Oblazione edilizia: cos’è, quando si paga e come si calcola
Oblazione edilizia: cos’è, e quanto si paga per sanare?
Risposta in 30 secondi: l’oblazione edilizia è la somma che la legge chiede per ottenere un titolo in sanatoria: senza il pagamento, il permesso o la SCIA in sanatoria non si formano. Quattro fatti, dal DPR 380/2001 nel testo modificato dal Salva Casa (DL 69 del 29/05/2024, convertito con L. 105 del 24/07/2024): 1) per le opere senza permesso o in totale difformità si paga il doppio del contributo di costruzione (art. 36, comma 2); 2) per le parziali difformità e le variazioni essenziali, il doppio del contributo aumentato del 20 per cento, salvo doppia conformità (art. 36-bis, comma 5, lett. a); 3) per le opere senza SCIA o difformi da essa, il doppio dell’aumento di valore stimato dall’Agenzia delle entrate, fra 1.032 e 10.328 euro, oppure fra 516 e 5.164 euro con doppia conformità (art. 36-bis, comma 5, lett. b); 4) il contributo di costruzione lo calcola il Comune: la cifra esatta la dà l’ufficio tecnico. Se un’opera sia sanabile lo valuta un tecnico abilitato.
Cerchi l’oblazione penale? È un’altra cosa. Per l’art. 162 del codice penale, nelle contravvenzioni punite con la sola ammenda il contravventore è ammesso a pagare, prima dell’apertura del dibattimento o del decreto di condanna, «una somma corrispondente alla terza parte del massimo della pena», oltre le spese, e «il pagamento estingue il reato». Per l’art. 162-bis, nelle contravvenzioni punite con arresto o ammenda in alternativa, la somma è «la metà del massimo dell’ammenda», e il giudice può respingere la domanda. Su un procedimento penale aperto decide un legale. Da qui in avanti la pagina parla solo dell’oblazione edilizia.
Oblazione e sanzione: due somme che la norma tiene separate
Nel testo unico dell’edilizia la parola «oblazione» ha un significato preciso: è il pagamento a cui è subordinato il rilascio di un titolo in sanatoria. L’art. 36, comma 2, dice che il permesso in sanatoria «è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione»; l’art. 36-bis, comma 5, usa la stessa formula per il permesso e per la SCIA in sanatoria. È quindi una somma che si paga per chiudere una pratica chiesta dal privato.
La sanzione segue un’altra strada: la applica il Comune quando accerta l’abuso, senza che nessuno abbia chiesto nulla. Le due cose si escludono nel tempo: gli artt. 36, comma 1, e 36-bis, comma 1, ammettono la sanatoria «comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative». Prima dell’accertamento c’è l’oblazione, dopo la sanzione o, nei casi più gravi, la demolizione: il dettaglio è nella pagina sull’abuso edilizio.
L’onorario del tecnico e i diritti di segreteria sono un’altra voce ancora, il costo della pratica: ordini di grandezza nella pagina sui costi delle pratiche e dei tecnici.
Quale oblazione, quale norma, come si calcola
Le oblazioni edilizie delle norme in vigore, con la base di calcolo scritta nel testo e nessun importo che la legge non scriva.
| Situazione dell’opera | Norma | Come si calcola l’oblazione | Chi fissa la cifra |
|---|---|---|---|
| Senza permesso di costruire o in totale difformità (anche SCIA alternativa al permesso, art. 23 c. 01) | art. 36, c. 2, DPR 380/2001 | Contributo di costruzione in misura doppia; se l’intervento è gratuito per legge, «in misura pari a quella prevista dall’articolo 16» | Comune, con i propri parametri del contributo |
| Parziale difformità dal permesso (art. 34) o variazione essenziale (art. 32) | art. 36-bis, c. 5, lett. a) | Doppio del contributo di costruzione (o misura dell’art. 16 se gratuito), aumentato del 20 per cento; niente aumento con doppia conformità | Comune |
| Senza SCIA o in difformità dalla SCIA (casi dell’art. 37) | art. 36-bis, c. 5, lett. b) | Doppio dell’aumento del valore venale: minimo 1.032, massimo 10.328 euro; con doppia conformità minimo 516, massimo 5.164 euro | Agenzia delle entrate per il valore, responsabile del procedimento per la misura |
| Varianti in corso d’opera su titoli anteriori alla L. 10/1977 | art. 34-ter, c. 3 | Somma determinata come all’art. 36-bis, comma 5 | Come sopra, secondo il caso |
| Condoni del 1985, 1994 e 2003 | art. 35 L. 47/1985; art. 39 L. 724/1994; art. 32 DL 269/2003 | Tabelle allegate a ciascuna legge: domande chiuse, restano solo le pratiche pendenti | Comune, a conguaglio |
In quale riga cada un’opera concreta è la prima cosa che il tecnico abilitato deve stabilire: da lì dipendono la norma e la base di calcolo.
