approvazione vale la salvaguardia dell’art. 27 della LR 24/2017, cioè il Comune può sospendere i titoli in contrasto con il piano adottato.

Le regole seguenti sono lette sull’edizione del Regolamento consultabile a novembre 2024: numerazione degli articoli e soglie vanno verificate sul testo vigente con il tecnico o con il SUE.

• Altezze (art. 27, prestazione E16). Si possono conservare le altezze utili legittime esistenti anche sotto i minimi di legge, se non si tocca il solaio o se ci sono vincoli oggettivi documentati. Nel recupero abitativo e nei cambi d’uso, invece, va garantita la cubatura d’aria della nuova costruzione e l’altezza non scende sotto 2,40 m (rampe scala: 2,00 m).
• Luce naturale (art. 27, prestazione E8). Nei casi nuovi e nei cambi d’uso verso residenziale servono FLDm ≥ 2% e superficie finestrata ≥ 1/8 del pavimento (esclusi bagni, disimpegni, corridoi, vani scala, ripostigli). Negli edifici esistenti, dimostrando l’impossibilità per vincoli oggettivi, si scende a FLDm 1% e 1/16 per i fabbricati anteriori al DM 05/07/1975: buona parte del costruito bolognese. La finestra deve però affacciare su «spazio regolamentare»: l’art. 80 chiede cortili con area aperta pari ad almeno 1/5 delle pareti che li delimitano, e nella città storica non è scontato.
• Ventilazione e bagni ciechi (art. 27, prestazione E10). Stessa scala, 1/8 e 1/16, ma i servizi igienici sono esclusi dal requisito di finestratura: il bagno cieco non è vietato in sé, va realizzato alle condizioni impiantistiche del regolamento, che il tecnico dichiara.
• Frazionamenti (art. 27, prestazione E17). Per le unità legittime esistenti fra 80 e 100 mq di superficie utile è ammesso il frazionamento in due unità anche sotto il minimo; l’unità turistico-ricettiva non può invece scendere sotto 50 mq di SU (Azione 2.4a del PUG). I requisiti igienico-sanitari non sono mai derogabili.
• Città storica, facciate e portici (artt. 61, 64, 36, 73). La parte più bolognese: elementi architettonici di pregio, Piano del colore, disciplina dei portici. Se l’intervento tocca qualcosa che si vede da fuori passa dalla CQAP: il parere preventivo costa 50,00 € e si chiede prima di disegnare.

Pratiche e diritti al SUE: tutto passa dalla Scrivania del Professionista

L’invio telematico dal portale Scrivania del Professionista è obbligatorio per tutte le pratiche edilizie e per l’accesso agli atti: servono SPID o FedERa e procura speciale al tecnico, che apre il fascicolo a nome del proprietario (sede SUE: Piazza Liber Paradisus 10, Torre A). La tabella in vigore è quella della delibera di Giunta P.G. n. 622145/2026, dal 14 settembre 2026: sono i soli importi dovuti al Comune.

Il salto di costo non sta fra CILA e SCIA: sta fra pratica non onerosa e pratica onerosa — una SCIA con oltre 5.000 € di oneri paga 850,00 € di soli diritti, dieci volte la stessa SCIA senza oneri. E barriere architettoniche e rifacimento dei portici non pagano diritti: coerente con una città che di portici ha decenni di manutenzione davanti.

Sui tempi, la Carta dei servizi del SUE dichiara risposta ai quesiti «Scrivici» entro 10 giorni lavorativi (obiettivo 80%) e appuntamento entro 30 giorni (obiettivo 90%), su 64 appuntamenti a settimana. Sono standard dichiarati, non termini di legge.

