Quotazioni OMI Roma 2026: prezzi ufficiali zona per zona
Le quotazioni OMI Roma 2026 rappresentano la fonte ufficiale dell’Agenzia delle Entrate per la stima del valore di un immobile residenziale e commerciale nella Capitale. Roma è il Comune con la maggior frammentazione di zone OMI in Italia (oltre 80 zone), riflettendo la grande variabilità del mercato tra Centro Storico, Parioli, EUR, periferie storiche e quartieri di nuova edificazione. Questa guida ufficiale spiega come leggere le tabelle OMI Roma, le zone con maggior scostamento dal mercato reale e come usare i dati per perizie e atti notarili.
Cos’è l’OMI e come funziona per Roma
L’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate pubblica due volte l’anno (semestre I e II) i valori medi di compravendita e locazione su tutto il territorio nazionale. A Roma sono individuate oltre 80 zone OMI distinte, dalla B1 Centro Storico (massimo pregio) alle E periferiche (Tor Bella Monaca, Ostia Levante, Corcolle).
Per ogni zona OMI Roma la banca dati riporta:
- Valore minimo e massimo €/mq per residenziale
- Suddivisione per stato di conservazione (ottimo, normale, scadente)
- Suddivisione per tipologia (signorili, civili, economiche, ville)
- Quotazioni di locazione mensile €/mq/mese
- Valori per commerciale (negozi, uffici, magazzini, box)
I dati sono pubblici e gratuiti sul portale Geopoi OMI dell’Agenzia delle Entrate.
Quotazioni OMI Roma 2026: range €/mq per macro-zona
Range minimo-massimo per abitazioni civili in stato normale, primo semestre 2026:
| Macro-zona Roma | Valore €/mq min | Valore €/mq max | Note |
|---|---|---|---|
| Centro storico (Pantheon, Piazza Navona, Trastevere) | 6.500 | 11.500 | Zona B1-B2, palazzi storici |
| Parioli, Pinciano, Salario | 5.500 | 9.500 | Zone B3-C1, residenziale alto |
| Prati, Mazzini, Vittoria | 5.000 | 8.500 | Zone C2-C3 |
| EUR, Laurentina alta | 3.800 | 6.500 | Zone D1-D2, direzionale |
| Trieste, Africano | 4.200 | 7.000 | Zone C4-D1 |
| San Giovanni, Tuscolano, Re di Roma | 3.500 | 5.800 | Zone D2-D3 |
| Garbatella, Ostiense | 3.000 | 5.000 | Zone D3-D4, in trasformazione |
| Monteverde Vecchio | 3.800 | 6.000 | Zona D2 |
| Periferia consolidata (Magliana, Casal Bertone, Pietralata) | 2.200 | 4.000 | Zone D4-E1 |
| Periferia esterna (Tor Bella Monaca, Corcolle, Ostia Levante) | 1.200 | 2.500 | Zone E |
Fonte: Agenzia Entrate Geopoi OMI. Roma presenta scostamenti OMI vs mercato reale del 10-25%, in particolare nelle zone in trasformazione (Garbatella, Pigneto, San Lorenzo).
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Come leggere correttamente le tabelle OMI Roma
Le tabelle OMI ufficiali separano i dati per tre elementi:
Stato di conservazione: a Roma la differenza Ottimo-Normale-Scadente nella stessa zona può raggiungere il 35-45%. Centro storico Pantheon: un immobile signorile ristrutturato ottimo si attesta sui 12.000 €/mq, lo stesso in stato scadente cade a 7.500-8.000 €/mq.
Tipologia: distinguere “Abitazioni signorili” da “Abitazioni civili” è cruciale a Roma. Le signorili (palazzi d’epoca, attici, residenze di pregio) possono valere il 40-60% in più delle civili nella stessa zona.
Compravendite vs locazioni: Roma ha un rapporto vendita/affitto annuo medio di 22-28x (più conveniente affittare rispetto a Milano dove è 25-30x). Quartiere universitario San Lorenzo: vendita 3.500-5.500 €/mq, affitto 12-18 €/mq/mese.
