Abuso edilizio: cosa si rischia e cosa si può ancora fare
Ho un abuso edilizio: cosa succede e cosa si può ancora fare?
Risposta in 30 secondi: un abuso edilizio non ha una sola conseguenza: la sanzione dipende da quanto l’opera si discosta dal titolo. Per le opere senza permesso o in totale difformità il Comune ingiunge la demolizione e, se non si demolisce entro 90 giorni, il bene viene acquisito gratuitamente al patrimonio comunale (art. 31, commi 2-3, DPR 380/2001). Per le parziali difformità, se demolire danneggerebbe la parte regolare, si paga una sanzione pari al triplo del costo di produzione della parte difforme (art. 34, comma 2, come modificato dal Salva Casa, DL 69/2024 conv. L. 105/2024). Prima che le sanzioni siano irrogate esistono due strade di regolarizzazione: l’accertamento di conformità dell’art. 36 (assenza di titolo o totale difformità, con la «doppia conformità») e quello del nuovo art. 36-bis (parziali difformità e variazioni essenziali, introdotto dal Salva Casa). Sono ordini di grandezza letti nella norma: l’esito dipende dal caso concreto e dal Comune, e la qualificazione dell’opera spetta a un tecnico abilitato. Stima i lavori per rimettere a norma →
Questa pagina è per chi ha davanti un abuso «suo» o comunque presente nella casa: una veranda chiusa, un sottotetto trasformato, una parete spostata senza pratica. Prima le conseguenze, poi le strade, poi i termini. Se l’abuso l’ha fatto il venditore o un parente da cui hai ereditato, la questione della responsabilità è nella pagina su abuso del precedente proprietario o ereditato.
Prima di tutto: che tipo di abuso edilizio è
Il testo unico dell’edilizia (DPR 6 giugno 2001 n. 380) distingue le opere in base al titolo che sarebbe servito e a quanto se ne discostano. Da questa classificazione, che fa il tecnico e poi l’ufficio comunale, discendono sanzione e strada di regolarizzazione.
| Situazione | Articolo DPR 380/2001 | Conseguenza prevista |
|---|---|---|
| Opera senza permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali | art. 31 | Ingiunzione di demolizione; se non eseguita in 90 giorni, acquisizione gratuita al Comune |
| Ristrutturazione edilizia senza permesso o in totale difformità | art. 33 | Demolizione; se il ripristino non è possibile, sanzione pari al doppio dell’aumento di valore |
| Parziale difformità dal permesso o dalla SCIA | art. 34 | Demolizione; se pregiudica la parte conforme, sanzione pari al triplo del costo di produzione |
| Interventi in assenza o difformità dalla SCIA | art. 37 | Sanzione pari al triplo dell’aumento del valore venale, non inferiore a 1.032 euro |
| Lavori da CILA senza comunicazione | art. 6-bis, comma 5 | Sanzione di 1.000 euro, ridotta di due terzi se la comunicazione arriva a lavori in corso |
| Scostamenti entro le tolleranze costruttive | art. 34-bis | Non costituiscono violazione edilizia |
Due precisazioni dalla norma. Le variazioni essenziali le definiscono le Regioni, entro i criteri dell’art. 32: il comma 2 esclude espressamente che lo siano le modifiche alla distribuzione interna delle singole unità abitative. E l’ultima riga della tabella è la zona grigia: quando uno scostamento rientra nelle percentuali dell’art. 34-bis non è un abuso, e se ne occupa la pagina sulle tolleranze costruttive.
Cosa mi succede: le sanzioni scritte nella norma
Demolizione e acquisizione al Comune (art. 31)
Per le opere senza permesso, in totale difformità o con variazioni essenziali, il dirigente comunale ingiunge «al proprietario e al responsabile dell’abuso» la rimozione o la demolizione, indicando l’area che verrebbe acquisita (art. 31, comma 2). Se entro 90 giorni dall’ingiunzione non si demolisce, il bene, l’area di sedime e quella necessaria per opere analoghe passano gratuitamente al patrimonio del Comune; l’area acquisita non può superare dieci volte la superficie utile abusiva (comma 3). Il Salva Casa ha aggiunto la possibilità di prorogare il termine con atto motivato fino a 240 giorni, nei casi di serie esigenze di salute dei residenti o di grave disagio socio-economico (art. 1, lett. c-ter, DL 69/2024). Accertata l’inottemperanza, si aggiunge una sanzione pecuniaria da 2.000 a 20.000 euro, sempre nella misura massima nelle aree vincolate o a rischio idrogeologico elevato (comma 4-bis); le Regioni possono aumentarla e renderla reiterabile (comma 4-quater).
