Bonus barriere architettoniche 75% 2026: guida ufficiale a requisiti, tetti e procedura

Cos’è il bonus barriere architettoniche 75%

Il bonus barriere architettoniche 75% è una detrazione IRPEF/IRES dedicata agli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche in edifici esistenti. È stato introdotto dall’art. 1, comma 42 della Legge 234/2021 (Legge di Bilancio 2022) e successivamente prorogato e rimodulato dalle leggi di bilancio successive.

A differenza del Bonus Ristrutturazione 50% e dell’Ecobonus 65%, l’aliquota maggiorata al 75% si applica specificamente a interventi che migliorano l’accessibilità dell’abitazione per persone con disabilità o anziane, in base ai parametri tecnici fissati dal DM 236 del 14 giugno 1989 (Regolamento di attuazione della Legge 13/89).

In via di prima approssimazione, il bonus barriere architettoniche è uno strumento utile per:

• Famiglie con persone con disabilità motoria (carrozzina, deambulazione assistita)
• Persone anziane che vogliono adeguare l’abitazione alla longevità (over 65 con prospettiva 10+ anni)
• Condomini che adeguano parti comuni (ascensore, rampe d’ingresso)
• Investitori che ristrutturano per affittare a target sensibile (case di riposo, residenze assistite)

Le condizioni di applicazione sono però più articolate dell’aliquota generica al 50%. Per la verifica nel caso specifico, è opportuno il confronto con un tecnico abilitato (architetto, geometra, ingegnere) che possa firmare l’asseverazione di conformità al DM 236/89.

1. Cosa stabilisce il DM 236/89: la base normativa

Il riferimento tecnico del bonus barriere architettoniche 75% è il Decreto Ministeriale 14 giugno 1989, n. 236, che stabilisce le prescrizioni tecniche per garantire accessibilità, adattabilità e visitabilità degli edifici privati.

Le tre categorie del DM sono:

Accessibilità

Capacità di un ambiente di essere agevolmente utilizzabile da persone in carrozzina o con limitazioni motorie. Requisiti tipici:

• Larghezza porte minimo 80 cm (95 cm per ingresso principale)
• Maniglie ergonomiche, leve a 90 cm dal pavimento
• Soglie ribassate (max 2,5 cm)
• Spazi di manovra minimi 150×150 cm in ogni ambiente principale

Adattabilità

Possibilità di rendere accessibile l’ambiente con interventi limitati. Per esempio, una predisposizione tecnica per montaggio futuro di un montascale o un servoscala.

Visitabilità

Capacità di un ambiente di accogliere persone in carrozzina nelle parti pubbliche (zona giorno e un servizio igienico). Requisito minimo dei nuovi edifici condominiali.

Le specifiche tecniche del DM 236/89 includono pendenze massime per rampe (8% standard, fino a 12% per dislivelli minori), dimensioni delle cabine ascensore, parametri ergonomici dei sanitari. La verifica caso per caso richiede una perizia tecnica firmata da un professionista iscritto all’albo.

2. L’aliquota 75% nel 2026: condizioni applicative

Per accedere al bonus barriere architettoniche 75% nel 2026, gli interventi devono:

• Essere finalizzati esclusivamente all’eliminazione delle barriere architettoniche secondo il DM 236/89
• Essere realizzati su edifici esistenti (non nuove costruzioni)
• Rispettare i parametri tecnici di accessibilità, adattabilità o visitabilità
• Essere documentati da asseverazione di un tecnico abilitato

I requisiti dell’aliquota 75% sono stati progressivamente ristretti dalla Legge di Bilancio 2024 (art. 3, DL 39/2024), che ha eliminato la cumulabilità con il Superbonus e ha vincolato l’aliquota a interventi specifici. Per il 2026, in via orientativa, l’aliquota 75% si applica:

• Senza limitazioni di tipologia di immobile (residenziale, pertinenze, condominio)
• Senza requisito di disabilità certificata (può accedere chiunque adegui l’immobile alle prescrizioni del DM)
• Su parti private e comuni (ad esempio l’ascensore condominiale)

Tuttavia, le evoluzioni normative del 2024-2025 vanno verificate con il commercialista perché le condizioni di applicazione possono essere variate rispetto alla versione originaria del 2022. Le indicazioni sotto sono orientative e basate sulla normativa al momento della stesura.

