Bonus barriere architettoniche 75%: cosa cambia nel 2026

Cos’è (ed era) il bonus barriere architettoniche 75%

Il bonus barriere architettoniche 75% è stato una detrazione IRPEF/IRES dedicata agli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche in edifici esistenti, introdotta dall’art. 1, comma 42 della Legge 234/2021 (Legge di Bilancio 2022) e via via rimodulata. La sua caratteristica era l’aliquota maggiorata al 75%, superiore al 50% del Bonus Ristrutturazione ordinario.

Quell’aliquota, però, valeva solo per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2025. Con il 2026 la misura maggiorata è terminata: gli interventi di accessibilità continuano a essere agevolabili, ma alle condizioni ordinarie (50% abitazione principale, 36% altri immobili), come per una normale ristrutturazione. Restano invece validi i parametri tecnici di riferimento fissati dal DM 236 del 14 giugno 1989 (Regolamento di attuazione della Legge 13/89), che definiscono accessibilità, adattabilità e visitabilità.

Il tema resta rilevante per:

• Famiglie con persone con disabilità motoria (carrozzina, deambulazione assistita)
• Persone anziane che vogliono adeguare l’abitazione alla longevità (prospettiva 10+ anni)
• Condomini che adeguano le parti comuni (ascensore, rampe d’ingresso)
• Investitori che ristrutturano per affittare a un target sensibile

Per la verifica nel caso specifico è opportuno il confronto con un tecnico abilitato (architetto, geometra, ingegnere) che possa firmare l’asseverazione di conformità al DM 236/89.

1. Cosa stabilisce il DM 236/89: la base normativa

Il riferimento tecnico per gli interventi di accessibilità è il Decreto Ministeriale 14 giugno 1989, n. 236, che stabilisce le prescrizioni tecniche per garantire accessibilità, adattabilità e visitabilità degli edifici privati. Questi parametri valgono a prescindere dall’aliquota fiscale del momento.

Le tre categorie del DM sono:

Accessibilità

Capacità di un ambiente di essere agevolmente utilizzabile da persone in carrozzina o con limitazioni motorie. Requisiti tipici:

• Larghezza porte minimo 80 cm (95 cm per ingresso principale)
• Maniglie ergonomiche, leve a 90 cm dal pavimento
• Soglie ribassate (max 2,5 cm)
• Spazi di manovra minimi 150×150 cm in ogni ambiente principale

Adattabilità

Possibilità di rendere accessibile l’ambiente con interventi limitati. Per esempio, una predisposizione tecnica per il montaggio futuro di un montascale o un servoscala.

Visitabilità

Capacità di un ambiente di accogliere persone in carrozzina nelle parti pubbliche (zona giorno e un servizio igienico). Requisito minimo dei nuovi edifici condominiali.

Le specifiche tecniche del DM 236/89 includono pendenze massime per rampe (8% standard, fino a 12% per dislivelli minori), dimensioni delle cabine ascensore, parametri ergonomici dei sanitari. La verifica caso per caso richiede una perizia tecnica firmata da un professionista iscritto all’albo.

2. L’aliquota nel 2026: il 75% è scaduto, ora 50% / 36%

È il punto su cui fare massima chiarezza. La detrazione maggiorata al 75% per l’eliminazione delle barriere architettoniche si applicava esclusivamente alle spese sostenute dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2025. Non è stata prorogata: per il 2026 non è più disponibile.

Per le spese sostenute dal 1° gennaio 2026, gli interventi di abbattimento barriere rientrano nella detrazione ordinaria per ristrutturazione edilizia (art. 16-bis TUIR):

• 50% se le spese sono sostenute dal proprietario (o titolare di diritto reale di godimento) per interventi sull’abitazione principale;
• 36% negli altri casi (seconde case, immobili non adibiti a dimora abituale);
• massimale di spesa €96.000 per unità immobiliare, detrazione ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

Gli interventi devono comunque:

• essere finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche secondo il DM 236/89;
• essere realizzati su edifici esistenti (non nuove costruzioni);
• essere documentati da asseverazione di un tecnico abilitato e pagati con bonifico parlante.