La sanzione al posto della demolizione (artt. 33 e 34)
Quando non si può tornare indietro senza danni, al posto della demolizione c’è una somma. Nelle ristrutturazioni senza titolo, se l’ufficio tecnico accerta con motivazione che il ripristino non è possibile, la sanzione è pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile (art. 33, comma 2). Nelle parziali difformità, se la demolizione pregiudicherebbe la parte conforme, la sanzione è pari al triplo del costo di produzione della parte difforme per gli usi residenziali, o al triplo del valore venale per gli altri usi (art. 34, comma 2). Era il doppio fino all’art. 1, lett. e), del DL 69/2024. È la cosiddetta «fiscalizzazione», e il pagamento conta: l’art. 9-bis, comma 1-bis, dice che le sanzioni degli artt. 33, 34 e 37 pagate concorrono a determinare lo stato legittimo dell’immobile.
Il profilo penale e quello fiscale (artt. 44 e 49)
L’abuso edilizio non è solo un fatto amministrativo. L’art. 44 prevede, tra l’altro, l’arresto fino a due anni e un’ammenda per i lavori in totale difformità o assenza del permesso; la mancata SCIA ordinaria, invece, non comporta le sanzioni dell’art. 44 (art. 37, comma 6). Sul piano fiscale, l’art. 49 esclude dalle agevolazioni fiscali e dai contributi pubblici gli interventi abusivi realizzati senza titolo o in contrasto con esso, quando il contrasto riguarda altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta oltre il 2 per cento delle misure prescritte, o destinazioni e allineamenti dei piani. Il profilo penale va valutato con un legale.
Devi rimettere a norma e capire quanto costa?
Cosa posso fare: le strade, dalla più mite
La prima domanda non è «come sano» ma «è davvero un abuso». Le strade si percorrono solo prima che le sanzioni siano irrogate: lo dicono espressamente sia l’art. 36 sia l’art. 36-bis.
| Strada | Quando si applica | Condizione | Risposta del Comune |
|---|---|---|---|
| Tolleranze (art. 34-bis) | Scostamenti entro le soglie di legge | Dichiarazione del tecnico abilitato (comma 3) | Non serve sanatoria: non è violazione |
| Accertamento di conformità (art. 36-bis) | Parziali difformità (art. 34), variazioni essenziali (art. 32), SCIA assente o difforme (art. 37) | Conformità urbanistica di oggi e requisiti edilizi dell’epoca di realizzazione | 45 giorni sul permesso; il silenzio vale accoglimento |
| Accertamento di conformità (art. 36) | Assenza di permesso o totale difformità | «Doppia conformità»: alla disciplina vigente sia alla realizzazione sia alla domanda | 60 giorni; il silenzio vale rifiuto |
| Regolarizzazione delle varianti storiche (art. 34-ter) | Varianti in corso d’opera su titoli anteriori alla L. 10/1977 | SCIA e oblazione calcolata come nell’art. 36-bis, comma 5 | Termini dell’art. 36-bis, comma 6 |
L’art. 36-bis: la novità vera del Salva Casa
Prima del DL 69/2024 anche le difformità parziali richiedevano la doppia conformità dell’art. 36. Ora l’art. 36-bis, inserito dall’art. 1, lett. h), del decreto, chiede una cosa diversa: che l’intervento sia conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e ai requisiti della disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione (comma 1). Possono chiederlo il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario. L’epoca dei lavori si prova con i documenti dell’art. 9-bis (catasto di primo impianto, fotografie, estratti cartografici, atti d’archivio); se non è possibile, la attesta il tecnico sotto la propria responsabilità, con le sanzioni penali in caso di dichiarazione falsa (comma 3). Lo sportello unico può subordinare il titolo a lavori di adeguamento, anche strutturali, e alla rimozione delle parti non sanabili (comma 2). Se il Comune non risponde entro 45 giorni la richiesta di permesso si intende accolta, e le determinazioni successive sono inefficaci (comma 6).