3. Tetti di spesa del bonus barriere architettoniche

I tetti di spesa per l’aliquota 75% sono articolati per tipologia di edificio:

Tipologia	Tetto spesa	Detrazione max
Edificio unifamiliare o unità funzionalmente indipendente	€50.000	€37.500
Edificio plurifamiliare 2-8 unità	€40.000 × n. unità	da €60.000
Edificio plurifamiliare 8+ unità	€30.000 × n. unità	da €180.000

I tetti si applicano per unità immobiliare: in un condominio di 12 unità, il tetto totale è di 12 × €30.000 = €360.000, con una detrazione massima cumulata di €270.000.

In condominio, le quote sono ripartite per millesimi di proprietà. Ogni proprietario può detrarre la propria quota, fino al limite di capienza fiscale annuale.

4. Quali interventi sono ammessi al bonus barriere architettoniche 75%

In via orientativa e in linea con la normativa al momento della stesura, il bonus 75% copre i seguenti interventi:

Ascensori e montascale

• Installazione di nuovo ascensore in edificio condominiale o vano scala interno
• Adeguamento di ascensore esistente alle norme di accessibilità (cabina min 110×140 cm)
• Montascale a poltroncina per scale residenziali
• Servoscala a piattaforma per superare singoli dislivelli

Rampe e accessi

• Rampe d’ingresso con pendenza max 8% e parapetti
• Eliminazione di gradini in zona pubblica (accesso edificio, ingressi appartamento)
• Soglie ribassate alla porta d’ingresso
• Citofoni e maniglie ergonomiche

Adeguamento bagno

• Doccia a filo pavimento con sifoni piatti e barre di sostegno
• Sanitari sospesi con altezze regolamentari
• Maniglioni di sostegno alle pareti
• Allargamento porta del bagno per passaggio carrozzina (luce 80 cm)

Infissi accessibili

• Porte interne con luce 80 cm e maniglione
• Porte d’ingresso automatizzate o con motorizzazione
• Finestre con maniglia ribassata (90 cm dal pavimento)

Domotica per accessibilità

• Sistemi vocali di controllo luci, tapparelle, climatizzazione
• Allarmi e dispositivi di sicurezza specifici (rilevatori di caduta, pulsanti SOS)
• Sensori per apertura automatica porte

In via di approssimazione, gli interventi ammessi sono molto ampi, ma ogni intervento deve essere documentato come finalizzato all’eliminazione di barriere architettoniche, con asseverazione che attesti la conformità al DM 236/89. Una persona attenta cercherebbe esperti o fonti altamente attendibili per orientare correttamente la scelta dei lavori.

5. Documentazione richiesta per il bonus 75%

In via orientativa, la pratica del bonus barriere architettoniche 75% richiede:

1. Asseverazione tecnica di conformità al DM 236/89, firmata da architetto, geometra o ingegnere abilitato
2. Schede tecniche dei prodotti installati (ascensori, montascale, sanitari, infissi)
3. Marcatura CE dei dispositivi (specialmente ascensori e piattaforme elevatrici)
4. Pratica edilizia appropriata (CILA, SCIA o PdC a seconda dell’intervento)
5. Bonifico parlante con causale specifica del bonus
6. Fatture intestate al beneficiario della detrazione
7. In condominio: delibera assembleare (maggioranza dei partecipanti, ½ millesimi per innovazioni gravose)

L’asseverazione tecnica è elemento critico: senza di essa, l’aliquota 75% non è applicabile e si retrocede al 50% (se l’intervento è inquadrabile come ristrutturazione standard).

