La categoria catastale dice cosa è quel locale, non cosa ci fai dentro
Cosa sono le categorie catastali
Risposta in 30 secondi: le categorie catastali sono le sigle con cui il catasto classifica ogni unità immobiliare secondo cosa è, non secondo come la usi. Sono divise in 6 gruppi, dalla A alla F: A per le abitazioni e gli uffici privati, B per gli edifici collettivi, C per negozi, laboratori e pertinenze, D per gli immobili produttivi, E per quelli particolari, F per le unità senza rendita. Le sigle che chi ristruttura incontra più spesso sono cinque: A/2 l’abitazione civile, A/10 l’ufficio, C/2 la cantina o il magazzino, C/6 il box o l’autorimessa, F/2 l’unità collabente. La categoria determina la rendita, e con la rendita le imposte; e dice a un acquirente, a una banca e a un notaio cosa è quel locale sulla carta. Una stanza usata come camera ma accatastata C/2 resta una cantina in tutti i documenti che contano.
Qui sotto: i sei gruppi con le sigle una per una, come si legge la categoria in visura, e — la parte che di solito manca — cosa cambia concretamente quando vuoi trasformare un locale.
Gruppo A — le abitazioni (e gli uffici privati)
È il gruppo delle case, ordinato per tipologia e pregio. La differenza fra una sigla e l’altra non è la superficie: è il livello delle finiture e dei servizi rispetto alla zona.
- A/1 — abitazioni di tipo signorile. Rare, e con un peso fiscale a sé: sono escluse dalle agevolazioni sulla prima casa.
- A/2 — abitazioni di tipo civile. La categoria più comune nelle città: l’appartamento ordinario.
- A/3 — abitazioni di tipo economico. Finiture più semplici, molto diffusa nell’edilizia del dopoguerra.
- A/4 — abitazioni di tipo popolare. Il gradino sotto.
- A/5 — abitazioni ultrapopolari, in via di sparizione.
- A/6 — abitazioni rurali.
- A/7 — villini: la casa indipendente o a schiera con giardino.
- A/8 — ville, e A/9 castelli e palazzi di pregio storico: come A/1, fuori dalle agevolazioni prima casa.
- A/10 — uffici e studi privati. È nel gruppo A ma non è un’abitazione: chi vuole trasformare un ufficio in casa parte da qui.
- A/11 — abitazioni tipiche dei luoghi: baite, trulli, rifugi.
Gruppo B — gli edifici collettivi
Immobili per uso collettivo e non produttivo: B/1 collegi e convitti, B/2 case di cura e ospedali senza fine di lucro, B/3 prigioni, B/4 uffici pubblici, B/5 scuole, B/6 biblioteche e musei, B/7 cappelle e oratori, B/8 magazzini sotterranei per derrate. Nella vita di chi ristruttura una casa non compaiono quasi mai.
Gruppo C — negozi, laboratori e le pertinenze
È il gruppo che conta di più, perché contiene i locali che stanno accanto alle case e che più spesso qualcuno vorrebbe trasformare.
- C/1 — negozi e botteghe.
- C/2 — magazzini e locali di deposito: la cantina, il solaio, il ripostiglio, il locale di sgombero. È la categoria della maggior parte dei locali accessori di un’abitazione.
- C/3 — laboratori per arti e mestieri.
- C/4 — fabbricati per esercizi sportivi, e C/5 stabilimenti balneari, entrambi senza fine di lucro.
- C/6 — stalle, scuderie, rimesse e autorimesse: il box, il posto auto coperto, il garage. È la sigla più cercata di tutte.
- C/7 — tettoie chiuse o aperte.
C/2, C/6 e C/7 sono le tre categorie che la legge fiscale considera pertinenze dell’abitazione: per le agevolazioni sulla prima casa e sull’abitazione principale ne è ammessa, di norma, una per ciascuna categoria. Un box e una cantina sì; due box no. Le condizioni precise cambiano nel tempo e vanno verificate con l’Agenzia delle Entrate o con un professionista.
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Gruppo D — gli immobili produttivi
Categorie a destinazione speciale, con rendita stimata caso per caso e non a tariffa: D/1 opifici, D/2 alberghi, D/3 teatri e cinema, D/4 case di cura con fine di lucro, D/5 banche, D/6 impianti sportivi con fine di lucro, D/7 fabbricati per attività industriali, D/8 fabbricati per attività commerciali — il centro commerciale, il capannone con vendita — D/9 edifici galleggianti, D/10 fabbricati per funzioni produttive connesse all’agricoltura.
Gruppo E — gli immobili particolari
Stazioni, ponti, fari, cimiteri, edifici di culto: da E/1 a E/9. Non sono soggetti a IMU e non li si compra al rogito di una casa.
Gruppo F — le unità senza rendita
È il gruppo che più sorprende, perché descrive cose che non producono reddito ma esistono, e che spesso sono l’inizio di un recupero.
- F/1 — area urbana: un’area scoperta accatastata come tale.
- F/2 — unità collabenti: fabbricati diroccati, non più in grado di produrre reddito per il loro stato. Il rudere, il fienile crollato, la casa abbandonata. È la categoria da cui partono molti recuperi di rustici e fienili.
- F/3 — unità in corso di costruzione.