Va inoltre segnalato che, dal 30 dicembre 2023, l’agevolazione specifica per le barriere è stata limitata ad alcuni interventi (scale, rampe, ascensori, servoscala, piattaforme elevatrici). Altri lavori legati all’accessibilità (bagno, infissi, domotica) possono comunque rientrare nella detrazione ordinaria per ristrutturazione, ma l’inquadramento va verificato con un commercialista. Le indicazioni che seguono sono orientative e basate sulla normativa al momento della stesura.

3. Massimali e regime transitorio (75% per le spese fino al 2025)

Chi ha pagato le spese entro il 31 dicembre 2025 mantiene il diritto all’aliquota 75% in via transitoria, con i massimali che erano previsti per quella misura:

Tipologia (regime 75%, spese ≤ 31/12/2025)	Tetto spesa	Detrazione max
Edificio unifamiliare o unità funzionalmente indipendente	€50.000	€37.500
Edificio plurifamiliare 2-8 unità	€40.000 × n. unità	75% del tetto
Edificio plurifamiliare oltre 8 unità	€30.000 × n. unità	75% del tetto

La detrazione del 75% si recupera in 10 quote annuali per le spese sostenute dal 2024 (in 5 quote per quelle fino al 2023). Le rate residue proseguono negli anni successivi anche dopo il 2025: chi ha maturato il diritto nel 2025 continua a detrarre le quote fino a esaurimento.

Per le spese del 2026, invece, valgono il massimale ordinario di €96.000 per unità e le aliquote 50% / 36% viste sopra. In condominio le quote si ripartiscono per millesimi di proprietà e ciascun proprietario detrae la propria parte nei limiti della capienza fiscale annuale.

4. Quali interventi riguardano l’accessibilità

Gli interventi tipici di eliminazione delle barriere architettoniche — agevolabili nel 2026 secondo l’inquadramento ordinario, e nel regime 75% per le spese fino al 2025 — sono:

Ascensori e montascale

• Installazione di nuovo ascensore in edificio condominiale o vano scala interno
• Adeguamento di ascensore esistente alle norme di accessibilità (cabina min 110×140 cm)
• Montascale a poltroncina per scale residenziali
• Servoscala a piattaforma per superare singoli dislivelli

Rampe e accessi

• Rampe d’ingresso con pendenza max 8% e parapetti
• Eliminazione di gradini in zona pubblica (accesso edificio, ingressi appartamento)
• Soglie ribassate alla porta d’ingresso
• Citofoni e maniglie ergonomiche

Adeguamento bagno

• Doccia a filo pavimento con sifoni piatti e barre di sostegno
• Sanitari sospesi con altezze regolamentari
• Maniglioni di sostegno alle pareti
• Allargamento porta del bagno per passaggio carrozzina (luce 80 cm)

Infissi e domotica per accessibilità

• Porte interne con luce 80 cm e maniglione; porte d’ingresso automatizzate
• Finestre con maniglia ribassata (90 cm dal pavimento)
• Sistemi vocali e sensori per apertura automatica, allarmi e pulsanti SOS

Attenzione: come detto, dal 30/12/2023 l’agevolazione specifica per barriere è concentrata su scale, rampe, ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici. Bagno, infissi e domotica vanno valutati sotto la detrazione ordinaria per ristrutturazione, con asseverazione che attesti la conformità al DM 236/89. Ogni intervento va documentato come finalizzato all’eliminazione di barriere architettoniche.

5. Documentazione richiesta

In via orientativa, la pratica richiede:

1. Asseverazione tecnica di conformità al DM 236/89, firmata da architetto, geometra o ingegnere abilitato
2. Schede tecniche dei prodotti installati (ascensori, montascale, sanitari, infissi)
3. Marcatura CE dei dispositivi (specialmente ascensori e piattaforme elevatrici)
4. Pratica edilizia appropriata (CILA, SCIA o PdC a seconda dell’intervento)
5. Bonifico parlante con causale specifica
6. Fatture intestate al beneficiario della detrazione
7. In condominio: delibera assembleare (maggioranza dei partecipanti + ½ millesimi per queste opere)

L’asseverazione tecnica è elemento critico: senza il rispetto documentato del DM 236/89, l’intervento non è inquadrabile come eliminazione barriere e si applicano le regole della ristrutturazione ordinaria.

