Manutenzione straordinaria 2026: definizione, costi, CILA, bonus
Manutenzione ordinaria e straordinaria: qual è la differenza?
In breve: la manutenzione ordinaria ripara, rinnova o sostituisce le finiture e tiene in efficienza gli impianti che ci sono già (art. 3, comma 1, lett. a, DPR 380/2001). La manutenzione straordinaria rinnova o sostituisce parti anche strutturali e realizza o integra servizi igienico-sanitari e tecnologici, senza alterare la volumetria complessiva (art. 3, comma 1, lett. b). La differenza decide la pratica: l’ordinaria è edilizia libera (art. 6), la straordinaria chiede di regola la CILA (art. 6-bis) e la SCIA se tocca le parti strutturali o i prospetti (art. 22). Decide anche la detrazione: sulla singola abitazione l’ordinaria non è detraibile, sulle parti comuni del condominio sì (guida Agenzia delle Entrate, febbraio 2026, pag. 13).
Qui trovi le due definizioni di legge, esempi presi solo da fonti ufficiali e i tre casi più dubbi: infissi, tetto, facciata. È uno strumento di orientamento, non una consulenza: la qualificazione di un intervento concreto spetta al tecnico abilitato che firma la pratica.
Le due definizioni dell’art. 3 del DPR 380, lette da vicino
Il Testo unico edilizia (DPR 380/2001) definisce le categorie all’art. 3, comma 1 (testo vigente dal 16/07/2022):
Lett. a) «”interventi di manutenzione ordinaria”, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti»
Lett. b) «”interventi di manutenzione straordinaria”, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico.»
- Finiture contro parti anche strutturali. Pavimenti, intonaci, rivestimenti, tinte sono finiture: ordinaria. Chi rinnova o sostituisce un elemento portante è almeno in straordinaria.
- Impianti esistenti contro servizi nuovi. Tenere in efficienza o integrare un impianto che c’è è ordinaria; realizzare un servizio igienico o tecnologico che mancava è straordinaria.
- Volumetria e destinazione d’uso. Se cambia la volumetria complessiva, o la destinazione d’uso in modo urbanisticamente rilevante, l’intervento esce dalla manutenzione.
La lett. b) comprende anche il frazionamento o accorpamento di unità immobiliari con opere, a volumetria complessiva e destinazione d’uso invariate, e le modifiche ai prospetti necessarie per l’agibilità o l’accesso, se non pregiudicano il decoro architettonico e l’immobile non è tutelato dal D.Lgs. 42/2004. Queste definizioni «prevalgono» su strumenti urbanistici e regolamenti edilizi (art. 3, comma 2).
Esempi: intervento, categoria e pratica edilizia
Solo esempi scritti nelle fonti: il glossario dell’edilizia libera (D.M. 2 marzo 2018, Allegato 1, GU n. 81 del 07/04/2018), la guida dell’Agenzia delle Entrate sulle ristrutturazioni di febbraio 2026 (pag. 14-16) e il DPR 380.