- F/4 — unità in corso di definizione.
- F/5 — lastrico solare.
- F/6 — fabbricato in attesa di dichiarazione.
Un’unità in F/2 non ha rendita e quindi non paga come un’abitazione; ma non è abitabile e non lo diventa finché non viene ricostruita e riaccatastata nella categoria che le compete.
Come si legge la categoria in visura
La visura catastale riporta, per ogni unità, la categoria accanto a classe, consistenza e rendita. Si chiede all’Agenzia delle Entrate — online con identità digitale, agli sportelli, o tramite un tecnico — e per i propri immobili è gratuita.
Tre cose da sapere leggendola:
- la categoria dice il tipo; la classe il livello di pregio dentro quel tipo; la consistenza la misura (vani per il gruppo A, metri quadri per il C);
- la rendita deriva da categoria, classe e consistenza: è il numero su cui si calcolano le imposte;
- quello che vedi in visura è quello che risulta sulla carta. Se la realtà è diversa — una C/2 usata come camera — la visura non lo sa, ma lo scoprirà il notaio.
Cosa cambia per chi ristruttura: la sigla è il punto di partenza
È la parte che le tabelle non dicono. La categoria non descrive solo l’immobile: decide quale strada devi fare per trasformarlo.
- Da C/2 o C/6 ad abitazione. Una cantina, un solaio, un box che diventano una stanza sono un cambio di destinazione d’uso: servono i requisiti di abitabilità, un titolo edilizio, e alla fine la variazione catastale che porta l’unità nel gruppo A. Senza quest’ultimo passo, la stanza resta un deposito.
- Da A/10 ad A/2. Un ufficio che diventa casa resta nel gruppo A ma cambia sigla e rendita, e prima ancora deve rispettare i requisiti igienico-sanitari dell’abitazione. → cambio d’uso da ufficio ad abitazione
- Da F/2 a qualcosa. Un collabente si recupera con un intervento che spesso è una ricostruzione: e il percorso amministrativo dipende dal Comune e da cosa resta in piedi. Alla fine, l’agibilità e il nuovo accatastamento chiudono il cerchio.
- Sottotetti e seminterrati. Spesso sono C/2 o non accatastati affatto. Il recupero passa dagli stessi tre passaggi, con vincoli diversi: altezza per il primo, luce e umidità per il secondo.
La regola pratica: prima di fare un preventivo, leggi la sigla. Ti dice se stai ristrutturando una casa o trasformando qualcosa in casa — e sono due lavori diversi, con due costi diversi.
Cambiare categoria: la variazione catastale
La categoria si cambia con una variazione catastale, presentata da un tecnico abilitato attraverso la procedura DOCFA, dopo che i lavori sono finiti e nell’ambito del titolo edilizio che li ha autorizzati. Non si cambia «su richiesta»: la nuova categoria deve corrispondere a quello che l’immobile è diventato.
Costa la parcella del tecnico — indicativamente 300-600 euro per una singola unità — più i tributi catastali. Ed è l’ultimo dei tre documenti del cambio d’uso: viene dopo i requisiti e dopo il titolo, mai prima.
Domande frequenti
Cosa significa categoria catastale C/6?
Stalle, scuderie, rimesse e autorimesse: nella pratica, il box, il garage, il posto auto coperto. È la sigla più cercata perché è la pertinenza più comune di un’abitazione.
Cosa significa categoria catastale C/2?
Magazzini e locali di deposito: la cantina, il solaio, il ripostiglio, il locale di sgombero. È la categoria tipica dei locali accessori, e quella da cui partono molti tentativi di ricavare una stanza in più.
Cosa significa A/10?
Uffici e studi privati. È nel gruppo A ma non è un’abitazione: per viverci serve un cambio di destinazione d’uso verso una categoria abitativa.
Cosa sono le unità collabenti F/2?
Fabbricati che per il loro stato di degrado non sono in grado di produrre reddito: ruderi, fienili crollati, case abbandonate. Non hanno rendita e non sono abitabili finché non vengono recuperati e riaccatastati.
La categoria catastale si può cambiare?
Sì, con una variazione catastale presentata da un tecnico dopo i lavori, dentro un titolo edilizio. La nuova categoria deve corrispondere allo stato reale dell’immobile, non a come lo si vorrebbe usare.
Dove trovo la categoria catastale di casa mia?
Nella visura catastale, accanto a classe, consistenza e rendita. Per i propri immobili si ottiene gratuitamente dall’Agenzia delle Entrate, anche online.
Quante pertinenze può avere l’abitazione principale?
Ai fini delle agevolazioni fiscali, di norma una per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7. Le condizioni esatte vanno verificate con l’Agenzia delle Entrate o con un professionista, perché cambiano nel tempo.
In sintesi
La categoria catastale è la risposta alla domanda «cos’è questo locale sulla carta». Chi ristruttura la incontra tre volte: quando scopre che la stanza che vuole ricavare oggi è una C/2, quando fa il cambio d’uso, e quando alla fine il tecnico presenta la variazione che la porta nel gruppo A. Le informazioni di questa pagina sono di carattere generale: la lettura di una visura e le conseguenze fiscali di una categoria vanno verificate con un tecnico abilitato e, per la parte tributaria, con l’Agenzia delle Entrate.
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