Stagionalità: OMI Roma pubblica dati semestrali. Il primo semestre tipicamente registra prezzi leggermente superiori al secondo (vendite primaverili più alte). Tenere conto della latency 8-12 mesi.
Zone Roma con maggior scostamento OMI vs mercato
Alcune zone hanno divari significativi tra dato OMI e prezzi reali:
- Pigneto (D3): OMI 2.800-4.200 €/mq, mercato reale 3.500-5.500 €/mq dopo gentrificazione (sottostima OMI 25-30%)
- Garbatella (D3): OMI 3.000-5.000 €/mq, mercato 4.000-6.500 €/mq per immobili ristrutturati (sottostima 20-30%)
- San Lorenzo (C4): OMI 3.500-5.500 €/mq, mercato 4.500-7.000 €/mq (sottostima 25-35%)
- Eur Torrino (D1): OMI 3.500-5.800 €/mq, mercato 5.000-7.500 €/mq per nuova edificazione (sottostima 30%)
- Testaccio (C3): OMI 4.500-7.000 €/mq, mercato 5.500-9.000 €/mq (sottostima 20-30%)
La sottostima OMI è particolarmente evidente nei quartieri colpiti da gentrificazione recente, dove il dato ufficiale fatica a inseguire l’incremento di prezzo registrato negli ultimi 18-24 mesi.
Centro storico Roma: zona OMI B1
La zona OMI B1 di Roma comprende l’area UNESCO entro le Mura Aureliane: Pantheon, Piazza Navona, Campo de’ Fiori, Trastevere, Aventino, Esquilino centrale. Le caratteristiche:
- Vincoli architettonici stringenti (Sovrintendenza Beni Culturali) limitano interventi
- Palazzi d’epoca richiedono manutenzione costosa (15-25 €/mq/anno in più rispetto a edifici moderni)
- Affitto turistico breve termine (Airbnb) sostiene prezzi elevati nonostante regolamenti restrittivi
- Limiti di traffico ZTL rendono la mobilità complessa ma valorizzano la pedonalità
Quotazioni indicative B1 Roma per stato:
– Ottimo (ristrutturato pregio): 9.500-12.500 €/mq
– Normale: 6.500-9.500 €/mq
– Scadente: 4.500-7.000 €/mq
EUR e quartieri direzionali
L’EUR (zone OMI D1-D2) è il polo direzionale di Roma sud, ospita uffici di multinazionali, ministeri, banche. Il mercato residenziale è caratterizzato da:
- Architettura razionalista anni ’30 (palazzi storici lungo Viale Europa) con quotazioni premium 5.500-8.000 €/mq
- Edilizia anni ’60-’70 (zone Laurentina, Magliana) con quotazioni 3.500-5.500 €/mq
- Nuovi sviluppi (Eur Torrino, Mostacciano) con prezzi 4.500-7.500 €/mq
EUR è zona target per famiglie con redditi medio-alti che lavorano nei poli direzionali e cercano servizi (scuole, verde, sport) di alto livello.
OMI Roma per uso commerciale
Le quotazioni commerciali OMI Roma 2026 indicative:
| Tipologia | Centro storico €/mq | EUR / Prati €/mq | Periferia €/mq |
|---|---|---|---|
| Negozi street | 8.000-18.000 | 3.500-6.500 | 1.500-3.000 |
| Uffici (A/10) | 4.500-7.500 | 3.000-5.500 | 1.500-2.800 |
| Magazzini (C/2) | 1.200-2.500 | 800-1.800 | 500-1.200 |
| Box auto | 40.000-70.000 | 25.000-45.000 | 12.000-25.000 |
I negozi su via primarie (Via Condotti, Via del Corso, Via Cola di Rienzo, Via Ottaviano) raggiungono picchi di 25.000-40.000 €/mq per ubicazioni di altissimo flusso.