6. Rateizzazione: 10 quote annuali

Per le spese del 2026 la detrazione si recupera in 10 quote annuali di pari importo, come per la ristrutturazione ordinaria. Anche il regime transitorio del 75% (spese dal 2024 al 2025) prevede 10 quote; solo le spese fino al 2023 seguivano le 5 quote della versione originaria.

In via parametrica orientativa, per €30.000 di spesa 2026 su abitazione principale (aliquota 50%):

• Detrazione totale: €15.000
• Rate annuali: €1.500 × 10 anni
• Capienza IRPEF necessaria: almeno €1.500/anno

Il tema della capienza fiscale resta centrale: se l’IRPEF lorda annua è inferiore alla quota, la parte eccedente si perde (non è rimborsata). Il commercialista è il riferimento per dimensionare la spesa in funzione della capienza del beneficiario.

7. Cumulazione con altri bonus

La regola generale sulla cumulabilità sullo stesso immobile:

• NON cumulabile sullo stesso identico intervento con altre aliquote (una spesa, una detrazione);
• Cumulabile su interventi distinti dello stesso cantiere, con documentazione separata.

Esempi orientativi (sempre da verificare con il commercialista):

• Adeguamento bagno per accessibilità + cucina nuova = detrazioni su interventi distinti;
• Ascensore condominiale + cappotto in Ecobonus = compatibili come interventi separati.

Resta l’incompatibilità con il Superbonus sullo stesso intervento (regola introdotta nel 2024). Prima di impostare il piano di spesa conviene farsi assistere, perché la materia è cambiata più volte.

8. Barriere architettoniche in condominio

Il condominio è il contesto in cui questi interventi hanno più senso, perché un singolo lavoro (es. un ascensore) migliora l’accessibilità per più unità.

Procedura tipica in condominio

1. Delibera assembleare che approva l’intervento (maggioranza partecipanti + ½ millesimi)
2. Asseverazione tecnica di conformità al DM 236/89
3. Affidamento appalto alla ditta installatrice
4. Riparto spese secondo millesimi di proprietà
5. Bonifici parlanti con causale specifica per ogni proprietario
6. Fatture pro-quota intestate al singolo proprietario
7. Detrazione nella dichiarazione di ciascuno (10 quote annuali)

Le maggioranze richieste in assemblea per l’eliminazione delle barriere architettoniche sono agevolate dall’art. 1136 c.c. e dalla Legge 13/89: è sufficiente la maggioranza dei partecipanti e almeno la metà dei millesimi (anziché i 2/3 delle innovazioni gravose ordinarie).

In via parametrica orientativa (spese 2026, aliquota 50%), un ascensore in condominio di 8 unità con costo €60.000 dà una detrazione totale di €30.000, ripartita tra i condomini per millesimi e recuperata in 10 anni.

9. Errori da evitare

Gli errori più frequenti che possono compromettere la detrazione:

• Credere che il 75% sia ancora attivo nel 2026 (è scaduto: si rischia di impostare un budget su un’aliquota inesistente);
• Mancata asseverazione DM 236/89 (errore principale);
• Cumulazione con Superbonus sullo stesso intervento (incompatibile);
• Documentazione tecnica generica (schede prodotto senza riferimento al DM);
• Bonifico ordinario anziché parlante;
• Pratica edilizia errata o assente;
• Sottostima della capienza fiscale;
• Contare su cessione del credito / sconto in fattura, oggi bloccati salvo rare deroghe.

Per ridurre questi rischi, è opportuno coinvolgere fin dalla progettazione un architetto o geometra esperto in accessibilità e un commercialista per la verifica fiscale.

10. Stima costi orientativa per intervento

In via parametrica orientativa, i costi medi (al lordo della detrazione) per gli interventi tipici sono:

Intervento	Costo orientativo lordo	Costo netto stimato (detrazione 50%)
Ascensore residenziale 4-5 fermate	€40.000-€80.000	€20.000-€40.000
Servoscala interno	€4.000-€8.000	€2.000-€4.000
Montascale a poltroncina	€3.500-€6.500	€1.750-€3.250
Rampa d’accesso esterna	€1.500-€4.500	€750-€2.250
Adeguamento bagno completo	€8.000-€18.000	€4.000-€9.000
Sostituzione porta ingresso accessibile	€1.800-€4.000	€900-€2.000

Il costo netto è calcolato con l’aliquota 50% dell’abitazione principale (per gli altri immobili l’aliquota è il 36%). I costi includono fornitura, posa e certificazioni; non includono la documentazione tecnica (asseverazione, di solito €500-€1.500) né le pratiche edilizie.