Devi rimettere a norma e capire quanto costa?
Il doppio del contributo di costruzione (art. 36, comma 2)
Per chi ha costruito senza permesso o in totale difformità, l’art. 36 chiede la «doppia conformità»: l’opera deve rispettare la disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia quando è stata realizzata sia quando si presenta la domanda (comma 1). Se la condizione c’è, il permesso in sanatoria arriva dietro pagamento «del contributo di costruzione in misura doppia» (comma 2). Il Salva Casa (DL 69/2024, art. 1, comma 1, lett. g) ha soppresso il secondo periodo dello stesso comma: oggi il testo è solo quello appena riportato.
Il punto che chi cerca «quanto costa l’oblazione» non trova da nessuna parte è proprio questo: il contributo di costruzione non è un numero nazionale. È quello dell’art. 16 del DPR 380, richiamato dallo stesso art. 36, e la misura concreta la determina il Comune con parametri e tabelle propri. Due opere identiche in due Comuni vicini possono quindi avere oblazioni diverse. La cifra la dà il conteggio dell’ufficio tecnico comunale sul progetto di sanatoria.
Se l’intervento, fatto in regola, sarebbe stato gratuito per legge, la norma non azzera l’oblazione: la fissa «in misura pari a quella prevista dall’articolo 16». Qui il testo non parla di raddoppio. Il Comune ha 60 giorni per pronunciarsi, e il silenzio vale rifiuto (comma 3): la procedura, passo per passo, è nella guida sulla sanatoria edilizia: chi la chiede e quanto tempo ci vuole.
Art. 36-bis, comma 5: le due lettere, i minimi e i massimi
L’art. 36-bis, inserito dal Salva Casa (DL 69/2024, art. 1, comma 1, lett. h), copre parziali difformità, variazioni essenziali e opere senza SCIA, e chiede la conformità urbanistica di oggi e quella edilizia dell’epoca (comma 1). Il comma 5 ha due lettere.
Lettera a): base sul contributo di costruzione. Si paga un importo «pari al doppio del contributo di costruzione» o, in caso di gratuità, pari alla misura dell’art. 16, «incrementato del 20 per cento» quando l’opera è in parziale difformità dal permesso nei casi dell’art. 34 o è una variazione essenziale dell’art. 32. L’incremento «non si applica» se l’intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia alla realizzazione sia alla domanda. Anche qui la cifra di partenza la calcola il Comune.
Lettera b): base sul valore dell’immobile. Per le opere eseguite senza SCIA o in difformità da essa, nei casi dell’art. 37, l’importo è «pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato dai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate». La misura la determina il responsabile del procedimento, dentro una forbice scritta nella norma:
| Caso (art. 36-bis, c. 5, lett. b) | Minimo | Massimo |
|---|---|---|
| Intervento senza SCIA o difforme, conforme solo come chiede il comma 1 | 1.032 euro | 10.328 euro |
| Intervento conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia alla realizzazione sia alla domanda | 516 euro | 5.164 euro |
Sono gli unici importi in euro dell’oblazione edilizia ordinaria, e valgono per i casi dell’art. 37, non per i permessi. In zona con vincolo paesaggistico si aggiungono il parere dell’autorità del vincolo (comma 4) e una sanzione pari al maggiore fra danno e profitto (comma 5-bis): se ne occupa la pagina sul vincolo paesaggistico.
Senza SCIA: l’art. 37 parla di sanzione, il 36-bis di oblazione
Chi cerca «oblazione SCIA» incontra spesso le cifre dell’art. 37, che però sono sanzioni. La stessa grandezza, l’aumento di valore, pesa in modo diverso prima e dopo l’accertamento:
- Art. 37, comma 1: per gli interventi dell’art. 22, commi 1 e 2, eseguiti senza SCIA o in difformità, la sanzione è il triplo dell’aumento del valore venale, non meno di 1.032 euro (il Salva Casa, art. 1, comma 1, lett. i, ha portato il doppio al triplo e il minimo da 516 a 1.032 euro).
