Tolleranze costruttive: quando una difformità non è un abuso
Una misura che non torna è già un abuso?
Risposta in 30 secondi: non sempre. Le tolleranze costruttive sono il margine entro cui una casa può essere diversa dal progetto senza che la legge la consideri irregolare. Quattro fatti, tutti dall’art. 34-bis del DPR 380/2001 come modificato dal Salva Casa (DL 69 del 29/05/2024, convertito con L. 105 del 24/07/2024): 1) uno scostamento entro il 2% delle misure del titolo edilizio «non costituisce violazione edilizia» (comma 1); 2) per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 la soglia sale con il calare della superficie utile, dal 2% fino al 6% (comma 1-bis); 3) le tolleranze esecutive (finiture, impianti spostati, piccoli errori di cantiere) valgono solo per gli immobili non tutelati dal D.Lgs. 42/2004 (comma 2); 4) non si sanano: le dichiara un tecnico abilitato, nella pratica successiva o in un’asseverazione allegata al rogito (comma 3). Se la tua difformità rientri nella tolleranza dipende dalla misura reale, che la rileva un tecnico abilitato, e dal titolo con cui la casa è stata costruita.
Il tecnico incaricato per la vendita o per una CILA confronta le misure reali con il progetto depositato in Comune e trova differenze: un soffitto più basso di qualche centimetro, una stanza più corta, un tramezzo spostato. È un abuso? Questa pagina spiega la zona grigia sotto soglia. Quello che succede sopra soglia, cioè le sanzioni e le strade per sanare un abuso vero, è nella guida su abuso edilizio: cosa si rischia e cosa si può fare.
Cosa succede se la misura rilevata è diversa dal progetto
Le possibilità, lette nella norma, sono tre.
- Lo scostamento sta dentro la soglia. Per l’art. 34-bis, comma 1, il mancato rispetto di «altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità immobiliari» contenuto entro il limite «non costituisce violazione edilizia». Non c’è nulla da sanare e nessuna sanzione: c’è solo da dichiararlo, come si vede più sotto.
- È una tolleranza esecutiva. Non è questione di percentuale, ma di tipo di difformità: finiture, posizione degli impianti, opere interne, errori di disegno (art. 34-bis, commi 2 e 2-bis). Anche queste non sono violazioni, alle condizioni del comma 2.
- Lo scostamento supera la soglia, o l’opera è proprio diversa. Qui si esce dalle tolleranze: si parla di parziale difformità (art. 34 DPR 380) o di casi più gravi, con le regole e le sanzioni che la guida sull’abuso edilizio descrive. Fra le due cose può esserci un solo centimetro.
Un limite vale per tutte e tre: per il comma 3-ter, l’applicazione dell’art. 34-bis «non può comportare limitazione dei diritti dei terzi». Una tolleranza non è un titolo per ridurre la distanza dal vicino a suo danno.
Le tolleranze di costruzione: il 2% e le soglie per superficie utile
Il comma 1 dell’art. 34-bis fissa la regola generale: 2% delle misure previste nel titolo abilitativo. Il Salva Casa (DL 69/2024, art. 1, lett. f) ha aggiunto il comma 1-bis, che per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 gradua la soglia secondo la superficie utile dell’unità immobiliare. La tabella riporta il testo così com’è:
| Superficie utile dell’unità (testo dell’art. 34-bis, c. 1-bis) | Tolleranza sulle misure del titolo | Lettera |
|---|---|---|
| superiore ai 500 metri quadrati | 2% | a) |
| compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati | 3% | b) |
| compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati | 4% | c) |
| inferiore ai 100 metri quadrati | 5% | d) |
| inferiore ai 60 metri quadrati | 6% | d-bis), aggiunta in conversione dalla L. 105/2024 |
| interventi realizzati dopo il 24 maggio 2024 | 2% | comma 1 |
Tre cose che la tabella da sola non dice.
La superficie sceglie la fascia, la percentuale si applica alla singola misura. Un alloggio sotto i 100 mq non ha «il 5% di metri quadri in più»: ogni misura del progetto (un’altezza, una lunghezza, un distacco) può scostarsi fino al 5% di sé stessa.