6. La detrazione in 5 anni: vantaggio fiscale

Una caratteristica distintiva del bonus barriere architettoniche è la rateizzazione in 5 anni (anziché 10 dei bonus standard). Significa che:

• La detrazione annuale è il 20% della spesa totale (vs il 10% del bonus 50%/65%)
• Si esaurisce in metà tempo
• Richiede una capienza fiscale superiore ogni anno

In via parametrica orientativa, per €40.000 di spesa con bonus 75%:

• Detrazione totale: €30.000
• Rate annuali: €6.000 × 5 anni
• Capienza IRPEF necessaria: almeno €6.000/anno (IRPEF lorda)

Per un single con reddito €25.000-€30.000, l’IRPEF lorda è circa €5.500-€7.000, quindi la capienza è al limite. Per redditi più bassi, si rischia di perdere parte della detrazione per incapienza. In tali casi, può essere utile valutare alternative come il Conto Termico (per alcuni interventi) o la cessione del credito quando applicabile.

Il commercialista è il riferimento per dimensionare la spesa in funzione della capienza fiscale del beneficiario.

7. Cumulazione con altri bonus

Una domanda frequente è se il bonus barriere architettoniche 75% sia cumulabile con altre detrazioni sulla stessa unità immobiliare. La regola generale è:

• NON cumulabile sullo stesso intervento con altre aliquote (50%, 65%, Sismabonus)
• Cumulabile su interventi distinti dello stesso cantiere, con asseverazioni separate

Esempi orientativi (sempre da verificare con commercialista):

• Adeguamento bagno (75%) + cucina nuova (50%) = compatibile
• Ascensore condominiale (75%) + cappotto facciata (65% Ecobonus) = compatibile
• Rampa d’ingresso (75%) + sismabonus consolidamento muri (80%) = compatibile

L’incumulabilità con il Superbonus è una regola introdotta dalla Legge di Bilancio 2024. Quando il Superbonus 90% (residuo 2026) è applicabile, il bonus 75% non può essere usato sullo stesso intervento, ma può convivere su interventi separati.

8. Bonus barriere architettoniche in condominio

Il caso del condominio è particolarmente interessante perché un singolo intervento (es. ascensore) può attivare il bonus 75% per più unità immobiliari contemporaneamente.

Procedura tipica in condominio

1. Delibera assembleare che approva l’intervento (maggioranza partecipanti + ½ millesimi)
2. Asseverazione tecnica del DM 236/89 (per il complesso dell’intervento)
3. Affidamento appalto alla ditta installatrice
4. Riparto spese secondo millesimi di proprietà
5. Bonifici parlanti con causale specifica per ogni proprietario
6. Fatture pro-quota intestate al singolo proprietario
7. Detrazione in dichiarazione redditi di ciascuno (5 anni, 20% l’anno)

Le maggioranze richieste in assemblea per i lavori di eliminazione barriere architettoniche sono agevolate dall’art. 1136 c.c. e dalla Legge 13/89: per i condomini è sufficiente la maggioranza dei partecipanti e almeno la metà dei millesimi (vs 2/3 per le innovazioni gravose ordinarie).

In via parametrica orientativa, per un ascensore in condominio di 8 unità con costo €60.000:

• Tetto totale: 8 × €40.000 = €320.000 (largamente capiente)
• Detrazione totale: 75% × €60.000 = €45.000
• Riparto per unità (millesimi medi 125/1000): ~€7.500 per unità in 5 anni → €1.500/anno per unità

9. Errori da evitare nel bonus barriere architettoniche

In base ai casi documentati pubblicamente, gli errori più frequenti che possono compromettere il bonus 75% sono:

• Mancata asseverazione DM 236/89 (errore principale)
• Cumulazione con Superbonus sullo stesso intervento (incompatibile dal 2024)
• Documentazione tecnica generica (schede prodotto senza riferimento DM)
• Bonifico ordinario anziché parlante
• Pratica edilizia errata o assente (CILA in luogo di SCIA o PdC)
• Sottostima della capienza fiscale (rate annuali non assorbibili)
• Delibera condominiale con maggioranze sbagliate (in alcuni casi può essere impugnata)

Per ridurre questi rischi, è opportuno coinvolgere fin dalla fase progettuale un architetto o geometra esperto in accessibilità e un commercialista per la verifica fiscale.

