Affittare casa in classe G: cosa dice davvero la direttiva e cosa è utile sapere
Si può affittare una casa in classe G?
Risposta in 30 secondi: sì. La direttiva europea sulle case green (UE 2024/1275) non vieta di affittare una casa in classe G, né oggi né in futuro: le norme minime di prestazione che fissa direttamente con date (2030 e 2033) valgono solo per gli edifici non residenziali (art. 9, par. 1). Per chi affitta, la novità scritta nel testo riguarda l’attestato di prestazione energetica: va rilasciato anche quando il contratto di locazione è rinnovato, oltre che per il nuovo inquilino, salvo che ne esista già uno valido (art. 20, par. 1); va mostrato e consegnato all’inquilino (par. 2); classe e indice vanno negli annunci (par. 4). L’APE vale al massimo dieci anni (art. 19, par. 13). Sono obblighi che l’Italia deve ancora recepire: al 06/10/2026 non c’è una legge di recepimento, e per la locazione valgono le regole italiane già in vigore sull’APE. Cosa cambierà davvero per i proprietari che affittano lo deciderà la legge italiana.
Questa pagina è per chi ha un appartamento in classe bassa e lo affitta, o pensa di farlo, e per chi ci abita in affitto. Il quadro generale della direttiva è nella guida alla direttiva case green; lo stato delle procedure in Italia nella pagina a che punto siamo.
Cosa dice il testo sulla locazione, articolo per articolo
| Articolo della direttiva | Cosa dice | Per chi affitta |
|---|---|---|
| Art. 20, par. 1, lett. a) | APE rilasciato quando l’unità è venduta, «locata ad un nuovo locatario» o quando il contratto di locazione «è rinnovato». Non serve un nuovo APE se ne esiste già uno valido | Il rinnovo è la parte nuova: con un APE scaduto, al rinnovo ne servirebbe uno |
| Art. 20, par. 2 | L’APE va mostrato al potenziale locatario e consegnato al locatario, anche al rinnovo | Da fare prima della firma, non dopo |
| Art. 20, par. 4 | Classe e indicatore di prestazione negli annunci, anche online; controlli a campione | La classe G si vede già nell’annuncio |
| Art. 19, par. 13 | Validità massima dell’APE: dieci anni. Sotto la classe C, il proprietario va invitato a rivolgersi a uno sportello unico | Utile segnarsi la data di scadenza |
| Art. 20, par. 6 | Gli Stati possono escludere da questi obblighi alcune case usate meno di quattro mesi l’anno, se lo avevano già deciso entro il 28/05/2024 | Riguarda gli usi stagionali, non l’affitto ordinario |
Nel testo non c’è altro che leghi la classe energetica al contratto di affitto: nessuna classe minima per affittare, nessun canone massimo per classe.
Cosa cambia oggi in Italia
Niente di nuovo, finché la direttiva non è recepita. Per la locazione valgono le regole italiane già in vigore (D.Lgs. 192/2005, art. 6, testo vigente consultato il 06/10/2026): l’APE va messo a disposizione dall’avvio delle trattative e consegnato al nuovo inquilino; nei contratti soggetti a registrazione va inserita una clausola in cui l’inquilino dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sull’APE, con copia allegata salvo la locazione di singole unità immobiliari. Se la clausola manca, per la locazione di singole unità la sanzione va da 1.000 a 4.000 euro, dimezzata se il contratto dura non più di 3 anni. Negli annunci di locazione vanno indicati gli indici di prestazione energetica e la classe, salvo le locazioni residenziali stagionali sotto i 4 mesi l’anno (comma 8). Come si ottiene, quanto dura e cosa contiene lo spiega la guida all’attestato di prestazione energetica. L’estensione al rinnovo del contratto è una novità della direttiva, e diventerà obbligatoria in Italia solo con la legge di recepimento. La lettura della scala delle classi è nella pagina sul nuovo APE.
Il punto di vista di chi affitta
Per il piccolo proprietario che affitta uno o due appartamenti la direttiva apre tre questioni, nessuna delle quali è già una regola.
Le norme minime per le abitazioni. Per il residenziale la direttiva non fissa una classe da raggiungere: chiede allo Stato di ridurre il consumo medio del parco, con strumenti a scelta fra cui le «norme minime di prestazione energetica». Aggiunge una frase che riguarda proprio gli affitti: gli Stati «non esentano in modo sproporzionato» gli edifici residenziali in locazione (art. 9, par. 2). Tradotto: se l’Italia sceglierà norme minime, difficilmente potrà lasciare fuori le case affittate. Se le sceglierà, non lo sappiamo.
Gli incentivi. Quando lo Stato finanzia lavori su case affittate, deve mirare a incentivi che vadano a beneficio sia del proprietario sia dell’inquilino (art. 17, par. 19).
Il canone dopo i lavori. Lo stesso paragrafo chiede misure per proteggere le famiglie vulnerabili, anche con sostegni all’affitto o «limiti agli aumenti dei canoni di locazione»; il paragrafo 17 chiede di affrontare gli sfratti dovuti ad aumenti sproporzionati dopo una ristrutturazione energetica. Chi pensa di recuperare il costo dei lavori alzando il canone dovrà tenere conto delle regole che l’Italia scriverà.
