Quadrilocale Padova centro 2026: analisi ufficiale ImmoProf su caso reale
Quadrilocale Padova centro in 3 punti:
- Caso analizzato: quadrilocale Padova centro di 120 mq in palazzo anni ’60 ristrutturato 2010, classe energetica D, terzo piano con ascensore, prezzo richiesto 385.000 euro (valori leggermente variati per privacy)
- Metodo: analisi tramite ImmoProf, partner di Ristrutturalo, che incrocia dati OMI ufficiali con costi ristrutturazione e oneri accessori. Confronto con annuncio simile zona Arcella
- Risultato: il bilancio economico complessivo del quadrilocale Padova centro include costi spesso dimenticati. I numeri reali ribaltano la valutazione iniziale e indicano se conviene davvero acquistare
In questo case study analizziamo un quadrilocale Padova centro in vendita a 385.000 euro, lo confrontiamo con un secondo annuncio simile in zona Arcella, e calcoliamo quale rappresenta il migliore investimento secondo ImmoProf. L’immobile di 120 mq classe D, terzo piano con ascensore in palazzo anni ’60 ristrutturato 2010.
Che cos’è questa analisi
Ti facciamo vedere come si valuta concretamente un annuncio reale: prezzo richiesto, valore di mercato OMI, costi reali dell’operazione, scenari alternativi.
Lo strumento è ImmoProf, partner di Ristrutturalo (in fase di rilascio), che incrocia dati OMI ufficiali con costi ristrutturazione e oneri accessori per stima informativa del bilancio complessivo.
Analizziamo un quadrilocale Padova centro a 385.000 € (valori leggermente variati per privacy), confrontandolo con annuncio Arcella a 280.000 €.
1. Il caso: caratteristiche del quadrilocale Padova centro
| Caratteristica | Valore |
|---|---|
| Tipologia | Quadrilocale (soggiorno + cucina + 3 camere + 2 bagni) |
| Superficie | 120 m² |
| Piano | 3° su 5 con ascensore |
| Anno costruzione | 1962 |
| Anno ristrutturazione | 2010 (impianti + finiture) |
| Classe energetica | D |
| Stato | Buono, finiture 2010 |
| Esposizione | Sud-Est |
| Prezzo richiesto | 385.000 € |
| Prezzo al mq | 3.208 €/mq |
Il quadrilocale Padova centro ha caratteristiche tipiche dell’edilizia anni ’60 padovana: balconi spaziosi, soffitti 2,9 m, doppia esposizione. Zona OMI “B – centrale” valori 3.000-4.200 €/mq.
2. Valore di mercato quadrilocale Padova centro secondo OMI
Dati OMI 2026 zona Padova centro:
| Stato | Valore €/mq | Range |
|---|---|---|
| Ottimo | 3.900 €/mq | 3.600-4.200 |
| Buono | 3.300 €/mq | 3.000-3.600 |
| Da ristrutturare | 2.700 €/mq | 2.400-3.000 |
Quadrilocale Padova centro stato “buono” (2010): 3.300 €/mq × 120 mq = 396.000 € OMI. Prezzo richiesto 385.000 € = -2,8% sotto OMI, prezzo competitivo.
3. Costi nascosti operazione quadrilocale Padova centro
Notaio prima casa
- Imposta registro 2% (valore catastale ~180.000 €): 3.600 €
- Imposte fisse: 100 €
- Notaio Padova: 2.500 €
- Spese: 600 €
Totale prima casa: ~6.800 €
Notaio investimento
- Imposta registro 9%: 16.200 €
- Imposte fisse: 100 €
- Notaio: 2.500 €
- Spese: 600 €
Totale: ~19.400 €
Agenzia immobiliare
Provvigione tipica Padova: 3% + IVA. Su 385.000 € = 14.094 € IVA inclusa.
Ristrutturazione necessaria
Per quadrilocale Padova centro ristrutturato nel 2010 (15 anni fa):
- Tinteggiatura completa: 3.500-5.500 €
- Aggiornamento bagno principale: 4.000-7.000 €
- Eventuale rifacimento secondo bagno: 3.500-5.500 €
- Adeguamento impianto elettrico (punti luce): 1.500-3.000 €
- Cucina (se da rinnovare): 6.000-12.000 €
- Eventuale parquet ravvivato: 4.000-7.000 €
Totale: 22.500-40.000 € (media 30.000 €)
Mutuo
- Perizia + istruttoria + imposte + notaio: ~2.800 €
Bilancio totale operazione quadrilocale Padova centro
| Voce | Prima casa | Investimento |
|---|---|---|
| Prezzo richiesto | 385.000 € | 385.000 € |
| Notaio + imposte | 6.800 € | 19.400 € |
| Agenzia | 14.094 € | 14.094 € |
| Ristrutturazione | 30.000 € | 30.000 € |
| Mutuo | 2.800 € | 2.800 € |
| TOTALE | 438.694 € | 451.294 € |
| Costo per mq | 3.656 €/mq | 3.761 €/mq |
Prezzo annuncio 3.208 €/mq → reale 3.656-3.761 €/mq (+14-17%).