- Art. 36-bis, comma 5, lett. b): chi chiede la SCIA in sanatoria paga il doppio dello stesso aumento di valore, con un tetto di 10.328 o 5.164 euro.
- Art. 37, comma 5: la SCIA presentata spontaneamente quando i lavori sono ancora in corso comporta, «a titolo di sanzione», 516 euro.
- Art. 37, comma 2: restauro e risanamento conservativo senza SCIA su immobili vincolati: l’autorità del vincolo può ordinare la restituzione in pristino e applica una sanzione da 516 a 10.329 euro.
Le oblazioni dei condoni: cosa resta oggi
Nei condoni l’oblazione sanava opere non conformi. In sintesi, rimandando alla pagina sul condono edilizio e le pratiche non chiuse: nel 1985 si pagava secondo la tabella allegata alla legge, anche con un terzo come prima rata (art. 35 L. 47/1985); nel 1994 quella tabella si moltiplicava per 2 o per 3 secondo l’epoca dell’abuso, più la metà nei Comuni oltre centomila abitanti (art. 39, comma 3, L. 724/1994); nel 2003 la misura è nell’allegato 1 al decreto (art. 32, comma 38, DL 269/2003). Sono tutti chiusi: oggi resta solo l’eventuale conguaglio su una pratica presentata allora.
Quando si paga, e cosa succede se non si paga
Nelle sanatorie di oggi il momento è scritto nella norma in negativo: il titolo non nasce senza pagamento. Il permesso in sanatoria «è subordinato» all’oblazione (art. 36, comma 2; art. 36-bis, comma 5), e lo stesso vale per la SCIA in sanatoria. Modalità ed eventuale rateizzazione non sono nel testo: le indica il Comune. Il pagamento conta anche dopo: l’art. 9-bis, comma 1-bis, ricomprende nello stato legittimo i titoli rilasciati in applicazione degli artt. 34-ter, 36 e 36-bis «previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni»: come si dimostra lo stato legittimo è nella guida dedicata. Se invece mancano i requisiti per la sanatoria, il Comune applica le sanzioni del testo unico (art. 36-bis, comma 6).
Nei condoni il mancato pagamento ha conseguenze scritte in ciascuna legge:
| Condono | Cosa dice la norma se l’oblazione non è pagata |
|---|---|
| L. 47/1985, art. 40 | Le sanzioni del capo I si applicano anche «se, presentata la domanda, non viene effettuata l’oblazione dovuta» |
| L. 724/1994, art. 39, c. 4 | Se nei termini l’oblazione non è stata interamente corrisposta, le costruzioni senza licenza o concessione sono soggette alle sanzioni degli artt. 40 e 45 L. 47/1985; non si applicano se il versamento è stato fatto in tempo ma per errore a un ufficio incompetente |
| DL 269/2003, art. 32, c. 37 | Se l’oblazione non è stata interamente corrisposta o è stata determinata in forma dolosamente inesatta, si applicano le sanzioni dell’art. 40 L. 47/1985 e dell’art. 48 DPR 380/2001 |
Una rata mancante in una pratica degli anni Ottanta, quindi, non è un dettaglio contabile. Lo stato della pratica si ricostruisce solo con l’accesso agli atti in Comune.
Il caso tipico: un sottotetto più alto e un’apertura nel muro portante
Esempio costruito sulla norma, non un fascicolo reale.
Appartamento all’ultimo piano di una palazzina costruita con permesso nel 1994, circa 95 mq più un sottotetto, in un Comune di prima cintura del Centro-Nord. In vista della vendita il geometra confronta il progetto con lo stato di fatto e trova due difformità, ognuna con la sua oblazione.
