Vetrate VEPA su balcone e portico: quando sono edilizia libera
Vetrate VEPA, in 30 secondi
Risposta in 30 secondi: le vetrate panoramiche amovibili (VEPA) su balconi aggettanti, logge rientranti e porticati rientrano nell’edilizia libera, cioè senza titolo abilitativo, se rispettano le condizioni dell’art. 6, comma 1, lettera b-bis del DPR 380/2001: amovibili e totalmente trasparenti, con funzioni temporanee di protezione, senza creare uno spazio stabilmente chiuso che generi nuovo volume o cambi l’uso, con una microaerazione costante e il minimo impatto visivo. Restano esclusi i portici di uso pubblico o affacciati su aree pubbliche. In condominio va rispettato il decoro della facciata e avvisato l’amministratore. Per il prezzo non esiste una voce nei prezzari pubblici: non diamo cifre.
Qui sotto: cosa sono le VEPA, le condizioni della legge una per una, i casi in cui serve un titolo, la differenza con la veranda e con le tende, il condominio, le voci che fanno il prezzo e le domande frequenti. Se volete una veranda vera e propria, chiusa e abitabile, la guida è quella su veranda e pergolato.
Cosa sono le VEPA
Di solito sono pannelli di vetro senza montanti verticali, che scorrono su un binario in alto e uno in basso e si impacchettano su un lato quando si aprono. Chiusi, fanno da schermo al vento, alla pioggia battente e al rumore; aperti, il balcone torna com’era. La sigla viene dalla legge: «vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA».
Non sono finestre e non sono una veranda. Il loro senso, per la legge, è proteggere il balcone in modo temporaneo e reversibile, senza trasformarlo in una stanza.
Le condizioni della legge, una per una
L’art. 6, comma 1, lettera b-bis del Testo unico dell’edilizia (DPR 380/2001, testo in vigore dall’11/12/2025) mette le VEPA fra gli interventi eseguiti senza alcun titolo abilitativo, se rispettano tutte queste condizioni:
| Condizione | Cosa vuol dire in pratica |
|---|---|
| Dove: balconi aggettanti, logge rientranti, porticati | Non sui porticati gravati da diritti di uso pubblico o collocati sui fronti che danno su aree pubbliche |
| Amovibili e totalmente trasparenti | Pannelli che si aprono e si tolgono; niente parti opache o fisse che chiudano |
| Funzioni temporanee | Protezione da agenti atmosferici, miglioramento acustico ed energetico, parziale impermeabilizzazione dalle acque piovane |
| Nessuno spazio stabilmente chiuso | Non devono generare nuova volumetria né cambiare l’uso, anche da superficie accessoria a superficie utile |
| Microaerazione costante | Un flusso d’aria continuo, per la salubrità delle stanze interne |
| Minimo impatto visivo | Non devono modificare le linee architettoniche preesistenti |
Tutto questo vale «fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali» e nel rispetto delle altre norme di settore: sicurezza, antincendio, igiene, efficienza energetica e codice dei beni culturali e del paesaggio. In un edificio vincolato o in un’area tutelata, il controllo con un tecnico va fatto prima di ordinare le vetrate. Lo stesso articolo (comma 5) ricorda che, nei casi previsti, va presentato l’aggiornamento catastale.
Quando una chiusura a vetri non è più VEPA
Il punto delicato è lo «spazio stabilmente chiuso». Se il balcone chiuso diventa di fatto una stanza (con il riscaldamento, gli arredi di una cucina o di un soggiorno, i pannelli sempre chiusi e senza aerazione, parti opache o un infisso fisso) l’opera esce dalla lettera b-bis e diventa una veranda, che di norma richiede un titolo edilizio e conta come superficie o volume secondo le regole del Comune. La differenza la fanno la costruzione e l’uso, non il nome scritto sul preventivo: nei casi dubbi la valuta un geometra o un architetto, prima.