Quanto costa, a grandi linee. Per un appartamento di circa 100 mq in classe G la nostra pagina sui costi per salto di classe indica, come ordine di grandezza prima degli incentivi, 8.000-18.000 euro per arrivare in classe E e 15.000-30.000 euro per la classe D. Una casa affittata non è l’abitazione principale del proprietario, quindi la detrazione segue l’aliquota degli altri immobili:
| Lavori da 15.000 euro su casa affittata | Aliquota | Detrazione in 10 anni | Quota annua |
|---|---|---|---|
| Spesa nel 2026 | 36% | 5.400 euro | 540 euro |
| Spesa nel 2027 (legge vigente) | 30% | 4.500 euro | 450 euro |
Aliquote della L. 30 dicembre 2025, n. 199; quelle del 2027 possono cambiare con la legge di bilancio. Se il canone è tassato con la cedolare secca, la possibilità di recuperare davvero la detrazione dipende dall’IRPEF dovuta sugli altri redditi: è un conto da fare con un commercialista prima di decidere.
Quanto costerebbe migliorare l’appartamento che affitti?
Il punto di vista di chi abita in affitto
All’inquilino la direttiva dà soprattutto un’informazione: l’APE va mostrato prima della firma e consegnato, e con il recepimento lo sarà anche al rinnovo. La classe dice, in modo approssimativo, quanto costerà scaldare la casa: una G consuma molto di più di una classe alta a parità di metri quadri, e la differenza la paga chi abita, non chi possiede. Per chi è in affitto oggi non c’è niente da fare in base alla direttiva. Se il proprietario avvia lavori energetici, le tutele contro gli aumenti sproporzionati del canone saranno quelle che l’Italia scriverà nel recepimento: oggi non ci sono regole nuove.
E se la casa è una classe sopra la G?
Vale tutto quanto scritto sopra. La direttiva non nomina le singole lettere della scala come soglie per affittare: quando parla delle abitazioni peggiori, parla del 43% degli edifici residenziali con le prestazioni più basse del parco nazionale (art. 9, par. 2), una quota che non coincide con una classe. Una casa in F o in E può rientrarvi o no secondo come è fatto il parco italiano, e oggi nessun atto lo stabilisce.
Le altre strade: dove trovare le risposte
- Se stai valutando di non affittare più e di mettere in vendita: vendere casa in classe G.
- Per capire quanto vale oggi un immobile in classe bassa: valore di una casa in classe G e andamento dei prezzi.
- Se l’affitto ti interessa da compratore, per un investimento: comprare casa in classe G.
- Se la casa è ereditata e devi scegliere che farne: casa ereditata. Se è una casa usata solo d’estate: case green e seconda casa.
Cosa puoi fare adesso
- Trova l’APE e guarda la data di rilascio. Se scade prima del prossimo rinnovo, saprai già che ne servirà uno nuovo quando la regola sarà recepita.
- Leggi le raccomandazioni dell’APE. L’attestato elenca gli interventi che migliorerebbero la classe: sono il punto di partenza per chiedere preventivi.
- Fai due conti prima di decidere. Costo dei lavori, detrazione sull’aliquota degli altri immobili, tempi di cantiere con l’inquilino in casa: il calcolatore dei costi dà l’ordine di grandezza dei lavori.
Cosa non sappiamo ancora
- Se l’Italia userà norme minime di prestazione per le abitazioni, e se riguarderanno anche le case affittate: lo sapremo dal piano nazionale e dalla legge di recepimento, che oggi non ci sono.
- Da quando l’APE servirà anche al rinnovo del contratto: lo sapremo con il recepimento.
- Quali limiti ai canoni o tutele per gli inquilini accompagneranno gli incentivi: lo sapremo quando l’Italia scriverà le misure dell’art. 17.
Domande frequenti
Dal 2030 si potrà ancora affittare una casa in classe G?
Nella direttiva non c’è nessun divieto di affitto legato alla classe, né per il 2030 né per altre date. Le norme minime con scadenza fissate direttamente dalla direttiva riguardano solo gli edifici non residenziali. Eventuali regole per le abitazioni dipenderanno dalla legge italiana, che oggi non esiste.
Al rinnovo del contratto d’affitto serve un nuovo APE?
La direttiva lo prevede, ma solo se non c’è già un APE valido (art. 20, par. 1). In Italia diventerà obbligatorio quando la direttiva sarà recepita; oggi valgono le regole italiane già in vigore sulla locazione.
L’inquilino può chiedere lavori perché la casa è in classe G?
La direttiva non dà all’inquilino un diritto a ottenere lavori di efficienza energetica. Gli dà il diritto di vedere e ricevere l’APE. Rapporti, spese e lavori fra locatore e inquilino seguono il contratto e il codice civile: per un caso concreto serve un legale o un’associazione di categoria.
Una casa in classe G si affitta a meno?
La direttiva non fissa canoni. Il canone lo fa il mercato, e una classe bassa pesa sulle bollette di chi abita: quanto incida in una zona precisa lo dicono i dati locali, non la norma.
Registro aggiornamenti
- 06/10/2026 — prima stesura sul testo della direttiva (UE) 2024/1275, non ancora recepita in Italia.
Fonti
- Direttiva (UE) 2024/1275: art. 9 (par. 1 e 2), art. 17 (par. 17 e 19), art. 19 (par. 13), art. 20 (par. 1, 2, 4 e 6), art. 35.
- D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192, art. 6: attestato di prestazione energetica nella vendita e nella locazione.
- L. 30 dicembre 2025, n. 199, art. 1, comma 22: aliquote delle detrazioni 2026 e 2027.
Avvertenza: la pagina riporta il testo della direttiva e le norme italiane vigenti al 06/10/2026. Obblighi del singolo contratto, detrazioni e rapporti fra locatore e inquilino vanno verificati con un tecnico abilitato, un commercialista o un legale.
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