Ripartitori di calore in condominio: regole e spese 2026
Ripartitori di calore, in 30 secondi
Risposta in 30 secondi: i ripartitori di calore sono i piccoli apparecchi fissati sui termosifoni dei condomini con riscaldamento centralizzato: stimano quanto calore cede ogni radiatore, così la spesa si divide anche in base ai consumi. Il D.Lgs 102/2014 (art. 9, testo in vigore dal 19/04/2026) chiede di attribuire ai prelievi volontari almeno il 50% della spesa e, entro il 1° gennaio 2027, la lettura da remoto di tutti i dispositivi. Il prezzo dell’apparecchio non è nei listini pubblici; valvola e testa termostatica costano 48,54 € a radiatore nel Prezzario Piemonte 2026. Stime indicative, non un preventivo.
In questa pagina: come funziona un ripartitore, cosa chiede la legge al condominio e al singolo proprietario, come si legge la bolletta del riscaldamento con un esempio di riparto, la lettura da remoto, quanto costa la parte di termoregolazione e cosa cambia con il distacco. Per scegliere e regolare le valvole sui termosifoni c’è la guida a termostato e valvole termostatiche.
Come funziona un ripartitore di calore
Il ripartitore non misura il calore come un contatore: lo stima. In genere ha un sensore di temperatura a contatto con il radiatore, a volte un secondo per l’aria della stanza, e conta nel tempo quanto il termosifone resta caldo. Il numero che accumula è un valore in «unità di ripartizione», senza unità di misura: diventa una quota di spesa solo dopo essere stato corretto con coefficienti che tengono conto del tipo e della grandezza del radiatore, e poi confrontato con le letture degli altri appartamenti.
Per questo due ripartitori con lo stesso numero sul display, su due radiatori diversi, possono valere cifre diverse in bolletta. Il ripartitore va sempre insieme a una valvola termostatica o a un altro sistema di regolazione: è quello che permette di consumare meno chiudendo il radiatore, e quindi di pagare meno.
Esiste anche la misura diretta: quando l’appartamento ha un solo ingresso dell’acqua calda (impianti orizzontali, «a zona»), si può montare un contatore di calore all’ingresso, che misura davvero l’energia prelevata. Nei condomini con le colonne verticali, dove ogni radiatore è alimentato da una colonna diversa, la strada è quasi sempre il ripartitore su ogni radiatore.
Cosa chiede il D.Lgs 102/2014
L’articolo 9, comma 5, del D.Lgs 102/2014 (testo in biblioteca, in vigore dal 19/04/2026) mette in fila tre livelli per i condomini con riscaldamento centralizzato o teleriscaldamento:
- contatore di fornitura all’ingresso dell’edificio o allo scambiatore della rete (lettera a);
- sotto-contatori per ogni unità immobiliare, a cura del proprietario, dove è tecnicamente possibile ed efficiente in termini di costi (lettera b);
- se i sotto-contatori non si possono usare, sistemi di termoregolazione e contabilizzazione su ciascun corpo scaldante, cioè valvole e ripartitori (lettera c).
I casi di impossibilità tecnica o di costi sproporzionati vanno scritti in una relazione del progettista o di un tecnico abilitato; nei condomini nuovi non si può derogare (comma 5-ter). Per chi non installa sotto-contatori o ripartitori quando sono dovuti l’articolo 16 (commi 6 e 7) prevede sanzioni amministrative da 500 a 2.500 euro per ciascuna unità immobiliare, e lo stesso importo per il condominio che non divide le spese come chiede la legge (comma 8).
Come si divide la spesa: almeno il 50% sui consumi
La lettera d) del comma 5 stabilisce che l’importo complessivo del riscaldamento, del raffrescamento e dell’acqua calda prodotta in centrale si divide attribuendo almeno il 50% agli effettivi prelievi volontari di energia termica. Il resto, che copre le dispersioni della rete e i consumi che nessuno sceglie, si può ripartire per millesimi, metri quadri o metri cubi, o secondo le potenze installate. Nella prima stagione dopo l’installazione si può ancora dividere tutto per millesimi di proprietà. Il criterio tecnico di dettaglio è in una norma UNI a pagamento, che applica chi redige il riparto.
Esempio di riparto, costruito da noi con numeri di comodo per mostrare il calcolo: un condominio spende 20.000 € per una stagione. Un appartamento ha 100 millesimi (il 10%) e, secondo i ripartitori, l’8% dei consumi volontari dell’edificio.
| Regola di riparto | Quota dell’appartamento |
|---|---|
| 50% sui consumi (10.000 × 8% = 800 €) e 50% a millesimi (10.000 × 10% = 1.000 €) | 1.800 € |
| 60% sui consumi (12.000 × 8% = 960 €) e 40% a millesimi (8.000 × 10% = 800 €) | 1.760 € |
| Stesso appartamento con il 12% dei consumi, 60/40 | 2.240 € |
Più alta è la quota sui consumi, più pesa il comportamento di ciascuno: chi scalda poco paga meno, chi scalda molto paga di più. Gli appartamenti all’ultimo piano o d’angolo, che disperdono di più, possono essere penalizzati: per questo la legge (comma 5-quater) ha chiesto all’ENEA una guida sulle ripartizioni quando i fabbisogni per metro quadro differiscono di oltre il 50%, dimostrato da una relazione tecnica asseverata. La decisione sul criterio passa dall’assemblea, con il tecnico e l’amministratore.
