Il certificato di destinazione urbanistica dice cosa puoi fare di un terreno, non di una casa
Cos’è il certificato di destinazione urbanistica
Risposta in 30 secondi: il certificato di destinazione urbanistica — CDU — è il documento con cui il Comune dichiara cosa prevede il piano regolatore per un terreno: la zona in cui ricade, cosa ci si può costruire, con quali indici e quali vincoli. Riguarda i terreni, non gli edifici. È obbligatorio per vendere un terreno: la legge dice che l’atto senza CDU allegato è nullo, con una sola eccezione — le pertinenze di edifici accatastati sotto i 5.000 mq. Lo rilascia il Comune entro 30 giorni dalla domanda, vale un anno, e costa qualche decina di euro fra bolli e diritti. Non va confuso con il cambio di destinazione d’uso, che riguarda a cosa serve un locale: sono due cose diverse con un nome simile.
Qui sotto: quando è obbligatorio e quando no, cosa c’è scritto dentro, come si chiede, tempi e validità, costo, e la differenza con la destinazione d’uso che confonde quasi tutti.
Destinazione urbanistica e destinazione d’uso: due cose diverse
È l’equivoco più frequente, e conviene toglierlo subito.
- La destinazione urbanistica è quella di un’area: agricola, residenziale, produttiva, a servizi. La fissa il piano regolatore e la certifica il Comune con il CDU. Dice cosa si può costruire su un terreno.
- La destinazione d’uso è quella di un’unità immobiliare: abitazione, ufficio, negozio, deposito. Sta nel titolo edilizio e al catasto. Dice a cosa serve un locale che esiste già.
Chi deve trasformare un sottotetto in camera o un garage in stanza non ha bisogno del CDU: ha bisogno di un cambio di destinazione d’uso. Chi deve vendere o comprare un terreno, invece, del CDU non può fare a meno.
Quando è obbligatorio
La regola sta nel Testo Unico dell’edilizia, ed è netta. Gli atti tra vivi — pubblici o privati — che trasferiscono, costituiscono o sciolgono diritti reali su terreni sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti se non vi è allegato il certificato di destinazione urbanistica con le prescrizioni riguardanti l’area.
In pratica: vendita, donazione, permuta, divisione di un terreno. Il notaio lo chiede perché senza non può fare l’atto, non per prudenza.
L’eccezione è una sola: i terreni che sono pertinenza di edifici censiti al catasto urbano, purché la superficie complessiva della pertinenza sia inferiore a 5.000 metri quadrati. Il giardino di una villetta, in genere, non lo richiede; un appezzamento di due ettari accanto a un casale sì.
Fuori dalla compravendita, il CDU serve in altre situazioni in cui conta cosa si potrà fare di un’area: una successione con terreni, una perizia di stima, una richiesta di mutuo fondiario, la verifica preliminare prima di un progetto.
Cosa c’è scritto dentro
Il certificato riporta, per ciascuna particella catastale indicata nella domanda, le prescrizioni urbanistiche vigenti e — se ci sono — quelle adottate ma non ancora approvate:
- la zona di piano regolatore in cui ricade l’area e la sua destinazione;
- gli indici e i parametri edificatori applicabili, quando la zona li prevede;
- i vincoli che gravano sull’area: paesaggistici, idrogeologici, di rispetto stradale o cimiteriale, fasce fluviali;
- l’eventuale presenza di strumenti attuativi o di procedure in corso.
Quello che il CDU non dice: chi è il proprietario, se ci sono ipoteche, se un fabbricato presente sul terreno è regolare. Per quelle cose ci sono la visura catastale, la visura ipotecaria e i titoli edilizi. Il CDU risponde a una domanda sola: cosa prevede il piano per questo suolo.
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Come si richiede
Si chiede al Comune in cui si trova il terreno, all’ufficio urbanistica o tramite lo sportello unico per l’edilizia. Molti Comuni hanno il modulo scaricabile e, sempre più spesso, la richiesta online con identità digitale; nei Comuni piccoli si va ancora allo sportello.
Quello che serve, in genere:
- i dati catastali del terreno: foglio e particelle, che si leggono in visura;
- un estratto di mappa con le particelle evidenziate;
- i dati del richiedente e il motivo della richiesta (compravendita, successione, altro);
- le marche da bollo e la ricevuta dei diritti di segreteria.
Può chiederlo il proprietario, ma anche il tecnico o il notaio per suo conto. In una compravendita è frequente che se ne occupi lo studio notarile o il geometra di parte: vale la pena chiedere chi lo sta chiedendo, per non farlo due volte.
Tempi e validità
Due numeri, entrambi fissati dalla legge.
- Rilascio entro 30 giorni dalla presentazione della domanda. Il termine è qualificato come perentorio: il Comune deve rispettarlo. Nella pratica alcuni uffici ci mettono meno, altri arrivano al limite; se si sta preparando un rogito, i 30 giorni vanno messi in calendario prima, non scoperti dopo.
