Prezzi classe G: andamento e previsioni 2026-2030

Chi possiede, cerca o valuta come investimento una casa energivora si pone una domanda concreta: che fine faranno i prezzi classe G nei prossimi anni? Intorno alla “direttiva case green” circola una nube di titoli allarmistici che confondono il vero con l’inventato. Questa guida non parte dal mito ma dai numeri verificabili, e ragiona su come potrebbe muoversi il valore degli immobili meno efficienti tra il 2026 e il 2030. I dati di oggi li raccontiamo nell’approfondimento su quanto vale davvero una casa in classe G nel 2026; qui il taglio è diverso: non “quanto vale meno oggi”, ma in che direzione si muove nel tempo. La conclusione, detta subito perché è onesto farlo: si tratta di scenari prudenti, non di certezze. Nessuno ha la sfera di cristallo, e chi la promette va preso con cautela.

Prezzi classe G: la fotografia attuale come punto di partenza

Per capire dove possono andare i prezzi classe G bisogna sapere da dove partono. Il dato consolidato al 2026 è un differenziale di valore misurato da fonti istituzionali: secondo l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, una classe A vale in media il +22,7% rispetto a una pari classe G; la Banca d’Italia stima un premio anche superiore, intorno al +25%. Sul fronte opposto, gli immobili in classe F e G tendono a vendersi con tempi più lunghi e sconti in trattativa che possono arrivare fino al -40%.

È il “livello del mare” da cui misurare qualsiasi previsione. Quasi tutte le narrazioni partono da un errore: attribuire il gap a un obbligo normativo. Non è così, e la distinzione cambia il modo di leggere il futuro. Un gap dovuto a una legge sparirebbe se la legge cambiasse; un gap di mercato ha invece una sua inerzia e tende a consolidarsi. Chi compra sa che un immobile energivoro significa bollette più alte e lavori futuri: di conseguenza lo paga meno. È una valutazione economica, non una sanzione.

Perché i prezzi classe G tendono a perdere terreno nel tempo

La tesi prevalente tra gli operatori è che la forbice tra classi alte e classi basse sia destinata ad allargarsi gradualmente, non a chiudersi. “Tesi prevalente” non significa “certezza”: i fattori strutturali spingono in quella direzione, ma intensità e tempi restano incerti. I tre motori principali sono chiari.

Il primo è la sensibilità green dei compratori, in crescita costante: i portali mettono ormai la classe energetica in primo piano e più diventa un criterio di scelta, più le classi basse vengono penalizzate. Il secondo è l’avvicinarsi delle scadenze del portafoglio nazionale: la direttiva chiede all’Italia di ridurre il consumo medio del parco residenziale di almeno il 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035, con oltre il 55% del risparmio atteso dagli edifici oggi in classe G. Più quelle date si avvicinano, più il mercato “prezza in anticipo” i futuri interventi. Il terzo è il costo dell’energia: finché le bollette restano elevate, l’inefficienza pesa su chi abita quegli immobili, e quindi sul prezzo che è disposto a pagare.

Scenari di forbice A-vs-G fino al 2030

Come si traduce tutto questo in numeri? In scenari, non in un unico valore. Di seguito tre ipotesi di evoluzione del divario tra classe A e classe G, costruite dal differenziale attuale: cifre illustrative per ragionare sugli ordini di grandezza, non previsioni.

Scenario (ipotesi)	Ipotesi di contesto	Divario A vs G	Implicazione per la classe G
Prudente / stabilità	Sensibilità green stabile, energia in calo, incentivi invariati	~ +22-25% (livello attuale)	Valore stabile in termini relativi; il gap non si allarga
Centrale / allargamento graduale	Domanda green in crescita, scadenze 2030 più vicine, energia stabile	verso +28-32%	I prezzi classe G perdono terreno lentamente rispetto alle classi alte
Accelerato / pressione	Recepimento direttiva + costi energia alti + picchi mediatici	oltre +35%, sconti fino a -40% e oltre	Valore sotto pressione, tempi di vendita lunghi nelle zone ad alta offerta

Numeri illustrativi, non previsioni. Il differenziale reale varia moltissimo per città: dove il mercato è dinamico e attento all’efficienza la forbice è più marcata, dove i prezzi sono alti per posizione o scarsità la classe energetica pesa meno.

Cosa dice (e cosa non dice) la direttiva sui prezzi classe G

Qui va sfatato il mito che avvelena ogni discussione sui prezzi classe G. La direttiva EPBD 2024/1275, la cosiddetta “direttiva case green”, non impone alcun obbligo di classe al singolo edificio, non vieta di vendere o affittare immobili in classe F o G e non prevede multe individuali. L’approccio è a portafoglio nazionale: è lo Stato a dover ridurre il consumo medio aggregato del parco residenziale, non il singolo proprietario a dover raggiungere una soglia entro una data. Chi scrive che “dal 2030 non potrai più vendere la casa in classe G” diffonde un’informazione falsa.