L’oblazione è fissata dal comma 5: il doppio del contributo di costruzione, aumentato del 20 per cento per le parziali difformità e le variazioni essenziali (l’aumento non si applica se c’è la doppia conformità); per i casi dell’art. 37, il doppio dell’aumento del valore venale, fra 1.032 e 10.328 euro, o fra 516 e 5.164 euro se l’opera era conforme sia allora sia oggi. Con vincolo paesaggistico si aggiungono parere (comma 4) e sanzione (comma 5-bis).
L’art. 36: quando manca del tutto il titolo
Per le opere senza permesso o in totale difformità resta la regola più severa: il permesso in sanatoria si ottiene solo se l’intervento era conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia quando è stato realizzato, sia quando si presenta la domanda (art. 36, comma 1). L’oblazione è il contributo di costruzione in misura doppia (comma 2). Il Comune ha 60 giorni, e qui il silenzio va letto al contrario: la richiesta si intende rifiutata (comma 3). Il rilascio del permesso in sanatoria estingue i reati contravvenzionali edilizi (art. 45, comma 3). Quanto costa la pratica in sé, fra tecnico e diritti, è nella pagina sulla SCIA edilizia e in quella sui costi della CILA.
I tre condoni (1985, 1994, 2003) sono un’altra cosa: chiusi, non si possono più chiedere, e le pratiche rimaste aperte seguono regole proprie, raccolte nella pagina sul condono edilizio e le pratiche mai chiuse.
Quanto tempo ha il Comune, e quanto tempo hai tu
| Passaggio | Termine | Fonte |
|---|---|---|
| Dall’ordine di sospensione dei lavori ai provvedimenti definitivi | 45 giorni | art. 27, comma 3 |
| Demolizione dopo l’ingiunzione | 90 giorni, prorogabili con atto motivato fino a 240 | art. 31, comma 3 |
| Risposta sull’accertamento di conformità «pieno» | 60 giorni, silenzio = rifiuto | art. 36, comma 3 |
| Risposta sull’accertamento per parziali difformità | 45 giorni sul permesso, silenzio = accoglimento | art. 36-bis, comma 6 |
| Parere paesaggistico nel 36-bis | 180 giorni l’autorità, 90 la soprintendenza | art. 36-bis, comma 4 |
| Finestra per chiedere la sanatoria | Fino ai termini dell’ordinanza e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni | artt. 36, comma 1, e 36-bis, comma 1 |
E la prescrizione? «Sono passati trent’anni, il Comune può ancora fare qualcosa?». Nel testo degli artt. 27, 31, 33 e 34 del DPR 380/2001 non compare un termine oltre il quale il Comune perde il potere di ordinare la demolizione o di applicare la sanzione. Il tempo trascorso conta altrove: per provare l’epoca dei lavori, quindi la disciplina edilizia applicabile nel 36-bis, o il periodo in cui il titolo non era obbligatorio (art. 9-bis, comma 1-bis). La prescrizione del reato segue le regole del codice penale, che non sono nelle fonti di questa pagina: va verificata con un legale.
Il caso tipico: veranda, cucina spostata e una finestra più larga
Esempio costruito sulla norma, non un fascicolo reale.
Caso tipo, anonimo. Trilocale di circa 82 mq al secondo piano di un condominio costruito intorno al 1973, in un comune di prima cintura del Nord-Ovest. Il proprietario vuole rifare il bagno e chiedere la detrazione; il tecnico, prima di presentare la pratica, confronta il progetto originario in archivio comunale con lo stato di fatto e trova tre scostamenti.
- La cucina spostata e un tramezzo eliminato, lavori interni fatti intorno al 2019 senza alcuna comunicazione. È distribuzione interna, che l’art. 32, comma 2, esclude dalle variazioni essenziali. Il tecnico li inquadra fra i lavori da CILA: la strada è la comunicazione tardiva con la sanzione dell’art. 6-bis, comma 5. Possibile.
- La finestra del bagno più larga del disegno di qualche centimetro. Lo scostamento rientra nelle tolleranze dell’art. 34-bis: non è violazione, il tecnico lo dichiara nella modulistica della nuova pratica (comma 3). Possibile, senza sanatoria.
- Il balcone chiuso a veranda negli anni Novanta, circa 6 mq di superficie in più, senza alcun titolo. Per il piano regolatore di oggi il lotto non ha più capacità edificatoria residua: manca la conformità urbanistica attuale, che sia l’art. 36 sia l’art. 36-bis richiedono. Non sanabile. Il proprietario rimuove la veranda prima di presentare la pratica del bagno.