Stai pensando di cambiare termosifoni, valvole o infissi per scaldare meno? Metti tutti i lavori nello stesso conto.
Lettura da remoto entro il 2027
Il comma 5-bis chiede che i contatori, i sotto-contatori e i ripartitori installati dopo il 25 ottobre 2020 siano leggibili da remoto e che, entro il 1° gennaio 2027, tutti i sistemi abbiano un dispositivo per la lettura a distanza, sempre nei limiti della fattibilità tecnica e dell’efficienza dei costi. In pratica, nei condomini con ripartitori più vecchi da leggere a vista, l’amministratore e la ditta di contabilizzazione devono valutare se aggiungere un modulo radio o sostituire gli apparecchi.
I commi 8-bis e 8-ter regolano le informazioni: la fatturazione si basa sulla lettura dei ripartitori, l’amministratore (o chi fa i conti) deve dare ai condomini informazioni chiare con la bolletta, l’accesso ai propri dati senza costi e la possibilità di riceverle in via elettronica. Il servizio di ripartizione si può far pagare ai condomini, ma senza scopo di lucro e solo per costi ragionevoli (comma 8-quater).
Quanto costa la parte di termoregolazione
Il Prezzario della Regione Piemonte 2026 non ha una voce per il ripartitore di calore né per il servizio annuale di lettura e riparto: quei prezzi sono nei contratti delle ditte di contabilizzazione e non li stimiamo. Ha invece le voci delle valvole che vanno con i ripartitori (prezzi con spese generali e utile, IVA esclusa, letti il 25/10/2026):
| Voce (codice) | Prezzo |
|---|---|
| Valvola termostatizzabile a squadra 1/2″, fornita in opera 05.A13.F50.010 |
11,99 € |
| Testa termostatica a cera, fornita e posata 05.P69.C16.005 |
36,55 € |
| Detentore a squadra 1/2″, fornito in opera 05.A13.G10.010 |
16,62 € |
| Posa di un contatore di energia termica (misura diretta) 05.P69.B17.005 |
114,71 € |
Caso di esempio (costruito da noi): un appartamento da 100 m² con 8 radiatori. Valvola e testa termostatica costano 48,54 € a radiatore, cioè 388,32 € per tutta la casa; cambiando anche i detentori si arriva a 521,28 €. Restano fuori i ripartitori, lo svuotamento e il riempimento dell’impianto, che in un condominio si coordinano con la centrale termica, e l’eventuale bilanciamento. Se i termosifoni sono da cambiare, i prezzi sono nella guida alla sostituzione dei termosifoni.
Staccarsi dal centralizzato
Chi non vuole pagare il riscaldamento comune spesso pensa al distacco. Il codice civile (art. 1118, quarto comma) lo permette se non provoca notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini; chi si stacca resta tenuto a pagare la manutenzione straordinaria, la conservazione e la messa a norma dell’impianto. La prova dell’assenza di squilibri di solito passa da una relazione tecnica. Cosa vuol dire, per chi compra, una casa senza autonomo è spiegato nella guida alla casa senza riscaldamento autonomo.
Domande frequenti
In quali condomini la legge chiede i ripartitori di calore?
Nei condomini con riscaldamento centralizzato il D.Lgs 102/2014 chiede sotto-contatori per appartamento o, se non sono possibili, termoregolazione e contabilizzazione su ogni radiatore, salvo impossibilità tecnica o costi sproporzionati certificati da una relazione tecnica. Nei condomini nuovi non ci sono deroghe.
Quanto costa un ripartitore di calore?
Il prezzo dell’apparecchio e del servizio di lettura non è nei prezzari pubblici che usiamo: si legge nel contratto della ditta di contabilizzazione. Nel Prezzario Piemonte 2026 valvola termostatizzabile e testa termostatica, che vanno sullo stesso radiatore, costano 48,54 € IVA esclusa.
Come si legge il numero sul ripartitore?
Il display mostra unità di ripartizione, non chilowattora né euro: diventano una quota di spesa dopo i coefficienti del radiatore e il confronto con le letture degli altri.
Chiudendo i termosifoni si paga zero?
No. Almeno il 50% della spesa segue i consumi, ma il resto si paga comunque per millesimi o superfici, e restano le quote per manutenzione e gestione. Chi tiene i radiatori chiusi paga di meno sulla parte a consumo.
Fonti
- D.Lgs 4 luglio 2014, n. 102, art. 9 (commi 5, 5-bis, 5-ter, 5-quater, 8-bis, 8-ter, 8-quater) e art. 16 (commi 6, 7, 8), testo in vigore dal 19/04/2026.
- Codice civile, art. 1118, quarto comma.
- Regione Piemonte, Prezzario opere pubbliche ed. 2026: voci 05.A13.F50.010, 05.P69.C16.005, 05.A13.G10.010, 05.P69.B17.005, lette il 25/10/2026.
Avvertenza: le cifre di questa pagina sono stime indicative su un listino pubblico e su esempi costruiti da noi, alla data del 25/10/2026: non sono un preventivo né un riparto reale. Le informazioni hanno scopo informativo e si basano sulla normativa vigente alla data di pubblicazione; non costituiscono consulenza professionale, tecnica o legale. Criteri di riparto, deroghe e distacco vanno valutati con l’amministratore di condominio e con un tecnico abilitato (ingegnere o perito termotecnico).