Perché allora la direttiva conta, se non impone nulla al singolo? Perché agisce da acceleratore di aspettative. La nuova scala APE A-G uniforme europea entra in vigore dal 29 maggio 2026, i nuovi Requisiti Minimi dal 3 giugno 2026, ed è stato introdotto il “passaporto di ristrutturazione” (renovation passport). L’Italia, al 29 maggio 2026, non ha ancora recepito la direttiva e ha collezionato una doppia procedura di infrazione UE (a marzo 2026 per il Piano Nazionale non presentato, e il 15 luglio 2026 con l’infrazione aperta contro tutti i 27 Stati). Questo ritardo genera picchi mediatici ricorrenti: ogni volta che il tema torna in Europa riappaiono i titoli sull'”obbligo”. Sono ondate di comunicazione, non nuovi obblighi, ma influenzano la percezione del mercato e quindi, indirettamente, i prezzi classe G. È proprio la distanza tra il fatto (nessun obbligo) e la percezione (paura dell’obbligo) lo spazio in cui si muovono le trattative.

Fattori che spingono e frenano i prezzi classe G

Prevedere i prezzi classe G significa pesare forze contrapposte: alcune spingono il valore verso il basso, altre lo sostengono, e l’errore comune è guardare solo alle prime. La tabella mette in fila i fattori principali e la direzione in cui spingono.

Fattore	Direzione sul valore	Perché
Sensibilità green dei compratori in crescita	↓ spinge giù	La classe energetica è un criterio di scelta sempre più filtrante
Avvicinarsi delle scadenze 2030/2035	↓ spinge giù	Il mercato prezza in anticipo l’aspettativa di futuri interventi
Costi energetici elevati	↓ spinge giù	L’inefficienza pesa direttamente sulle bollette dell’acquirente
Incentivi 2026 (Conto Termico 3.0, Ecobonus)	↑ frena la discesa	Rendono la riqualifica più accessibile e riducono lo sconto atteso
Posizione premium o scarsità di offerta	↑ frena la discesa	In zone pregiate la location pesa più della classe energetica
Assenza di obbligo o divieto di legge	↑ frena la discesa	Nessuna svendita forzata: manca la pressione a vendere in fretta
Ritardo di recepimento e picchi mediatici	↕ ambivalente	Amplificano la volatilità percepita, in entrambe le direzioni

La lettura d’insieme è che le forze al ribasso sono più strutturali (demografia dei compratori, energia, aspettative), mentre quelle al rialzo sono più contingenti (incentivi con scadenza, posizione). Ecco perché lo scenario “centrale” di allargamento graduale è quello su cui convergono più operatori. Ma resta uno scenario, non un destino: in una zona di pregio i prezzi classe G possono tenere a lungo.

Vendere ora, aspettare o riqualificare?

Dalla previsione si passa alla decisione, ed è qui che il ragionamento diventa personale: dipende da orizzonte temporale, liquidità, zona e stato dell’immobile. Le tre strade principali, in via puramente orientativa:

• Vendere ora, così com’è. Da valutare per chi ha bisogno di liquidità rapida, non vuole gestire un cantiere, o opera dove il differenziale di valore è oggi contenuto: se lo scenario centrale si realizzasse, aspettare potrebbe significare vendere più avanti con un gap più ampio. Approfondisci in come vendere una casa in classe G nel 2026.
• Aspettare senza intervenire. La strada più esposta se la forbice si allarga: si rischia di rincorrere il mercato. Ha senso solo dove la location domina la classe energetica.
• Riqualificare per cambiare traiettoria. Migliorare la classe sposta l’immobile dal lato “penalizzato” a quello “premiato” della forbice. La domanda neutra è se conviene: il costo netto dei lavori (dopo incentivi) è inferiore al recupero di valore più il risparmio in bolletta? Per chi compra, una classe G può essere un’occasione proprio in questa logica, come spieghiamo in se conviene comprare una casa in classe G.

Per un investitore il ragionamento è ancora più esplicito: comprare a prezzo scontato un immobile energivoro, efficientarlo con gli incentivi e rivenderlo o affittarlo sul lato alto della forbice è creazione di valore, valida solo se i conti tornano prima dei lavori. La regola resta una: prezzo d’acquisto più costo di efficientamento devono restare sotto il valore di mercato dell’immobile una volta riqualificato.

Quanto costa riqualificare e cambiare la traiettoria del prezzo

Se la decisione punta verso la riqualifica, la domanda è quanto costa spostare l’immobile dal lato giusto della forbice. Gli ordini di grandezza qui sotto sono valori indicativi di mercato, non preventivi: il costo reale dipende da zona, stato dell’immobile, materiali e accessibilità del cantiere, e va verificato con preventivi di imprese locali.