| Intervento | Categoria | Pratica | Fonte |
|---|---|---|---|
| Riparazione, sostituzione, rinnovamento di pavimenti interni ed esterni (con guaine e sottofondi) | Ordinaria | Edilizia libera | Glossario voce 1; guida AdE pag. 14 |
| Rifacimento, riparazione, tinteggiatura di intonaci interni ed esterni | Ordinaria | Edilizia libera | Glossario voce 2; guida AdE pag. 14 |
| Riparazione, sostituzione, rinnovamento di serramenti e infissi, senza modificare la tipologia | Ordinaria | Edilizia libera | Glossario voce 6; guida AdE pag. 14 |
| Manto di copertura rifatto nel rispetto di caratteristiche tipologiche e materiali, anche con strati isolanti | Ordinaria | Edilizia libera | Glossario voce 11; guida AdE pag. 14 |
| Riparazione, integrazione, messa a norma dell’impianto elettrico o idro-sanitario, sostituzione degli apparecchi sanitari | Ordinaria | Edilizia libera | Glossario voci 17 e 19 |
| Sostituzione di infissi esterni con modifica di materiale o tipologia | Straordinaria | CILA; SCIA se tocca i prospetti | Guida AdE pag. 15; artt. 6-bis e 22 |
| Realizzazione e integrazione di servizi igienico-sanitari senza alterare volumi e superfici | Straordinaria | CILA, se non interessa parti strutturali | Guida AdE pag. 15; art. 6-bis |
| Sostituzione di tramezzi interni, chiusure o aperture interne che non cambiano lo schema distributivo | Straordinaria | CILA, se i muri non sono portanti | Guida AdE pag. 15; art. 6-bis |
| Rifacimento di scale e rampe; recinzioni, muri di cinta e cancellate | Straordinaria | CILA; SCIA se interessa parti strutturali | Guida AdE pag. 15 |
| Elementi di sostegno di singole parti strutturali | Straordinaria strutturale | SCIA | Guida AdE pag. 15; art. 22, c. 1, lett. a |
| Frazionamento o accorpamento di unità con opere, a volumetria e destinazione invariate | Straordinaria | CILA; SCIA se interessa strutture o prospetti | Art. 3, c. 1, lett. b; artt. 6-bis e 22 |
| Ascensore interno o servoscala per eliminare barriere architettoniche, senza toccare la struttura portante | Edilizia libera per legge | Nessun titolo | Art. 6, c. 1, lett. b; glossario voci 28-29 |
| Modifica della facciata, apertura di nuove porte e finestre | Non è manutenzione: ristrutturazione edilizia | SCIA o permesso di costruire | Guida AdE pag. 16; artt. 22 e 10 |
Il glossario è un «elenco non esaustivo» (art. 1 del D.M.) e vale nel rispetto degli strumenti urbanistici comunali e delle normative di settore.
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Infissi, tetto, facciata: ordinaria o straordinaria?
Sostituzione degli infissi. Il glossario mette «riparazione, sostituzione, rinnovamento» di «serramento e infisso interno e esterno» in manutenzione ordinaria (voce 6, GU pag. 31). La guida dell’Agenzia precisa il confine: è ordinaria la sostituzione di infissi esterni, serramenti o persiane con serrande «senza modifica della tipologia di infisso» (pag. 14), diventa straordinaria «con modifica di materiale o tipologia di infisso» (pag. 15).
Rifacimento del manto di copertura. Il glossario mette in ordinaria «riparazione, rinnovamento, sostituzione nel rispetto delle caratteristiche tipologiche e dei materiali», comprese le opere correlate come «l’inserimento di strati isolanti e coibenti» (voce 11, GU pag. 32). La guida AdE va nella stessa direzione: rifacimento dei manti di copertura «senza modifiche ai materiali», sostituzione di tegole e rinnovo delle impermeabilizzazioni (pag. 14). Se cambiano i materiali o si tocca la struttura del tetto la voce non basta più: con parti strutturali si va in SCIA (art. 22, c. 1, lett. a). Costi: rifacimento del tetto.
Tinteggiatura della facciata. «Rifacimento, riparazione, tinteggiatura» di intonaco interno ed esterno è manutenzione ordinaria (glossario voce 2, GU pag. 31). La guida AdE la riconosce così quando avviene «senza modifiche dei preesistenti oggetti, ornamenti, materiali e colori» (pag. 14). Se il colore cambia decidono il regolamento edilizio comunale e, in zona vincolata, la tutela paesaggistica; la «modifica della facciata» è per l’Agenzia ristrutturazione edilizia (pag. 16). Vedi rifacimento della facciata e intonaco a calce.
Quale pratica: edilizia libera, CILA o SCIA
Edilizia libera (art. 6 DPR 380). La manutenzione ordinaria si esegue «senza alcun titolo abilitativo» (c. 1, lett. a). L’art. 6 è citato nel testo vigente al 04/10/2026 (Normattiva) e il glossario del 2018 va letto su quel testo: le pompe di calore aria-aria sotto 12 kW (voce 26) e i pannelli fotovoltaici (voce 42) poggiavano sulle lettere a-bis) ed e-quater), abrogate dal D.Lgs. 190/2024; per queste opere il regime va verificato con il tecnico. Può servire comunque l’aggiornamento catastale (c. 5).