| Difformità | Come la inquadra il tecnico | Oblazione | Cifra |
|---|---|---|---|
| Apertura di un vano nel muro portante fra cucina e soggiorno, fatta nel 2011 senza alcuna pratica | Manutenzione straordinaria su parti strutturali (art. 22, c. 1, lett. a) senza SCIA: caso dell’art. 37; conforme allora e oggi | art. 36-bis, c. 5, lett. b) | Doppio dell’aumento di valore stimato dall’Agenzia delle entrate, fra 516 e 5.164 euro |
| Sottotetto realizzato più alto del progetto, oltre le tolleranze dell’art. 34-bis | Parziale difformità dal permesso (art. 34); conforme al piano di oggi e alla disciplina edilizia dell’epoca, non a quella attuale | art. 36-bis, c. 5, lett. a) | Doppio del contributo di costruzione più il 20 per cento, sul conteggio del Comune |
Che cosa è stato possibile. Il tecnico ha presentato la sanatoria con la dichiarazione delle conformità (art. 36-bis, comma 3); per il muro portante lo sportello unico può chiedere interventi strutturali di adeguamento (comma 2), un costo a parte. Per il sottotetto l’ufficio ha calcolato il contributo con le tabelle comunali e lo ha raddoppiato, aggiungendo il 20 per cento perché la doppia conformità non c’era. Per il muro la cifra è stata fissata dopo la stima dell’Agenzia delle entrate, dentro la forbice più bassa.
Che cosa no. Il venditore pensava di pagare dopo il rogito. Ma senza l’oblazione versata il titolo in sanatoria non si forma, e lo stato legittimo non comprende quella parte dell’immobile (art. 9-bis, comma 1-bis): il pagamento è stato fatto prima dell’atto. Con un altro Comune le tabelle del contributo, e quindi la cifra del sottotetto, sarebbero state diverse.
Domande frequenti
L’oblazione edilizia è una multa?
No, non nel senso della sanzione. È la somma a cui la legge subordina il titolo in sanatoria chiesto dal privato (art. 36, comma 2, e art. 36-bis, comma 5, DPR 380/2001). La sanzione la applica il Comune quando accerta l’abuso, e la sanatoria si può chiedere solo prima.
Quanto costa l’oblazione per una SCIA in sanatoria?
Il doppio dell’aumento di valore venale stimato dall’Agenzia delle entrate, fra 1.032 e 10.328 euro, oppure fra 516 e 5.164 euro se l’opera era conforme sia quando è stata fatta sia oggi (art. 36-bis, comma 5, lett. b). La cifra dentro la forbice la fissa il responsabile del procedimento.
L’oblazione si può pagare a rate?
Gli artt. 36 e 36-bis non prevedono una rateizzazione: dicono solo che il titolo è subordinato al pagamento. Se il Comune la ammetta, e a quali condizioni, va chiesto all’ufficio tecnico comunale.
Ho una pratica di condono con l’oblazione non pagata per intero: cosa succede?
Per la L. 47/1985 si applicano le sanzioni del capo I se l’oblazione dovuta non viene effettuata (art. 40); il secondo e il terzo condono hanno regole analoghe (art. 39, comma 4, L. 724/1994; art. 32, comma 37, DL 269/2003). Lo stato della pratica si verifica con l’accesso agli atti, come spiega la pagina sul condono edilizio.
L’oblazione edilizia cancella anche il reato?
Per il condono del 1985 sì: l’oblazione interamente corrisposta estingue i reati edilizi elencati nell’art. 38 L. 47/1985. Per le sanatorie ordinarie l’effetto penale è regolato da altre norme, fuori dalle fonti di questa pagina: va verificato con un legale.
Fonti
- DPR 6 giugno 2001, n. 380, nel testo che Normattiva indica in vigore dal 28/07/2024: art. 36, commi 1-3; art. 36-bis, commi 1-6; art. 37, commi 1, 2 e 5; art. 22, commi 1-2; art. 34-ter, comma 3; art. 9-bis, comma 1-bis — normattiva
- DL 29 maggio 2024, n. 69 (Salva Casa), art. 1, comma 1, lett. g), h) e i), conv. L. 24 luglio 2024, n. 105 — normattiva
- Legge 28 febbraio 1985, n. 47, artt. 35, 38 e 40 — normattiva
- Legge 23 dicembre 1994, n. 724, art. 39, commi 3 e 4 — normattiva
- DL 30 settembre 2003, n. 269, art. 32, commi 37 e 38 — normattiva
- Codice penale (R.D. 19 ottobre 1930, n. 1398), artt. 162 e 162-bis, solo per il riquadro iniziale — normattiva
Avvertenza: questa pagina riporta il testo delle norme citate, vigenti al 04/10/2026, e non costituisce consulenza tecnica o legale. La strada di sanatoria, la base di calcolo e la cifra dell’oblazione dipendono dall’opera, dalla legge regionale e dal Comune: vanno verificate con un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) e con l’ufficio tecnico comunale; per i profili penali, con un legale.
Articolo aggiornato: 4 ottobre 2026.