L’esito: due difformità su tre si chiudono con strumenti miti, la terza costa la rimozione; il bagno si fa senza il rischio dell’art. 49. Il caso mostra l’ordine: si ricostruisce lo stato legittimo prima dei lavori nuovi. Con un altro Comune l’esito può essere diverso.
Dove si innesta: i documenti da mettere sul tavolo
Ogni strada parte dallo stato legittimo della casa: il titolo che ne ha previsto la costruzione più i titoli successivi (art. 9-bis, comma 1-bis, DPR 380/2001, nella versione del Salva Casa). Come si ricostruisce è nella pagina sullo stato legittimo dell’immobile; il controllo da fare prima di comprare o vendere è in quella sulla conformità urbanistica. Gli altri documenti che entrano in gioco:
- la planimetria catastale: allinearla non sana nulla sul piano edilizio, come spiega la pagina sulla difformità catastale;
- il certificato di destinazione urbanistica, quando conta la disciplina di zona;
- la segnalazione di agibilità, da leggere insieme ai titoli edilizi;
- il regolamento edilizio comunale, dove stanno le regole locali che il tecnico deve confrontare.
Domande frequenti
Un abuso edilizio ante 1985 è automaticamente sanato?
No. Le opere ultimate entro il 1° ottobre 1983 potevano accedere al primo condono (art. 31 L. 28 febbraio 1985 n. 47), che è chiuso: senza una domanda presentata allora, la data da sola non sana. Diverso è il caso degli immobili costruiti quando il titolo non era obbligatorio: lo stato legittimo si ricava dal catasto di primo impianto e da altri documenti probanti (art. 9-bis, comma 1-bis). Da quale anno valga nel singolo Comune va verificato con l’ufficio tecnico.
Si può vendere una casa con un abuso edilizio?
Per gli edifici iniziati dopo il 17 marzo 1985 l’atto è nullo se non riporta gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria (art. 46, comma 1, DPR 380/2001). Il resto, dalle verifiche al rogito alle responsabilità, è nelle pagine sulla verifica di conformità e sull’abuso ereditato.
Quanto tempo ha il Comune per intervenire?
Nel testo degli articoli sanzionatori non c’è un termine di decadenza; ci sono i termini di procedura riassunti nella tabella dei termini, a partire dai 90 giorni per demolire (art. 31, comma 3).
Cos’è la tolleranza del 2%?
È la soglia generale dell’art. 34-bis, comma 1: entro il 2 per cento delle misure del titolo lo scostamento non è violazione. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 il Salva Casa ha introdotto soglie più ampie, che crescono al diminuire della superficie: sono nella pagina sulle tolleranze costruttive.
Con un abuso posso usare i bonus per ristrutturare?
L’art. 49 DPR 380/2001 esclude dalle agevolazioni fiscali gli interventi abusivi senza titolo o in contrasto con esso oltre le soglie che indica. La verifica sul singolo caso spetta al tecnico e, per la parte fiscale, a un commercialista.
Dopo il Salva Casa posso sanare qualsiasi cosa?
No. Il DL 69/2024 non riapre il condono: introduce l’art. 36-bis per le parziali difformità e le variazioni essenziali, che resta legato alla conformità urbanistica di oggi. Un’opera in contrasto con il piano vigente non diventa sanabile.
Fonti
- DPR 6 giugno 2001 n. 380, testo unico dell’edilizia, testo consolidato dopo il DL 69/2024: artt. 6-bis (comma 5), 9-bis, 27, 31, 32, 33, 34, 34-bis, 34-ter, 36, 36-bis, 37, 44, 45, 46, 49.
- DL 29 maggio 2024 n. 69 («Salva Casa»), art. 1, nel testo vigente.
- L. 24 luglio 2024 n. 105, conversione con modificazioni del DL 69/2024.
Avvertenza: la pagina riassume il testo delle norme citate al 3 ottobre 2026 e non costituisce consulenza tecnica né legale. La qualificazione di un’opera, la strada percorribile e gli importi dipendono dal caso concreto, dalla legge regionale e dal Comune: vanno verificati con un tecnico abilitato e con l’ufficio tecnico comunale.
Articolo aggiornato: 3 ottobre 2026.