Intervento	Costo indicativo	Incentivo tipico 2026
Cappotto termico	100-150 €/mq	Ecobonus/Bonus Casa 50% (prima casa) / 36% (altri)
Sostituzione infissi	500-900 € a finestra	Ecobonus/Bonus Casa 50% / 36%
Pompa di calore (sostituzione caldaia)	10.000-18.000 €	Conto Termico 3.0 fino al 65% a fondo perduto
Impianto fotovoltaico	1.500-2.500 €/kW	Bonus Casa (detrazione)
Riqualifica completa da G a C (~100 mq)	30.000-60.000 €	Mix detrazione + Conto Termico sui componenti

Due precisazioni essenziali. Il Conto Termico 3.0 gestito dal GSE è un contributo a fondo perduto (fino al 65% per la pompa di calore in sostituzione), meccanismo diverso dalla detrazione fiscale e non cumulabile con l’Ecobonus sullo stesso intervento. Inoltre, sugli interventi ordinari di una singola unità non esistono più il 65%, il 70-85% del Sismabonus né il Superbonus (salvo residui condominiali su delibere pre-2023): chi promette percentuali più alte per una singola villetta sovrappone regimi diversi. Detrazione, massimali e capienza IRPEF vanno verificati con un commercialista o un tecnico abilitato, sulle regole aggiornate dei siti di Agenzia delle Entrate e GSE.

Mettere in fila previsione di prezzo, costo dei lavori e valore atteso dopo la riqualifica è un confronto tra scenari. Oltre al calcolatore dei costi, può essere utile una piattaforma di supporto alla valutazione come ImmoProf: uno strumento in più per confrontare l’ipotesi “vendo ora” con quella “riqualifico e poi vendo”, stimando l’impatto della classe energetica sul valore. Resta uno strumento di orientamento, non un sostituto del professionista: sono il tecnico, il geometra o l’architetto per la parte edilizia e il commercialista per quella fiscale a certificare numeri, fattibilità e agevolazioni sul caso concreto. Sui prezzi classe G nessun calcolatore può garantire un valore futuro: può solo aiutare a decidere con più consapevolezza.

Domande frequenti

I prezzi classe G scenderanno nei prossimi anni?

Nessuno può dirlo con certezza. La tendenza prevalente indica un allargamento graduale del divario tra classi alte e classi basse, quindi una perdita di terreno relativa dei prezzi classe G. Ma è uno scenario, non una previsione: in zone di pregio o mercati rigidi il valore può tenere a lungo.

Di quanto vale meno oggi una casa in classe G rispetto a una classe A?

In media il 22,7% in meno secondo i dati OMI dell’Agenzia delle Entrate e circa il 25% in meno secondo la Banca d’Italia, a parità di zona e dimensione. In fase di vendita lo sconto può arrivare fino al -40%, con tempi di trattativa più lunghi.

Il calo di valore dipende dalla direttiva case green?

No. La direttiva EPBD 2024/1275 non impone alcun obbligo di classe al singolo edificio e non vieta di vendere o affittare le classi F e G. Il differenziale è una dinamica di mercato: i compratori pagano meno gli immobili energivori. La direttiva agisce semmai da acceleratore di aspettative.

Conviene vendere ora o aspettare?

È una domanda da porre caso per caso. Se la forbice si allargasse, aspettare potrebbe significare vendere più avanti con un gap più ampio; ma dove la posizione domina la classe energetica i prezzi classe G possono restare stabili. Contano orizzonte, liquidità e mercato locale: da valutare con un tecnico e sulle quotazioni OMI reali.

Riqualificare cambia davvero la traiettoria del prezzo?

Migliorare la classe sposta l’immobile dal lato penalizzato a quello premiato della forbice. Ha senso economico quando il costo netto dei lavori, dopo gli incentivi 2026, è inferiore al recupero di valore più il risparmio in bolletta. Un calcolo da impostare con preventivi reali, non a spanne.

Quanto costa portare una casa da classe G a classe C?

Come ordine di grandezza indicativo, una riqualifica completa su circa 100 mq può costare tra 30.000 e 60.000 euro, secondo stato dell’immobile, zona e interventi. È un valore di riferimento: serve sempre un preventivo reale da un’impresa locale e la verifica degli incentivi con un professionista.

Ci sono ancora obblighi o multe sulle case in classe G?

No. Non esiste alcun obbligo individuale di raggiungere una classe entro una data, né alcuna multa per il proprietario, né divieto di vendita o locazione. L’obiettivo della direttiva è nazionale e aggregato (ridurre il consumo medio del parco residenziale), non trasferito sul singolo cittadino.

Fonti ufficiali

• EUR-Lex — Direttiva (UE) 2024/1275 sulla prestazione energetica nell’edilizia (EPBD)
• Agenzia delle Entrate — Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI)
• GSE — Conto Termico (incentivi per efficienza energetica e pompe di calore)