Quale superficie conta. Per il comma 1-ter si guarda «la sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti» successivi. Non è la superficie dell’annuncio né quella della visura: le differenze fra le varie metrature sono spiegate nella guida su superficie commerciale, calpestabile e catastale, ma qui il numero da usare è quello del titolo.
I confini delle fasce. Il testo dice «tra i 300 e i 500» e «tra i 100 e i 300»: per un’unità che misuri esattamente 100 o 300 mq la norma non precisa in quale fascia cada. È un punto da far valutare al tecnico e, se serve, all’ufficio tecnico comunale.
Lo stesso comma 1-ter aggiunge che gli scostamenti del comma 1 «valgono anche per le misure minime» fissate dalle norme su distanze e requisiti igienico-sanitari. Per dare un’idea dell’ordine di grandezza, ecco che cosa diventano le percentuali su un soffitto di progetto di 2,80 m:
| Soglia | Scostamento ammesso su 2,80 m | Altezza minima rientrante |
|---|---|---|
| 2% | 5,6 cm | 2,744 m |
| 3% | 8,4 cm | 2,716 m |
| 4% | 11,2 cm | 2,688 m |
| 5% | 14,0 cm | 2,660 m |
| 6% | 16,8 cm | 2,632 m |
Devi rimettere a norma e capire quanto costa?
Le tolleranze esecutive: impianti spostati, muri fuori squadra, errori di disegno
Il comma 2 dell’art. 34-bis copre ciò che non si misura in percentuale. «Fuori dai casi di cui al comma 1», sono tolleranze esecutive:
- le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture di minima entità;
- la diversa collocazione di impianti e opere interne;
purché eseguite durante i lavori per attuare un titolo edilizio, e a due condizioni: che non violino la disciplina urbanistica ed edilizia e che non pregiudichino l’agibilità dell’immobile (cosa sia l’agibilità e come si documenta è nella guida su agibilità e abitabilità).
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il comma 2-bis (introdotto dal Salva Casa) allunga l’elenco, sempre alle condizioni del comma 2:
- il minore dimensionamento dell’edificio;
- la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
- le irregolarità esecutive di muri esterni e interni e la difforme ubicazione delle aperture interne;
- la difforme esecuzione di opere di manutenzione ordinaria;
- gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione del progetto.
L’ultima voce è quella che il lettore riconosce più spesso: la porta disegnata a sinistra e costruita a destra, il ripostiglio che nel progetto non c’è perché il disegnatore l’ha dimenticato. Che un caso preciso rientri in queste voci non lo stabilisce l’elenco ma la valutazione del tecnico sulle carte e sul posto.
Immobili vincolati e zone sismiche: dove il margine si restringe
Immobili tutelati. Il comma 2 dice in chiaro che le tolleranze esecutive valgono «limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42», il Codice dei beni culturali e del paesaggio. Su un edificio vincolato, quindi, impianti spostati o finiture diverse non si possono ricondurre al comma 2. Il comma 1, quello delle percentuali, non contiene la stessa esclusione: come si combini con le regole del vincolo nel caso concreto è una verifica da fare con il tecnico e, dove serve, con l’autorità che gestisce il vincolo.
Zone sismiche. Per le unità nelle zone sismiche dell’art. 83 DPR 380 (escluse quelle a bassa sismicità indicate nei decreti), il comma 3-bis chiede in più al tecnico di attestare che le difformità rispettano le norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della realizzazione. L’attestazione va allo sportello unico per l’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale (art. 94) o, per gli interventi di minore rilevanza, per i controlli regionali dell’art. 94-bis. Tradotto: in zona sismica la tolleranza non è solo una misura, è anche un passaggio strutturale, con tempi propri.
Varianti prima del 1977 e difformità già viste dal Comune (art. 34-ter)
Il Salva Casa ha inserito anche l’art. 34-ter (DL 69/2024, art. 1, lett. f-bis), che tocca due situazioni vicine alle tolleranze.