- Validità di un anno dalla data di rilascio, a condizione che chi vende dichiari che nel frattempo non ci sono state modifiche agli strumenti urbanistici. Se il piano è cambiato, il certificato va rifatto anche se l’anno non è passato.
Quanto costa
È uno dei documenti meno cari della filiera. Il conto si compone di:
- marche da bollo: una sulla domanda e una sul certificato, del valore fissato per legge per gli atti amministrativi;
- diritti di segreteria comunali, che variano da Comune a Comune e spesso crescono con il numero di particelle richieste;
- l’eventuale parcella del tecnico se lo si fa richiedere a un geometra, che di solito lo include nell’incarico più ampio.
In totale, per un terreno di poche particelle, si parla indicativamente di qualche decina di euro; l’importo esatto lo dice il Comune. I siti che promettono un CDU «online gratis» in genere vendono altro: il certificato lo rilascia solo il Comune, e i bolli non li toglie nessuno.
Terreno agricolo o edificabile: cosa cambia per chi compra
È la ragione vera per cui il CDU esiste. Due terreni identici sulla mappa possono valere dieci volte l’uno rispetto all’altro secondo la zona in cui li mette il piano, e nessuna caratteristica visibile lo rivela. Il CDU è il documento che lo dice per iscritto, con la firma del Comune.
- Un terreno in zona agricola si compra per coltivare o per tenerlo: costruirci è possibile solo entro limiti stretti e per usi legati all’agricoltura, e chi lo compra per farci una casa scopre dal CDU che non può.
- Un terreno in zona residenziale ha un indice: quanti metri cubi o metri quadri si possono edificare per metro quadro di lotto. È quell’indice, non la superficie, a fare il prezzo.
- Un terreno con vincoli può essere edificabile sulla carta e inedificabile nei fatti: una fascia di rispetto stradale o un vincolo idrogeologico possono mangiarsi il lotto.
Per questo il CDU va letto prima della proposta, non al rogito. Al rogito serve per legge; prima serve per non pagare un terreno per quello che non è.
Gli errori più comuni
- Chiederlo per un appartamento. Non serve: il CDU riguarda i terreni. Per un’unità immobiliare i documenti sono altri — titoli edilizi, agibilità, conformità catastale.
- Confonderlo con il cambio di destinazione d’uso. Nome simile, oggetto diverso: l’uno certifica il suolo, l’altro trasforma un locale.
- Chiederlo troppo tardi. Trenta giorni sono trenta giorni: un rogito fissato prima che il certificato arrivi salta.
- Fidarsi di uno vecchio. Dopo un anno, o dopo una variante di piano, non vale più.
- Leggerlo come una garanzia di edificabilità pratica. Dice cosa prevede il piano; se poi si può costruire davvero dipende anche da vincoli, distanze, accessi e dal permesso di costruire.
- Categorie catastali: cosa significano C/2, C/6, A/10 e F/2
Domande frequenti
Il certificato di destinazione urbanistica è obbligatorio per vendere una casa?
No. È obbligatorio per gli atti che trasferiscono diritti su terreni. Per una casa con il suo giardino non serve, purché la pertinenza sia inferiore a 5.000 mq; per una casa con un terreno più grande sì.
Cosa succede se manca al rogito?
L’atto è nullo e non può essere stipulato né trascritto. Per questo il notaio lo pretende: senza, non può procedere.
Quanto tempo ci vuole?
Il Comune deve rilasciarlo entro 30 giorni dalla domanda: è un termine che la legge definisce perentorio. Conviene chiederlo appena si decide di vendere.
Quanto dura?
Un anno dal rilascio, a condizione che non siano cambiati gli strumenti urbanistici. Se il piano è stato modificato, va richiesto di nuovo.
Quanto costa il CDU?
Marche da bollo sulla domanda e sul certificato più i diritti di segreteria del Comune: in genere qualche decina di euro. L’importo preciso lo stabilisce ogni Comune.
Si può chiedere online?
In molti Comuni sì, con identità digitale, dal portale dello sportello unico. Dove non è possibile si presenta allo sportello o via PEC. In ogni caso lo rilascia solo il Comune: non esistono canali alternativi.
Il CDU e la visura catastale sono la stessa cosa?
No. La visura dice chi possiede e come è censito un bene; il CDU dice cosa prevede il piano regolatore per quel suolo. Servono entrambi, per domande diverse.
In sintesi
Il certificato di destinazione urbanistica è il documento che trasforma un terreno da «un pezzo di terra» in «un suolo con delle regole». Per legge serve al rogito; per buon senso serve prima, quando si decide quanto quel terreno vale. Costa poco, arriva in un mese, dura un anno. Le informazioni di questa pagina sono di carattere generale: la lettura di un CDU e le sue conseguenze su un acquisto vanno valutate con un tecnico abilitato e con il notaio, sul caso concreto.
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