CILA (art. 6-bis). È la pratica residuale per gli interventi «non riconducibili» agli artt. 6, 10 e 22. Il tecnico abilitato assevera la conformità e «che non vi è interessamento delle parti strutturali dell’edificio» (c. 2). Senza CILA la sanzione è di 1.000 euro, ridotta di due terzi se la comunicazione arriva spontaneamente a lavori in corso (c. 5). Costi: vedi le tariffe della CILA.
SCIA (art. 22). Serve per la manutenzione straordinaria «qualora riguardi le parti strutturali dell’edificio o i prospetti» (c. 1, lett. a). Il procedimento è nella guida alla SCIA edilizia.
Regioni e vincoli. Le Regioni possono estendere edilizia libera e CILA (art. 6, c. 6; art. 6-bis, c. 4) e ampliare o ridurre la SCIA (art. 22, c. 4). L’art. 149 del D.Lgs. 42/2004 esclude l’autorizzazione paesaggistica per la manutenzione ordinaria e straordinaria «che non alterino lo stato dei luoghi e l’aspetto esteriore degli edifici»; altrimenti vedi il vincolo paesaggistico. La regola del proprio Comune la conoscono l’ufficio tecnico comunale e il tecnico incaricato.
Il caso tipico: bagno, finestre nuove e pareti da ridipingere nello stesso cantiere
Esempio costruito sulla norma, non un fascicolo reale.
Trilocale in condominio, abitazione principale della proprietaria. Il cantiere comprende tre lavori: il bagno rifatto con un secondo lavabo e la doccia spostata, senza toccare muri portanti; le finestre in legno sostituite con serramenti in PVC; tutte le stanze ridipinte alla fine.
| Lavoro | Da solo sarebbe | Nel cantiere conta come |
|---|---|---|
| Bagno: integrazione dei servizi igienico-sanitari | Straordinaria (art. 3, lett. b) | Straordinaria, pratica CILA |
| Finestre: cambio di materiale | Straordinaria (guida AdE pag. 15) | Straordinaria; il tecnico valuta se l’aspetto del prospetto cambia |
| Tinteggiatura interna | Ordinaria (glossario voce 2) | Assorbita nella straordinaria |
Quando per completare una straordinaria servono lavori che da soli sarebbero ordinari, «per esempio, opere di pittura», si tiene conto del «carattere assorbente della categoria “superiore” rispetto a quella “inferiore”» (guida AdE pag. 14, che richiama la circolare n. 57/1998, par. 3.4). Le pareti ridipinte per chiudere il cantiere entrano nella spesa detraibile; ridipinte da sole, in un altro momento, non darebbero diritto alla detrazione.
Ipotizzando una spesa complessiva di 30.000 euro pagata con bonifico dalla proprietaria nel 2026: al 50% la detrazione è di 15.000 euro, in 10 quote annuali da 1.500 euro. Se a pagare fosse un inquilino, con il consenso della proprietaria, la misura sarebbe il 36%: 10.800 euro in 10 quote da 1.080 euro (guida AdE pag. 4 e 9).
La detrazione al 04/10/2026: cosa spetta a ordinaria e straordinaria
La detrazione dell’art. 16-bis del TUIR copre manutenzione straordinaria, restauro, ristrutturazione e, «per le parti comuni degli edifici, di manutenzione ordinaria» (guida AdE pag. 2). A pag. 13: parti comuni lettere a), b), c), d) dell’art. 3; singole unità solo b), c), d).
| Spese sostenute nel 2026 | Detrazione | Tetto di spesa | Rate |
|---|---|---|---|
| Abitazione principale, spesa pagata dal proprietario o dal titolare di un diritto reale di godimento | 50% | 96.000 € | 10 quote annuali |
| Altri casi ammessi (seconde case, inquilini, comodatari, familiari conviventi) | 36% | 96.000 € | 10 quote annuali |
Guida AdE pag. 8-9 e pag. 3; oltre 75.000 euro di reddito vale anche il limite dell’art. 16-ter del TUIR (pag. 11). Poi:
- Bonifico con causale, codice fiscale del beneficiario e partita Iva di chi riceve (pag. 22); ritenuta d’acconto dell’11% (pag. 23).
- Titolo edilizio conservato, o dichiarazione sostitutiva con la data di inizio lavori se non serve (pag. 27). La detrazione si perde se le opere violano le norme urbanistiche ed edilizie (pag. 28): sbagliare categoria pesa anche sul fisco.