Varianti in corso d’opera su titoli anteriori al 1977. Per il comma 1, le varianti eseguite in cantiere che sono parziale difformità da un titolo rilasciato prima dell’entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10, e che non rientrano nell’art. 34-bis, si possono regolarizzare con una SCIA e il pagamento di un’oblazione calcolata come all’art. 36-bis, comma 5. L’epoca della variante si prova con i documenti dell’art. 9-bis (catasto di primo impianto, foto, archivi) o, se impossibile, con l’attestazione del tecnico sotto la sua responsabilità (comma 2). Non è più una tolleranza: è una regolarizzazione a pagamento, i cui costi di pratica sono nella pagina sulle tariffe dei tecnici.
Difformità rilevate in sopralluogo e seguite dall’agibilità. Per il comma 4, le parziali difformità accertate dai funzionari durante i lavori, senza che sia seguito un ordine di demolizione, e con certificato di abitabilità o agibilità rilasciato e non più annullabile (art. 21-nonies L. 241/1990), passano alla disciplina delle tolleranze costruttive dell’art. 34-bis, in deroga all’art. 34.
Al rogito e nella prossima pratica: la dichiarazione del tecnico (art. 34-bis, c. 3)
Le tolleranze non si «sanano», perché non sono violazioni. Ma non sono neppure invisibili. Il comma 3 dell’art. 34-bis dispone che le tolleranze realizzate in interventi precedenti «sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo», in uno di due modi:
- nella modulistica della prossima istanza, comunicazione o segnalazione edilizia (una CILA, una SCIA: la differenza fra i titoli è nella guida alla SCIA);
- con una dichiarazione asseverata allegata agli atti che trasferiscono o costituiscono diritti reali, o sciolgono una comunione: la compravendita, la donazione, la divisione fra eredi.
Questa dichiarazione, per l’art. 9-bis, comma 1-bis, concorre a determinare lo stato legittimo dell’immobile: che cosa sia e da quali documenti risulti è spiegato nella guida su stato legittimo dell’immobile. Se a rogito la dichiarazione serva nel tuo atto, e in che forma, lo valutano il tecnico e il notaio sul caso concreto. Chi risponde se dopo l’acquisto emerge una difformità fuori tolleranza è un’altra domanda, trattata nella pagina su abusi del precedente proprietario.
Il caso tipico: un trilocale degli anni Settanta misurato al centimetro
Esempio costruito sulla norma, non un fascicolo reale.
Un esempio anonimizzato. Trilocale in condominio nella prima cintura di un capoluogo del Nord-Ovest, costruito intorno al 1972 con licenza edilizia, 76 mq di superficie utile secondo il progetto assentito, mai frazionato. In vista della vendita il tecnico rileva tre differenze.
| Elemento | Progetto | Rilevato | Scostamento | Esito |
|---|---|---|---|---|
| Altezza interna | 2,80 m | 2,73 m | 7 cm = 2,5% | oltre il 2% del comma 1, entro il 5% del comma 1-bis, lett. d) |
| Lunghezza del soggiorno | 4,20 m | 4,08 m | 12 cm = 2,86% | entro il 5% (limite 21 cm) |
| Tramezzo fra bagno e camera | — | spostato di 30 cm | non percentuale | ricondotto a tolleranza esecutiva (c. 2 e 2-bis) |
| Balcone chiuso a veranda | balcone aperto | veranda in alluminio | non è una misura | fuori dall’art. 34-bis |
Che cosa è stato possibile. I lavori sono anteriori al 24 maggio 2024 e la superficie assentita è sotto i 100 mq (ma sopra i 60), quindi vale il 5%. Con la regola generale del 2% l’altezza sarebbe stata fuori di 1,4 cm; con il comma 1-bis rientra. Il tramezzo spostato, costruito così in origine, è stato inquadrato come irregolarità esecutiva di muri interni, dopo aver verificato che il bagno conservava i requisiti igienico-sanitari. Il tecnico ha accertato che il Comune non rientra fra quelli per cui scatta l’attestazione sismica del comma 3-bis e ha redatto la dichiarazione asseverata del comma 3, allegata all’atto.