La casa che si ristruttura davvero a Bologna

Il parco bolognese è più vecchio e più piccolo della media regionale, ma in stato di conservazione migliore: la domanda si sposta dal consolidamento al rifacimento di impianti e finiture su appartamenti sotto i 90 mq, dove le voci fisse — bagno, cucina, cantiere — pesano più che su una casa grande. Negli approfondimenti conoscitivi del PUG il Comune classifica gli isolati per gap prestazionale antisismico per epoca (classe 6 il pre-1945, classe 5 il 1946-1971, classe 4 il 1972-2001): non è un obbligo di intervento, è l’indicazione di dove solai, murature e impianti hanno più probabilità di riservare sorprese. Le cifre che circolano sugli edifici bolognesi anteriori al 1970 non le riportiamo: non è stato possibile confermarle su fonte istituzionale.

Incentivi a Bologna: al 20 settembre 2026 non c’è un bando per i privati

Al 20 settembre 2026 non risultano bandi comunali o regionali aperti ai privati per ristrutturazione o efficienza energetica residenziale.

• Contributi L. 13/1989 per le barriere architettoniche: canale comunale ricorrente con fondi statali e regionali, domanda telematica della persona con disabilità, di un familiare o del tutore, ammessi solo lavori ancora da eseguire e non finanziati da altre leggi, scadenza entro le ore 12 del 1° marzo di ogni anno. La finestra 2026 è chiusa: la prossima è il 1° marzo 2027, da riconfermare sul sito del Comune (pagina non raggiungibile il 20/09/2026).
• Fondo Energia 2026 della Regione Emilia-Romagna (PR FESR 2021-2027, 20 milioni): riservato a imprese ed ESCo, non ai privati, finestra 15/04-29/05/2026 chiusa. Gli altri bandi FESR su efficienza e sismica riguardano edifici pubblici.

Restano le detrazioni nazionali, che non sono un incentivo locale: al 20/09/2026 il bonus ristrutturazione vale 50% per l’abitazione principale e 36% per gli altri immobili, tetto 96.000 € per unità, recupero in 10 quote annuali; dal 2027 si scende a 36% e 30%. Aliquote più alte lette altrove si riferiscono a misure non più in vigore in quella forma. Capienza IRPEF e ammissibilità della spesa vanno verificate con un commercialista o un CAF.

Quanto rende ristrutturare a Bologna: i valori per zona

Le lavorazioni costano quasi uguale in tutta la città, il valore recuperato no. Le quotazioni OMI del 2° semestre 2025 (residenziale, stato normale) vanno da circa 1.700 €/mq a Borgo Panigale a 5.500 €/mq in centro storico, con Galvani 3.300-4.500, Saragozza 3.000-4.300, Murri 2.800-4.000, Bolognina sud 2.300-3.200, Pilastro est 2.000-2.700. Lo stato «ottimo» vale un premio dell’ordine del 20-30% sul valore base della zona: il quadro completo è nella nostra pagina quotazioni OMI Bologna, zone e prezzi.

La conseguenza è aritmetica: lo stesso intervento da 60.000 € incide in modo molto diverso su un appartamento da 1.900 €/mq e su uno da 4.500. Quanto torni in valore dipende poi da stato di partenza, piano e affaccio.

Clima, sismica e materiali: cosa cambia nei lavori

Bologna è in zona climatica E (DPR 412/1993, allegato A), circa 2.250 gradi giorno: riscaldamento dal 15 ottobre al 15 aprile e requisiti di trasmittanza stringenti, quindi cappotto e serramenti pesano molto nel computo. Il clima padano aggiunge il rovescio — forte escursione estiva e umidità — e raffrescamento, schermature e umidità di risalita ai piani terra della città storica si affrontano insieme all’isolamento invernale, non dopo.