10. Stima costi orientativa per intervento

In via parametrica orientativa, i costi medi (al lordo del bonus) per gli interventi tipici di eliminazione barriere architettoniche sono:

Intervento	Costo orientativo lordo	Costo netto stimato (75% bonus)
Ascensore residenziale 4-5 fermate	€40.000-€80.000	€10.000-€20.000
Servoscala interno	€4.000-€8.000	€1.000-€2.000
Montascale a poltroncina	€3.500-€6.500	€875-€1.625
Rampa d’accesso esterna	€1.500-€4.500	€375-€1.125
Adeguamento bagno completo	€8.000-€18.000	€2.000-€4.500
Sostituzione porta ingresso accessibile	€1.800-€4.000	€450-€1.000
Domotica accessibilità	€3.500-€10.000	€875-€2.500
Allargamento porte interne	€600-€1.500 (cad.)	€150-€375

I costi includono fornitura, posa, certificazioni e dichiarazioni di conformità. Non includono la documentazione tecnica (asseverazione architetto/geometra, di solito €500-€1.500), né eventuali pratiche edilizie.

Per il preventivo del tuo caso specifico, il calcolatore costi ristrutturazione offre un primo riferimento parametrico, da convalidare poi con un sopralluogo tecnico.

11. FAQ bonus barriere architettoniche 75%

Devo avere una disabilità certificata per accedere al bonus 75%?
No, non è obbligatorio. Il bonus si applica per qualsiasi intervento di eliminazione barriere architettoniche conforme al DM 236/89. Tuttavia, in caso di disabilità certificata possono attivarsi anche altre agevolazioni (es. IVA agevolata 4%) da combinare.

Posso usare il bonus 75% per il mio appartamento al 4° piano senza ascensore?
Sì, se installi un montascale o un servoscala in scala interna. Per un ascensore esterno o di vano scala, è necessaria la delibera condominiale.

L’amministratore deve fare lui la pratica fiscale?
Per le parti comuni, sì, l’amministratore coordina la documentazione condominiale. Ogni proprietario però detrae la propria quota nella propria dichiarazione redditi, con bonifico parlante effettuato individualmente o tramite il condominio.

Il bonus 75% vale anche per le seconde case?
Sì, l’aliquota si applica a tutti gli edifici esistenti, con i tetti di spesa già descritti. Non c’è distinzione tra prima e seconda casa.

Posso accedere se vivo in affitto?
Sì, anche l’inquilino può accedere al bonus se sostiene le spese, con specifiche differenze documentali. La situazione richiede verifica caso per caso con il commercialista.

Cosa succede se vendo la casa prima dei 5 anni?
Le rate residue del bonus vengono trasferite al nuovo proprietario, salvo diverso accordo nell’atto di vendita. La normativa fiscale segue lo stesso schema dell’art. 16-bis TUIR.

Posso cedere il credito del bonus 75%?
La possibilità di cessione è stata fortemente limitata dalla Legge di Bilancio 2024. Al momento della stesura, la cessione del credito è ancora possibile in casi specifici (es. condomini con quote non capienti per alcuni proprietari), ma le condizioni cambiano frequentemente. Da verificare con il commercialista.

Devo presentare la pratica al Comune?
Dipende dall’intervento: per montascale e adeguamenti minori spesso basta la CILA, per ascensori esterni o opere strutturali serve SCIA o Permesso di Costruire. Per la guida operativa: CILA, SCIA, permessi edilizi.

