Tasse acquisto casa 2026: imposte prima e seconda casa, quanto si paga

Quante tasse si pagano per l’acquisto di una casa nel 2026?

Chi compra una casa da ristrutturare fa quasi sempre lo stesso errore di valutazione: mette a budget il prezzo e i lavori, e scopre solo dal notaio quanto pesano le tasse sull’acquisto. Su un immobile da 150.000 € la differenza tra comprare con o senza i requisiti prima casa può superare i 7.000 €, cioè il costo di un bagno rifatto. Questa guida spiega quali imposte si applicano, come si calcolano davvero e dove stanno le differenze che contano.

Da privato o da impresa: la prima distinzione

Tutto parte da chi vende, perché cambia l’intero impianto fiscale:

La differenza più importante non è l’aliquota, ma la base di calcolo. Dall’impresa l’IVA si applica sul prezzo reale; dal privato, se si esercita l’opzione, si applica sul valore catastale, che nella maggior parte dei casi è sensibilmente più basso.

La regola del prezzo-valore: dove si risparmia davvero

Il meccanismo del prezzo-valore consente, per gli acquisti di immobili abitativi fatti da persone fisiche presso un privato, di calcolare le imposte sul valore catastale anziché sul corrispettivo pattuito. Va richiesto espressamente al notaio in sede di rogito: non è automatico.

Il valore catastale si ottiene partendo dalla rendita catastale dell’immobile (che si legge nella visura), rivalutandola del 5% e moltiplicandola per un coefficiente:

Un esempio concreto: un appartamento con rendita catastale di 600 € acquistato come prima casa a 150.000 €. Il valore catastale è 600 × 115,5 = 69.300 €. L’imposta di registro al 2% si calcola su 69.300 e non su 150.000: 1.386 € invece di 3.000 €. Aggiungendo ipotecaria e catastale si arriva a circa 1.486 € di imposte totali.

È il motivo per cui, in molti acquisti da privato, il carico fiscale reale è molto più contenuto di quanto suggerisca l’aliquota nominale. Attenzione però: il prezzo-valore non si applica agli acquisti con IVA da impresa, e ha requisiti soggettivi e oggettivi precisi da verificare caso per caso.

Esempi di calcolo a confronto

Sono conteggi indicativi costruiti su ipotesi semplificate, utili per capire gli ordini di grandezza. La differenza tra la prima e la seconda riga — circa 5.400 € a parità di immobile — è interamente dovuta ai requisiti prima casa.

I requisiti per l’agevolazione prima casa

L’aliquota ridotta non dipende dal fatto che sia il primo immobile acquistato nella vita, ma dal rispetto di condizioni precise previste dalla normativa. In sintesi:

• L’immobile non deve essere di categoria di lusso (sono escluse le categorie catastali A/1 abitazioni signorili, A/8 ville, A/9 castelli e palazzi di pregio).
• L’acquirente deve avere la residenza nel Comune dove si trova l’immobile, oppure trasferirla entro 18 mesi dal rogito.
• Non deve essere titolare di diritti su altra abitazione nello stesso Comune.
• Non deve possedere, su tutto il territorio nazionale, un’altra abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, salvo i casi in cui la normativa consente di alienarla entro un termine stabilito.

Il mancato rispetto dei requisiti, o il mancato trasferimento della residenza nei termini, comporta la decadenza dall’agevolazione con recupero delle imposte, sanzioni e interessi. È una delle contestazioni più frequenti: vale la pena discuterne con il notaio prima del compromesso, non dopo.

Credito d’imposta per il riacquisto

Chi vende una casa acquistata a suo tempo con le agevolazioni prima casa e ne ricompra un’altra con gli stessi requisiti entro il termine previsto dalla normativa può, a certe condizioni, portare in detrazione l’imposta pagata sul primo acquisto. È un beneficio spesso ignorato che vale diverse migliaia di euro: va segnalato al notaio in fase di atto, perché non viene applicato d’ufficio.

Agevolazioni per i giovani acquirenti

Negli ultimi anni sono state introdotte misure dedicate agli acquirenti under 36 con ISEE entro una determinata soglia, con esenzioni sulle imposte d’atto e un credito d’imposta sull’IVA. Si tratta però di misure a termine, più volte prorogate e modificate: la vigenza e le condizioni applicabili nel 2026 vanno verificate al momento dell’acquisto sul portale dell’Agenzia delle Entrate o con il notaio incaricato. Non è prudente costruire il budget dandole per acquisite.