VEPA, veranda, tende: tre cose diverse
| Opera | Regola |
|---|---|
| Vetrate panoramiche amovibili (VEPA) | Edilizia libera alle condizioni della lettera b-bis |
| Tende, tende da sole, tende a pergola anche bioclimatiche | Edilizia libera alle condizioni della lettera b-ter: senza spazio stabilmente chiuso |
| Veranda chiusa con infissi | Spazio chiuso: titolo edilizio secondo le regole del Comune (guida veranda e pergolato) |
Per pergole e coperture del giardino c’è la guida a gazebo e pergola bioclimatica.
In condominio
Edilizia libera non vuol dire libertà di fare. Il codice civile (art. 1122) vieta al condomino, anche sul proprio balcone, le opere che recano danno alle parti comuni o pregiudicano la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio, e chiede di darne notizia preventiva all’amministratore. Il regolamento di condominio può contenere regole sulla facciata. Conviene chiedere prima e, se l’assemblea ha già scelto un modello, seguirlo. I lavori sui balconi e chi li paga sono nella guida al rifacimento dei balconi in condominio.
Quanto costano: perché qui non diamo cifre
I prezzari regionali che usiamo (Piemonte 2026 e Lombardia 2026) non hanno una voce per le vetrate panoramiche scorrevoli senza telaio: hanno serramenti, vetri e zanzariere, non questo sistema. Non diamo quindi un prezzo al metro, perché sarebbe una stima senza fonte. Quello che si può fare è confrontare i preventivi sulle voci che li muovono:
- la larghezza da chiudere e l’altezza dei pannelli;
- il numero di ante e il tipo di apertura (scorrevole e impacchettabile da un lato o da due);
- il tipo e lo spessore del vetro di sicurezza, che va dichiarato;
- i binari superiore e inferiore, le guarnizioni, il sistema di aerazione;
- il rilievo, il trasporto, la posa in quota e lo smaltimento degli imballi;
- eventuali tende interne o pellicole, che sono voci separate.
Due preventivi si confrontano solo a parità di misure, vetro e numero di ante.
Lavori su balconi, infissi o facciata? Mettili nello stesso conto.
Domande frequenti
Per le vetrate VEPA serve un permesso?
Se rispettano tutte le condizioni della lettera b-bis dell’art. 6 del DPR 380/2001 rientrano nell’edilizia libera, senza titolo abilitativo. Restano le regole del piano urbanistico comunale, i vincoli di tutela e, in condominio, il decoro della facciata.
Che differenza c’è tra VEPA e veranda?
Le VEPA sono pannelli amovibili e trasparenti che non creano uno spazio stabilmente chiuso e garantiscono un’aerazione continua. La veranda è uno spazio chiuso, spesso abitato tutto l’anno: richiede un titolo edilizio secondo le regole del Comune.
Si può chiudere un portico con le VEPA?
Sì, la legge cita i porticati, ma non quelli gravati da diritti di uso pubblico o collocati sui fronti esterni che danno su aree pubbliche. Il portico deve restare uno spazio protetto, non diventare una stanza.
Quanto costa chiudere un balcone con vetrate panoramiche?
Nei prezzari pubblici che usiamo non c’è una voce per questi sistemi, quindi non indichiamo una cifra. Il prezzo dipende da misure, vetro, numero di ante e posa: i preventivi vanno confrontati a parità di queste voci.
Fonti
- DPR 6 giugno 2001, n. 380, art. 6, comma 1, lettere b-bis e b-ter, e comma 5 (testo in vigore dall’11/12/2025, letto il 04/10/2026).
- Codice civile, art. 1122.
- Regione Piemonte, Prezzario opere pubbliche ed. 2026, e Regione Lombardia, Prezzario regionale dei lavori pubblici ed. 2026: nessuna voce per vetrate panoramiche scorrevoli (verificato il 25/10/2026).
Avvertenza: le informazioni di questa pagina hanno scopo informativo e si basano sulla normativa vigente alla data di pubblicazione (25/10/2026); non costituiscono consulenza professionale, tecnica o legale. Se una chiusura rientra nell’edilizia libera va valutato caso per caso da un geometra o da un architetto, tenendo conto del piano urbanistico, dei vincoli e del regolamento di condominio; i rapporti con il condominio passano dall’amministratore.
