Conformità urbanistica: come si verifica prima di comprare o vendere

Il controllo che decide se l’atto si può fare arriva spesso per ultimo, quando il notaio chiede gli estremi delle licenze e qualcuno scopre che la veranda non è mai stata autorizzata. Questa pagina è il percorso per anticiparlo: quali carte si recuperano, chi le ha, cosa si confronta con cosa.

Prima della proposta, non dopo il compromesso: perché il momento conta

Una difformità scoperta dopo la firma del preliminare non cambia la norma, cambia la posizione di chi tratta. Le strade per rimediare esistono, ma hanno condizioni e tempi propri:

• l’accertamento di conformità dell’art. 36 (assenza di titolo o totale difformità) e dell’art. 36-bis (parziali difformità e variazioni essenziali) del DPR 380/2001 può essere chiesto anche dall’attuale proprietario, non solo da chi ha fatto l’opera (comma 1 di entrambi gli articoli, nel testo post Salva Casa);
• le piccole differenze di misura possono rientrare nelle tolleranze dell’art. 34-bis, che un tecnico abilitato dichiara nella modulistica di una nuova pratica oppure in una dichiarazione asseverata allegata all’atto di trasferimento (comma 3);
• quello che non rientra in nessuna delle due va rimosso o sanzionato secondo gli artt. 31-37 del DPR 380/2001: ne parla la pagina sull’abuso edilizio e le strade per sanarlo.

Nessuno di questi percorsi si chiude in una settimana, e ognuno dipende dal caso concreto e dal Comune. Per questo la verifica ha senso prima di impegnarsi: se il problema emerge in quella fase, chi se ne fa carico è ancora una questione aperta da mettere nel preliminare, non un imprevisto.

Le carte da mettere sul tavolo, e chi le tira fuori

Il venditore di norma ha in casa l’atto di provenienza e qualche planimetria; i titoli edilizi originali, quasi mai. Ecco l’elenco di partenza, con dove si trova ogni pezzo:

Negli archivi comunali le pratiche vecchie si cercano spesso per protocollo o per nome del costruttore, e la ricerca può richiedere settimane: si parte dagli estremi riportati nell’atto di provenienza. Se il titolo non salta fuori, la norma ammette prove alternative: quali, è spiegato nella pagina sullo stato legittimo.

Il confronto: lo stato di fatto contro l’ultimo titolo, stanza per stanza

Avute le carte, il lavoro del tecnico è una sovrapposizione ordinata. La sequenza che di norma si segue:

1. Individuare il titolo di riferimento. È quello della costruzione, oppure quello dell’ultimo intervento che ha riguardato l’intera unità. Dal Salva Casa quest’ultimo vale come base solo «a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi» (art. 9-bis c. 1-bis, come modificato dall’art. 1 del DL 69/2024): un titolo recente non copre in automatico ciò che c’era prima.
2. Aggiungere le pratiche parziali in ordine cronologico, sanatorie già rilasciate e ricevute delle sanzioni pagate comprese: il fascicolo va letto come una serie, non come un foglio.
3. Rilevare la casa com’è oggi: misure, altezze, aperture, destinazione dei locali, balconi, sottotetti e cantine pertinenziali.
4. Sovrapporre il rilievo all’ultimo stato autorizzato e annotare ogni scostamento, anche minimo.
5. Classificare ogni scostamento: tolleranza, difformità sanabile, difformità da rimuovere. È la parte che richiede giudizio tecnico e la conoscenza delle regole del Comune.
6. Solo alla fine, il catasto: si controlla se la planimetria depositata coincide con lo stato legittimo, e si aggiorna se serve.

Il risultato di solito è una relazione scritta. La norma non la chiama con un nome unico né la rende obbligatoria in ogni compravendita: se chiederla, e a chi, è una decisione delle parti, spesso su indicazione del notaio.