4. Confronto con quadrilocale Padova Arcella
Annuncio reale Arcella: 110 mq, palazzo 1985, ristrutturato 2020, classe C, prezzo 280.000 €.
| Voce | Importo |
|---|---|
| Prezzo richiesto | 280.000 € |
| Notaio prima casa | 5.500 € |
| Agenzia | 10.248 € |
| Ristrutturazione (poco necessaria) | 10.000 € |
| Mutuo | 2.800 € |
| TOTALE | 308.548 € |
| Costo per mq | 2.805 €/mq |
Confronto finale
Quadrilocale Padova centro post intervento 3.656 €/mq vs Arcella 2.805 €/mq. Centro costa 30% in più ma con valore aggiunto: vicinanza università, basilica del Santo, zona pedonale, valore patrimoniale stabile.
5. Scenari di redditività quadrilocale Padova centro
Scenario A: affitto residenziale famiglia
- Canone Padova centro quadrilocale 120 mq: 1.200-1.500 €/mese
- Media 1.350 €/mese × 12 = 16.200 €/anno
- Costi annui: ~3.500 €
- Reddito netto: 12.700 €
- ROI lordo su 451.294 €: 3,6%/anno
Scenario B: affitto studenti universitari
Padova ha 60.000+ studenti universitari. Affitto a stanze:
- 3 stanze × 400-500 €/mese cadauna: 1.350 €/mese
- Reddito lordo annuo: 14.850 € (10 mesi locazione, 2 mesi rotazione)
- Costi (utenze incluse, gestione studenti): ~5.000 €
- Reddito netto: 9.850 €
- ROI lordo: 3,3%/anno
Scenario C: affitto turistico breve
- Tariffa media notte Padova centro: 90-140 €
- Occupancy 55-65%
- Reddito lordo: 110 € × 365 × 60% = 24.090 €
- Costi diretti: ~8.500 €
- Reddito netto: ~15.500 €
- ROI lordo: 5,3%/anno
Per il quadrilocale Padova centro affitto residenziale a famiglia è formula bilanciata, affitto studenti efficace ma più gestito.
6. Perché Padova centro ha questi prezzi
I valori del quadrilocale Padova centro riflettono:
- Università millenaria: Padova è città universitaria storica, alta domanda affitti
- Patrimonio UNESCO Cappella Scrovegni: turismo crescente
- Basilica del Santo: pellegrinaggio costante
- Connessioni TAV: 30 minuti a Venezia, 1 ora a Bologna
- Centro pedonale: piazze iconiche, qualità della vita alta
- Vincoli urbanistici: edifici tutelati, offerta limitata in centro
7. Quando conviene il quadrilocale Padova centro
Conviene se:
- Famiglia con figli: scuole vicine, servizi capillari, sicurezza
- Affitto studenti universitari: rendimento costante, basso rischio sfitto
- Investimento patrimoniale: zona stabile, valore lento ma costante
- Combinazione vita-università: famiglie con figli iscritti UniPD
Non conviene se:
- Cerco massima rendita turistica: Padova non ha picchi turistici come Verona
- Vuoi rivendita rapida: prezzi già intorno a OMI, margine ridotto
- Sopporto poco le manutenzioni di palazzi storici: condomini centro hanno carichi alti
8. Disclaimer e considerazioni finali
⚠️ Analisi informativa basata su dati pubblici 2026. Valori reali variano per stato conservazione, vincoli, vista, fattori non rilevabili a tavolino.
Prima di acquistare:
1. Sopralluogo geometra
2. Verifica vincoli urbanistici
3. Visura ipotecaria
4. Studio mercato locale
9. Domande frequenti sul quadrilocale Padova centro
Quanto costa al mq un quadrilocale a Padova centro nel 2026?
Il quadrilocale Padova centro in stato buono costa 3.300 €/mq medio (range 3.000-3.600). Stato ottimo 3.900 €/mq, da ristrutturare 2.700 €/mq.
Quanto rende un quadrilocale Padova centro come investimento?
Il quadrilocale Padova centro rende 3,3-3,6% lordo affitto residenziale, 5% lordo affitto turistico, 3% affitto studenti universitari (con basso rischio sfitto e gestione semplice).
Conviene affittare a studenti universitari a Padova?
Sì, Padova ha 60.000+ studenti, mercato affitto studenti molto attivo. Per il quadrilocale Padova centro si possono affittare 3 stanze separate a 400-500 €/mese cadauna. Necessario contratto specifico per studenti, gestione utenze incluse, mediazione disagi.
Posso fare affitto breve turistico a Padova centro?
Sì, il quadrilocale Padova centro è in zona idonea. Serve CIR Veneto e rispetto regolamento condominiale. Domanda turistica più stagionale rispetto a Verona o Venezia.
Posso usare bonus fiscali a Padova centro?
Sì, quadrilocale Padova centro accede a Bonus Ristrutturazione 50%, Ecobonus 50-65%, Bonus Mobili. In zone vincolate servono autorizzazioni Soprintendenza per modifiche esterne.
Conclusione: il quadrilocale Padova centro come investimento
Il quadrilocale Padova centro è un’operazione bilanciata con prezzo competitivo (-3% sotto OMI), costi accessori 14-17%, ROI 3,6% residenziale, 5% turistico. Per famiglie residenti o investimento patrimoniale è scelta solida, soprattutto per affitti studenti universitari.
Per stimare i costi della ristrutturazione, usa il calcolatore costi ristrutturazione e affianca sempre agente locale + tecnico per ogni decisione di acquisto del quadrilocale Padova centro.
Risorse ufficiali e approfondimenti
Fonti istituzionali per approfondire il tema:
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