Per il preventivo del tuo caso specifico, il calcolatore costi ristrutturazione offre un primo riferimento parametrico, da convalidare con un sopralluogo tecnico.

“Bonus tetto 75%”: attenzione, non esiste

Chi cerca un “bonus tetto 75%” spesso confonde due cose: il 75% era la detrazione per le barriere architettoniche (scaduta a fine 2025), non un’agevolazione per il rifacimento del tetto. Per il tetto non è mai esistita un’aliquota dedicata al 75%: i lavori di copertura rientrano nel Bonus Ristrutturazione 50%/36% oppure, se includono l’isolamento termico (coibentazione), nell’Ecobonus (in genere 50%, con casi al 65%). Per i costi e le detrazioni del rifacimento tetto, vedi la guida dedicata: rifacimento tetto: costi e bonus 2026.

Conclusioni: 4 punti da ricordare

1. Il 75% è storia. Vale solo per le spese pagate entro il 31/12/2025; nel 2026 gli interventi seguono il 50% (abitazione principale) o il 36% (altri immobili).

2. I requisiti tecnici restano. Asseverazione DM 236/89 e bonifico parlante sono sempre obbligatori: senza, la detrazione salta.

3. Cessione e sconto in fattura sono bloccati. Va pianificata la capienza IRPEF per assorbire le 10 quote annuali; per redditi bassi c’è il rischio di incapienza.

4. In condominio l’effetto resta significativo. Le maggioranze agevolate (art. 1136 c.c.) facilitano l’installazione di ascensori e rampe sulle parti comuni.

Per stimare l’incidenza della detrazione sul costo netto del tuo intervento, prova il calcolatore costi ristrutturazione. Il risultato è una stima parametrica orientativa, da confermare con un commercialista e un tecnico abilitato.

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Risorse ufficiali consultate

• Agenzia delle Entrate — Agevolazione eliminazione barriere architettoniche
• DM 236/89 — Prescrizioni tecniche accessibilità
• Legge 13/89 — Norme accessibilità abitazioni
• Codice Civile art. 1136 (maggioranze condominiali)
• Legge 234/2021 art. 1 c. 42 (istituzione bonus 75%)

Domande frequenti

Il bonus barriere architettoniche 75% è ancora valido nel 2026?

No. Il 75% si applica solo alle spese sostenute entro il 31 dicembre 2025. Dal 2026 gli interventi rientrano nella detrazione ordinaria per ristrutturazione: 50% per l’abitazione principale, 36% per gli altri immobili, su €96.000 per unità, in 10 quote annuali.

Ho pagato i lavori nel 2025: mantengo il 75%?

Sì. Conta la data di pagamento: chi ha sostenuto la spesa entro il 31/12/2025 conserva il 75% in via transitoria, recuperandolo in 10 quote annuali (5 quote per le spese fino al 2023).

Devo avere una disabilità certificata per accedere?

No, non è obbligatorio. La detrazione si applica per gli interventi di eliminazione barriere conformi al DM 236/89. In caso di disabilità certificata possono attivarsi anche altre agevolazioni (es. IVA agevolata 4%).

Posso ancora cedere il credito o usare lo sconto in fattura?

In generale no. Cessione del credito e sconto in fattura sono ormai bloccati, salvo deroghe per spese/pratiche antecedenti al 30 marzo 2024 e soggetti specifici (IACP, ONLUS). La detrazione si recupera nella dichiarazione dei redditi.

Esiste un “bonus tetto 75%”?

No. Il 75% riguardava le barriere architettoniche, non il tetto. Il rifacimento del tetto usa il Bonus Ristrutturazione 50%/36% o l’Ecobonus (per la coibentazione). Vedi la guida al rifacimento tetto.

Fonti ufficiali

• Gazzetta Ufficiale: DM 236/89, L. 13/89, L. 234/2021.
• Agenzia delle Entrate: guida all’eliminazione delle barriere architettoniche.

Approfondimenti bonus

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