Cosa trasforma uno scostamento in un problema, e cosa no

Non ogni differenza fra disegno e realtà è un abuso. Le categorie, dalla più lieve alla più seria:

• Scarti di misura entro soglia. Per l’art. 34-bis c. 1 DPR 380/2001 non costituisce violazione edilizia lo scostamento entro il 2% delle misure del titolo; per gli interventi realizzati entro il 24/05/2024 il comma 1-bis alza la soglia in base alla superficie utile dell’unità. Le soglie e le tolleranze esecutive sono spiegate nella pagina sulle tolleranze costruttive.
• Difformità sulle parti comuni. Per l’art. 9-bis c. 1-ter, aggiunto in conversione del Salva Casa, non contano per la singola unità: il controllo si ferma alla porta di casa.
• Opere interne senza pratica: tramezzi spostati, un bagno ricavato. Spesso regolarizzabili, con modalità e costi che dipendono dal Comune; il costo delle pratiche è nella pagina sulle tariffe dei tecnici per la CILA.
• Volumi e superfici in più: verande chiuse, soppalchi abitabili, ampliamenti. Qui le tolleranze di solito non bastano e si entra nel campo degli artt. 31-37 e dell’accertamento di conformità.
• Condoni presentati e mai definiti. Non sono un abuso nascosto, sono una pratica aperta: l’atto si può fare alle condizioni dell’art. 40 della L. 47/1985, ma chi compra eredita la pratica.

Se la difformità c’è e l’ha fatta qualcun altro, chi ne risponde dopo il passaggio di proprietà è il tema della pagina sull’abuso commesso dal precedente proprietario. Cosa conta come prova dello stato legittimo, e perché, è invece nella pagina sullo stato legittimo dell’immobile.

Urbanistica e catasto: due controlli che non si sostituiscono

L’errore più frequente è fermarsi alla planimetria catastale: se la piantina coincide con la casa, sembra tutto in ordine. Non è così. Il catasto registra com’è l’immobile a fini fiscali; i titoli edilizi dicono se poteva essere così. Una planimetria aggiornata su un’opera mai autorizzata è coerente con la realtà e incoerente con la legge. I due piani si toccano per norma solo negli immobili sorti senza obbligo di titolo (art. 9-bis c. 1-bis). Per il resto il controllo urbanistico viene prima e quello catastale dopo: le regole proprie del catasto, e come si corregge una piantina sbagliata, sono nella pagina sulla difformità catastale.

Cosa deve risultare nell’atto: l’art. 40 della L. 47/1985

La L. 28/02/1985 n. 47, art. 40, stabilisce che gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali su edifici o loro parti «sono nulli e non possono essere rogati» se non risultano, per dichiarazione di chi vende, gli estremi del titolo. Sono esclusi gli atti che costituiscono, modificano o estinguono diritti di garanzia o servitù. Cosa va indicato dipende dalla storia dell’immobile:

Lo stesso articolo prevede una via d’uscita per le dimenticanze: se gli estremi mancavano nell’atto ma il titolo o la domanda esistevano davvero, l’atto si può confermare con un atto successivo nella stessa forma, anche da una sola delle parti. La nullità non si applica ai trasferimenti da procedure esecutive o concorsuali. Due cautele di lettura: l’art. 40 parla dei titoli dell’epoca (licenza, concessione); per i titoli rilasciati dopo, la regola corrispondente è nel DPR 380/2001, in un articolo che non rientra nell’estratto usato per questa pagina e che il notaio indica caso per caso. E se basti la menzione degli estremi, o serva anche la corrispondenza fra titolo e costruzione, è una valutazione che il notaio fa sull’atto concreto. Le tolleranze, invece, hanno una loro strada per entrare nell’atto: la dichiarazione asseverata allegata prevista dall’art. 34-bis c. 3.

Un caso tipico: trilocale anni Settanta, tre scostamenti, tre esiti diversi

Esempio costruito sulla norma, non un fascicolo reale.

Trilocale di circa 85 mq in un condominio dei primi anni Settanta, prima cintura di una città del Nord-Ovest. L’acquirente chiede la verifica prima di firmare la proposta; il venditore ha l’atto di provenienza, che riporta gli estremi della licenza edilizia, e una planimetria catastale di primo impianto mai aggiornata. Il tecnico incaricato recupera dall’archivio comunale la licenza con gli elaborati e il certificato di abitabilità dell’epoca. Nessuna pratica successiva. Il rilievo trova tre cose.