Che cosa no. La veranda, aggiunta negli anni Novanta, non è un «mancato rispetto» di una misura ma un’opera in più: le percentuali non si applicano, e nemmeno l’art. 34-ter, che riguarda solo le varianti in corso d’opera su titoli anteriori al 1977. È entrata nel percorso di verifica descritto nella guida sull’abuso edilizio. Lo stesso appartamento, quindi, aveva insieme tre difformità tollerate e una che non lo era.
Dove si innesta: titolo, catasto, superfici
Il confronto che decide le tolleranze costruttive è fra titolo edilizio e stato reale. Il catasto è un altro piano: una planimetria catastale che non corrisponde alla casa è un problema diverso, con un rimedio diverso, spiegato nella guida sulla difformità catastale. Le verifiche da fare prima di comprare o vendere, con l’elenco dei documenti e di chi li recupera, sono nella pagina sulla conformità urbanistica; le regole locali su altezze e dimensioni minime dei locali stanno nel regolamento edilizio comunale. Se la casa ha una pratica di condono mai chiusa, il punto di partenza è la guida sul condono edilizio.
Domande frequenti
La tolleranza del 2% vale per tutte le case?
Il 2% del comma 1 dell’art. 34-bis è la regola generale. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 il comma 1-bis prevede soglie più ampie per le unità più piccole: 3%, 4%, 5% e 6% secondo la superficie utile. Per i lavori successivi a quella data resta il 2%.
La percentuale si calcola sui metri quadri o sulle singole misure?
Sulle singole misure previste nel titolo: altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e ogni altro parametro. La superficie utile assentita serve solo a scegliere la fascia.
Una difformità in tolleranza va sanata?
No: per l’art. 34-bis «non costituisce violazione edilizia». Va però dichiarata dal tecnico abilitato, nella prossima pratica edilizia o con una dichiarazione asseverata allegata all’atto di trasferimento (comma 3).
Posso vendere una casa con difformità in tolleranza?
La norma prevede proprio la dichiarazione da allegare agli atti di trasferimento. Se nel singolo atto serva e in quale forma lo valutano il tecnico e il notaio.
Le tolleranze valgono anche per gli immobili vincolati?
Le tolleranze esecutive del comma 2 no: valgono solo per gli immobili non tutelati dal D.Lgs. 42/2004. Per le percentuali del comma 1 il testo non pone la stessa esclusione, ma la verifica sul vincolo va fatta caso per caso.
E se lo scostamento supera la soglia anche di poco?
Si esce dalle tolleranze costruttive e si entra nella parziale difformità (art. 34 DPR 380) o in altre ipotesi, con le strade e le sanzioni descritte nella guida sull’abuso edilizio. Il margine si misura, non si stima a occhio.
Fonti
- DPR 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico dell’edilizia), testo consolidato dopo il Salva Casa: art. 34-bis, commi 1, 1-bis, 1-ter, 2, 2-bis, 3, 3-bis, 3-ter; art. 34-ter, commi 1-4; art. 9-bis, commi 1-bis e 1-ter; art. 34 — normattiva
- DL 29 maggio 2024, n. 69 (Salva Casa), art. 1, comma 1, lett. b), f) e f-bis) — normattiva
- Legge 24 luglio 2024, n. 105, di conversione del DL 69/2024 (fra l’altro la lett. d-bis del comma 1-bis, soglia del 6%) — normattiva
- D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio), richiamato dall’art. 34-bis, comma 2 — normattiva
- Legge 28 gennaio 1977, n. 10, data di riferimento dell’art. 34-ter, comma 1 — normattiva
- Legge 7 agosto 1990, n. 241, art. 21-nonies, richiamato dall’art. 34-ter, comma 4 — normattiva
Disclaimer: questa pagina riporta il testo dell’art. 34-bis e 34-ter del DPR 380/2001 nella versione vigente al 03/10/2026 e non costituisce consulenza tecnica o legale. Se una difformità rientri nelle tolleranze dipende dalla misura reale, dal titolo edilizio e dal Comune: la verifica spetta a un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere), con l’ufficio tecnico comunale e, per l’atto, il notaio.
Articolo aggiornato: 3 ottobre 2026.