Il comune è in zona sismica 3, bassa sismicità (DGR Emilia-Romagna n. 146 del 06/02/2023). Due avvertenze: la classificazione è un riferimento tecnico-amministrativo per il controllo dei progetti, mentre l’azione sismica si determina sito per sito con le NTC 2018; e la zona del capoluogo non si estende alla città metropolitana, perché l’imolese (Borgo Tossignano, Castel del Rio, Castel Guelfo, Castel San Pietro Terme e altri) è in zona 2. Nel capoluogo, per una ristrutturazione interna, la zona 3 sposta il costo sulla pratica sismica (85,00 € di diritti aggiuntivi più l’onorario dello strutturista) più che su interventi strutturali obbligatori.

Prima di chiamare l’impresa: arrivare con i numeri

L’offerta non manca: 13.208 imprese attive nelle Costruzioni nella città metropolitana al 31/12/2023, il 15,8% delle 83.582 attive totali, secondo settore dopo il commercio; fra le artigiane le costruzioni sono il primo settore, 37,9% (Camera di commercio di Bologna, 2023). L’anno chiude però a −226 imprese (−1,56%), con le specializzate in impianti elettrici a −3,70%.

Tre strumenti, tre numeri di partenza per Bologna: pavimenti, impianto elettrico, bagno. Parti da qui, non dal preventivo dell’impresa.

Tutta la casa: calcolatore costi →

Domande frequenti su ristrutturare casa a Bologna

Quanto costa la CILA a Bologna nel 2026?
I diritti comunali sono 50,00 € per la CILA non onerosa, 85,00 € con oneri fino a 5.000 €, 150,00 € oltre (tabella dal 14/09/2026, delibera P.G. 622145/2026). Si aggiungono l’onorario del tecnico e i bolli: il totale che paghi non è il numero della tabella.

Serve la SCIA per rifare il bagno a Bologna?
Per un rifacimento che non tocca strutture, volumi e prospetti si resta di norma nell’edilizia libera o nella CILA; la SCIA entra quando si modificano elementi strutturali. Quale titolo serva lo stabilisce il tecnico abilitato sul caso concreto.

Il bagno cieco è ammesso a Bologna?
Nell’edizione letta a novembre 2024 i servizi igienici sono esclusi dal requisito di superficie finestrata (art. 27, prestazione E10): il bagno senza finestra non è vietato in sé, ma va realizzato con i requisiti di ventilazione previsti. Da verificare sul testo vigente.

Ci sono bonus del Comune di Bologna per ristrutturare?
Al 20/09/2026 no: nessun bando comunale o regionale aperto ai privati. L’unico canale ricorrente è il contributo della L. 13/1989 per le barriere architettoniche, scadenza annuale al 1° marzo (prossima: 1° marzo 2027, da riconfermare). Per il resto valgono le detrazioni nazionali.

Fonti

• Comune di Bologna — diritti di segreteria SUE dal 14/09/2026 (delibera P.G. n. 622145/2026), Carta dei servizi SUE, PUG dal 29/09/2021 (P.G. 342648/2021), Regolamento Edilizio (P.G. 342650/2021 e modifiche, edizione consultata novembre 2024), Variante 2 adottata il 31/07/2026.
• Regione Emilia-Romagna — Elenco regionale prezzi opere pubbliche 2026 (DGR n. 2231 del 22/12/2025); classificazione sismica (DGR n. 146 del 06/02/2023). ISTAT — 8milaCensus, Bologna, Censimento 2011.
• Camera di commercio di Bologna — Le imprese nella Città metropolitana di Bologna, anno 2023; Prezzi informativi delle opere edili 2024, sospesi dal 25/02/2025. Agenzia delle Entrate — banca dati OMI, 2° semestre 2025, e guida alle agevolazioni fiscali. Tutte consultate il 20/09/2026.

Disclaimer: importi e riferimenti normativi sono quelli reperiti alla data indicata e possono cambiare. Le indicazioni su regole edilizie, pratiche e bonus fiscali non costituiscono consulenza tecnica o fiscale: per il caso concreto occorre rivolgersi a un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere), all’ufficio tecnico del Comune e, per il fisco, a un commercialista o a un CAF.

Pagina aggiornata: 20 settembre 2026.

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