Come consultare OMI Roma: guida operativa
Passo 1: accedi al portale Geopoi OMI e cerca “Roma” come Comune.
Passo 2: usa la mappa interattiva. Roma ha 80+ zone OMI: identifica quella di interesse (codice tipo B1, D3, E2) cliccando sulla mappa o inserendo indirizzo.
Passo 3: nella scheda visualizzata seleziona “Abitazioni civili” e “Normale” per ottenere range €/mq baseline.
Passo 4: applica correzioni: piano alto +5-15% (a Roma il piano nobile vale più di Milano), piano terra -10-15%, vista monumenti +15-25% per zona B1, terrazzo +8-12%, ascensore +5%.
Passo 5: verifica con annunci reali Idealista/Casa.it nella stessa via per validare.
Trend mercato Roma 2024-2026
Roma ha registrato negli ultimi anni:
- Crescita prezzi centro storico +12-18% 2022-2026, sostenuta da turismo e affitti brevi
- Gentrificazione San Lorenzo, Pigneto, Garbatella con incrementi del 25-35% in 3 anni
- EUR stabile con leggero +5-8% 2022-2026
- Periferia in difficoltà zone E con prezzi laterali o in leggero calo
- Boom Stazione Termini area (Esquilino) post-rinascita commerciale +20%
L’aspettativa 2026-2028 è di crescita moderata (3-6% annuo) sostenuta da Giubileo 2025 e infrastrutture Metro C in completamento.
Limiti OMI Roma
Roma presenta sfide OMI specifiche:
Eccessiva ampiezza zone: alcune zone OMI sono molto estese (es. D3 include sia Pigneto che zone limitrofe con prezzi diversi del 30%).
Mercato vacanze: il forte mercato Airbnb distorce i valori dichiarati nelle compravendite (immobili pagati di più perché destinati a affitto breve).
Vincoli urbanistici stratificati: piani regolatori, vincoli paesaggistici, archeologici creano differenze significative anche tra immobili adiacenti.
Centro vs Periferia rapporto 5-7x: a Roma il delta è più ampio rispetto a Milano (3-4x), riflettendo la maggior frammentazione sociale.
Domande frequenti
Le quotazioni OMI Roma sono aggiornate al 2026?
Sì, l’Agenzia delle Entrate pubblica le quotazioni OMI Roma due volte l’anno. I dati del primo semestre 2026 sono disponibili da agosto 2026, quelli del secondo semestre a partire da febbraio 2027.
Quanto vale il mio immobile a Roma in base all’OMI?
Parti dal range €/mq della tua zona OMI, moltiplica per i mq commerciali e correggi per stato di conservazione, piano e vista. Per una stima rapida usa il calcolatore valutazione inserendo l’indirizzo.
Le quotazioni OMI Roma includono i box auto?
No, box e posti auto hanno quotazioni separate nella sezione “Pertinenze” della banca dati OMI. Un box doppio in zona Parioli può valere 80-150.000 €.
Posso usare OMI Roma per atti notarili?
Sì, OMI è lo standard ufficiale di riferimento. Il notaio confronta il prezzo dichiarato con OMI per identificare potenziali sotto-fatturazioni che possono dare luogo ad accertamento Agenzia Entrate.
Le quotazioni OMI Roma valgono per i Castelli Romani?
I comuni di Castelli Romani (Frascati, Grottaferrata, Marino, Albano, Velletri) hanno tabelle OMI proprie, consultabili sullo stesso portale Geopoi selezionando il comune di interesse.
Risorse ufficiali
- Agenzia Entrate — Quotazioni OMI Geopoi
- Banca Dati OMI documenti tecnici
- Roma Capitale — Open Data Urbanistica
Strumento informativo per stime preliminari. Per perizie giurate e atti notarili rivolgersi a periti immobiliari abilitati. I valori OMI possono variare nei semestri successivi e non considerano tutte le micro-correzioni del mercato.
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