• Altezza interna di poco più dell’1% sotto quella di progetto. Sotto la soglia del 2% dell’art. 34-bis c. 1: non è violazione edilizia. Il tecnico la riporta nella dichiarazione asseverata da allegare all’atto (comma 3).
• Tramezzo fra cucina e soggiorno demolito da un proprietario precedente, senza pratica. Opera interna, regolarizzata dal venditore con la pratica tardiva indicata dal tecnico per quel Comune; dopo, variazione catastale, perché nemmeno la piantina lo riportava.
• Balcone chiuso a veranda con serramenti in alluminio. Nuova superficie chiusa, nessun titolo: non è una tolleranza. Il tecnico valuta che con le regole di quel Comune l’accertamento di conformità non abbia margini, e il venditore rimuove la chiusura prima del rogito.

Nel sottotetto condominiale, inoltre, un altro condomino aveva chiuso un locale senza titolo: per l’art. 9-bis c. 1-ter non incide sullo stato legittimo dell’appartamento, e resta fuori dalla trattativa. Esito: rogito spostato di alcune settimane, prezzo invariato. Scoperto al rogito, lo stesso caso avrebbe lasciato due strade peggiori: rinviare l’atto senza sapere per quanto, o firmare con una veranda da rimuovere a carico di chi compra.

Domande frequenti

Esiste un certificato di conformità urbanistica rilasciato dal Comune?
L’art. 9-bis del DPR 380/2001 non ne prevede uno: lo stato legittimo si desume dai titoli. Nella pratica la verifica prende la forma di una relazione firmata da un tecnico abilitato, che ricostruisce i titoli e li confronta con lo stato di fatto.

Chi deve verificare la conformità urbanistica, chi vende o chi compra?
L’art. 40 della L. 47/1985 pone la dichiarazione degli estremi del titolo a carico di chi vende. La verifica di merito non ha un obbligato unico per legge: spesso la chiede chi compra, prima della proposta, oppure la prepara chi vende prima di mettere la casa sul mercato. Come ripartirla è materia del preliminare e del notaio.

Si può vendere una casa non conforme?
Dipende da cosa non è conforme. Uno scarto dentro le tolleranze dell’art. 34-bis non è violazione edilizia; una difformità vera va sanata o rimossa, oppure dichiarata con le conseguenze che il notaio valuta. Se mancano gli estremi del titolo, l’art. 40 della L. 47/1985 rende l’atto nullo.

Per una casa costruita prima del 1967 cosa si guarda?
Nell’atto, al posto degli estremi della licenza, può bastare la dichiarazione sostitutiva che le opere sono iniziate prima del 1/9/1967 (art. 40 L. 47/1985). Nel controllo, al posto del disegno di progetto si usa la planimetria catastale di primo impianto (art. 9-bis c. 1-bis), più i titoli degli interventi successivi. Da quando, in quel luogo, il titolo fosse obbligatorio lo ricostruisce il tecnico: la norma non fissa una data unica.

La planimetria catastale conforme basta?
No. Il catasto non autorizza le opere: una planimetria aggiornata su un’opera senza titolo resta un’opera senza titolo. I due controlli sono separati.

Quanto costa una verifica di conformità urbanistica?
Dipende da quante pratiche vanno recuperate e da cosa emerge. Gli ordini di grandezza degli onorari dei tecnici sono nella pagina sulle tariffe e costi della CILA; le pratiche in sanatoria, quando servono, sono descritte in quella sulla SCIA edilizia.

Fonti

• DPR 6/6/2001 n. 380, art. 9-bis — documentazione amministrativa e stato legittimo; commi 1-bis e 1-ter nel testo modificato dal DL 69/2024.
• DPR 380/2001, art. 34-bis — tolleranze costruttive, soglie e dichiarazione allegata agli atti (comma 3); citati anche gli artt. 31, 33, 34, 36, 36-bis, 37, 38.
• DL 29/5/2024 n. 69 (Salva Casa), art. 1, convertito con modificazioni dalla L. 24/7/2024 n. 105 — modifiche agli artt. 9-bis, 34-bis, 36-bis del DPR 380/2001.
• L. 28/2/1985 n. 47, art. 40 — contenuto obbligatorio degli atti tra vivi su edifici, conferma degli atti, esclusione delle procedure esecutive.

Avvertenza: questa pagina descrive cosa chiedere e cosa guardare, con i riferimenti di legge al 03/10/2026. Non sostituisce la relazione di un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) né la valutazione del notaio sull’atto, e non costituisce consulenza tecnica o legale: l’esito dipende dal caso concreto e dalle regole del Comune.

Articolo aggiornato: 3 ottobre 2026.

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