Le altre spese dell’acquisto (che non sono tasse)

Nel budget vanno messe anche voci che spesso pesano più delle imposte stesse:

• Onorario notarile: orientativamente 1.500-3.000 € per una compravendita residenziale, variabile per valore e complessità. È separato dalle imposte, che il notaio incassa e riversa allo Stato.
• Provvigione dell’agenzia: in genere 2-4% del prezzo più IVA, quando l’acquisto passa da un’agenzia.
• Istruttoria e perizia del mutuo: indicativamente 300-800 € complessivi, oltre all’imposta sostitutiva sul finanziamento.
• Visure e verifiche tecniche pre-acquisto: una spesa modesta che previene problemi molto più costosi, soprattutto su immobili datati.

Una regola pratica ragionevole per un acquisto da privato con requisiti prima casa: mettere a budget indicativamente il 3-5% del prezzo per l’insieme di imposte, notaio e pratiche. Se l’acquisto è da impresa con IVA o senza requisiti prima casa, la quota sale sensibilmente e va calcolata a parte.

Domande frequenti sulle tasse per l’acquisto della casa

Quante tasse si pagano per l’acquisto della prima casa?
Comprando da un privato: imposta di registro al 2% calcolata sul valore catastale se si opta per il prezzo-valore, più 50 € di ipotecaria e 50 € di catastale. Comprando da un’impresa: IVA al 4% sul prezzo, più 200 € ciascuna di registro, ipotecaria e catastale. Il conteggio definitivo lo elabora il notaio sulla base della situazione reale.

Quante tasse si pagano per la seconda casa?
Da privato, l’imposta di registro sale al 9% (con ipotecaria e catastale a 50 € ciascuna); da impresa si applica l’IVA al 10% sul prezzo, con le imposte d’atto a 200 € ciascuna. Anche per la seconda casa, acquistando da privato, la base di calcolo può essere il valore catastale con il moltiplicatore ×126.

Come si calcola il valore catastale di una casa?
Si parte dalla rendita catastale riportata in visura, si rivaluta del 5% e si moltiplica per 110 (prima casa) o 120 (altri fabbricati abitativi): in pratica rendita × 115,5 o × 126. Su una rendita di 600 € il valore catastale prima casa è quindi di circa 69.300 €.

Conviene comprare da privato o da impresa?
Sul piano fiscale l’acquisto da privato è in genere più leggero, perché l’imposta si calcola sul valore catastale invece che sul prezzo. L’acquisto da impresa comporta l’IVA sul corrispettivo reale, ma può riguardare immobili nuovi o ristrutturati con garanzie diverse. La convenienza complessiva non si misura solo sulle imposte.

Cosa succede se non trasferisco la residenza entro 18 mesi?
Si decade dall’agevolazione prima casa: l’Agenzia delle Entrate recupera la differenza d’imposta applicando sanzioni e interessi. In alcune situazioni la normativa prevede cause di forza maggiore, ma la valutazione è specifica del caso: è un aspetto da chiarire con il notaio prima di firmare.

Le tasse di acquisto si possono detrarre?
Le imposte di trasferimento in quanto tali non sono detraibili. Esistono però detrazioni collegate all’acquisto, come quella sugli interessi passivi del mutuo per l’abitazione principale e, a certe condizioni, sulla provvigione dell’agenzia immobiliare, entro i limiti previsti dalla normativa. La verifica va fatta con un commercialista o un CAF.

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Fonti: Agenzia delle Entrate — Guida "Fisco e casa: acquisto e vendita" · DPR 131/1986 — Testo unico dell’imposta di registro · Legge 266/2005 art. 1 comma 497 — regola del prezzo-valore · Consiglio Nazionale del Notariato — studi in materia di agevolazioni prima casa.

Disclaimer: le aliquote, i moltiplicatori e gli esempi riportati hanno valore puramente orientativo e sono riferiti alla normativa in vigore al momento della redazione: la materia fiscale è soggetta a modifiche frequenti e le agevolazioni a termine possono essere prorogate o non rinnovate. Questo contenuto non costituisce consulenza fiscale o notarile: il calcolo esatto delle imposte, la verifica dei requisiti prima casa e l’applicabilità delle agevolazioni vanno sempre confermati con il notaio incaricato dell’atto e, per gli aspetti dichiarativi, con un commercialista o un CAF.

Articolo aggiornato: agosto 2026.

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