12. Conclusioni: 4 spunti applicabili

Da questa analisi del bonus barriere architettoniche 75% emergono spunti orientativi:

1. L’aliquota 75% è una leva potente ma vincolata. Senza asseverazione DM 236/89 si retrocede automaticamente al 50%. Vale la pena coinvolgere un tecnico abilitato fin dalla fase di progettazione.

2. La rateizzazione in 5 anni richiede capienza. A parità di spesa, il bonus 75% impegna l’IRPEF il doppio rispetto al 50% nel singolo anno. Per redditi medi, è opportuno coordinare la spesa con il commercialista.

3. In condominio, l’effetto leva è significativo. Un ascensore di €60.000 può portare a detrazioni totali di €45.000 ripartite tra i condomini, con maggioranze agevolate dell’art. 1136 c.c. Per chi ha un’assemblea collaborativa, è uno strumento ad alto impatto.

4. La normativa evolve frequentemente. Le Leggi di Bilancio 2023 e 2024 hanno ristretto le condizioni rispetto al 2022. Prima di fissare un budget, è opportuno aggiornarsi con un consulente sulla versione vigente al momento dell’intervento.

Per stimare se il bonus 75% può essere applicato al tuo caso e quanto può incidere sul costo netto, prova il calcolatore costi ristrutturazione, che integra le diverse aliquote disponibili. Il risultato è una stima parametrica orientativa, da confermare con un commercialista e un tecnico abilitato.

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Bonus barriere architettoniche 75%: opportunita’ per famiglie e condomini

Il bonus barriere architettoniche 75 ha rappresentato negli ultimi anni uno strumento concreto per migliorare l’accessibilita’ delle abitazioni italiane. Il bonus barriere architettoniche 75 trova applicazione tipica per ascensori condominiali, montascale residenziali, rampe d’ingresso e adeguamento dei bagni. Quando si valuta il bonus barriere architettoniche 75, e’ importante considerare la rateizzazione in 5 anni e la capienza fiscale del beneficiario. Il bonus barriere architettoniche 75 puo’ coesistere con altre detrazioni su interventi distinti, ottimizzando il costo netto della ristrutturazione.

Bonus barriere architettoniche 75: confronto tra interventi tipici

Per orientarsi nella scelta degli interventi sostenuti dal bonus barriere architettoniche 75, e’ utile confrontare le tipologie piu’ richieste.

Il bonus barriere architettoniche 75 copre frequentemente l’installazione di ascensori, particolarmente vantaggiosa in condominio dove il bonus barriere architettoniche 75 puo’ essere ripartito tra piu’ unita’.

Quando si valuta il bonus barriere architettoniche 75 per montascale residenziali, il vantaggio principale e’ la rapidita’ di installazione (1-3 giorni) e la possibilita’ di smontaggio futuro. Per le rampe esterne, il bonus barriere architettoniche 75 si applica purche’ rispettino il DM 236/89 con pendenza max 8%.

In aggiunta, il bonus barriere architettoniche 75 trova applicazione anche su sistemi di domotica dedicati all’autonomia di persone anziane o con limitazioni motorie. Per chi pianifica l’intervento, il bonus barriere architettoniche 75 rappresenta un incentivo trasversale, applicabile a un ventaglio ampio di interventi che migliorano l’accessibilita’ dell’abitazione.

Per orientare la valutazione del bonus barriere architettoniche 75 nel tuo caso specifico, e’ opportuno il confronto con un commercialista e un tecnico abilitato, che potranno guidare la scelta degli interventi e la corretta documentazione.

Risorse ufficiali consultate

• Agenzia delle Entrate — Detrazioni casa
• DM 236/89 — Eliminazione barriere architettoniche
• Legge 13/89 — Norme accessibilità abitazioni
• Codice Civile art. 1136 (maggioranze condominiali)
• Legge 234/2021 art. 1 c. 42 (istituzione bonus 75%)