- Caldaie uniche a combustibili fossili: non più ammesse (pag. 8); vedi sostituzione della caldaia. Detrazione edilizia ed energetica non si cumulano sulle stesse spese (pag. 12).
Sull’IVA il confine pesa meno: manutenzione ordinaria e straordinaria su abitazioni hanno l’aliquota del 10%, con regole a parte per i «beni significativi» (guida pag. 32; vedi beni significativi). Vedi anche spese condominiali detraibili e bonus ristrutturazioni. Il caso specifico va verificato con un commercialista o un CAF.
Quando un lavoro smette di essere manutenzione
Sopra la straordinaria vengono il restauro e risanamento conservativo (art. 3, lett. c) e la ristrutturazione edilizia (lett. d), che può portare a un organismo «in tutto o in parte diverso dal precedente». L’Agenzia vi mette modifica della facciata, mansarda o balcone, nuove porte e finestre (guida pag. 16). Pratica: SCIA (art. 22, c. 1, lett. c) o permesso di costruire nei casi dell’art. 10, c. 1, lett. c), come il cambio di volumetria. Vedi ristrutturazione edilizia.
Un lavoro straordinario trattato da ordinario, senza pratica, lascia una difformità che riaffiora alla vendita: vedi stato legittimo e abuso edilizio.
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Domande frequenti
Qual è la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria in una riga?
L’ordinaria lavora su finiture e impianti esistenti (art. 3, c. 1, lett. a, DPR 380/2001); la straordinaria rinnova parti anche strutturali o realizza servizi igienico-sanitari e tecnologici, senza cambiare la volumetria complessiva (lett. b).
La sostituzione degli infissi è manutenzione ordinaria o straordinaria?
Ordinaria se la tipologia resta la stessa (glossario voce 6; guida AdE pag. 14), straordinaria se cambiano materiale o tipologia (pag. 15): di regola CILA, SCIA se il tecnico rileva una modifica dei prospetti.
Rifare il manto di copertura del tetto è manutenzione ordinaria?
Sì, a caratteristiche tipologiche e materiali invariati, anche con strati isolanti (glossario voce 11). Su travi e struttura si va in SCIA (art. 22, c. 1, lett. a).
Tinteggiare la facciata richiede una pratica?
Di norma no: è manutenzione ordinaria in edilizia libera (glossario voce 2). Regolamento edilizio, piano del colore o vincolo paesaggistico possono imporre regole, soprattutto se cambia il colore.
La manutenzione ordinaria si può detrarre?
Solo sulle parti comuni degli edifici condominiali, non sulla singola abitazione (guida AdE pag. 2 e 13). Fa eccezione la pittura che completa una straordinaria nello stesso cantiere, assorbita nella categoria superiore (pag. 14).
Che percentuale di detrazione spetta alla manutenzione straordinaria nel 2026?
Il 50% sull’abitazione principale se paga il proprietario o il titolare di un diritto reale, il 36% negli altri casi; tetto di spesa 96.000 euro, rimborso in 10 quote annuali (guida AdE pag. 3 e 8-9). Dato al 04/10/2026.
Rifare il bagno è manutenzione straordinaria?
Se si realizzano o integrano servizi igienico-sanitari sì (art. 3, lett. b; guida AdE pag. 15), con CILA se non si toccano strutture. La sola sostituzione degli apparecchi sanitari rientra invece nella voce 19 del glossario, manutenzione ordinaria.
Fonti
- DPR 6 giugno 2001, n. 380, art. 3 (c. 1 lett. a, b, c, d; c. 2), art. 6 (c. 1 lett. a e b, c. 5, c. 6), art. 6-bis (c. 1, 2, 4, 5), art. 22 (c. 1, 4), art. 10 (c. 1 lett. c). Testi vigenti consultati su Normattiva il 04/10/2026.
- D.M. 2 marzo 2018, glossario dell’edilizia libera, Allegato 1, GU Serie generale n. 81 del 07/04/2018, pag. 31-36 (voci 1-6, 11, 17, 19, 26, 28-29, 42).
- D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, art. 149, c. 1 lett. a.
- Agenzia delle Entrate, guida «Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali», febbraio 2026, pag. 2, 3, 8-9, 11-16, 22-23, 27-28, 32.
