Sanatoria edilizia: chi la chiede, quale procedura e quanto tempo ci vuole
Sanatoria edilizia: come si muove la pratica, in breve
Risposta in 30 secondi: la sanatoria edilizia non è un’unica domanda ma una famiglia di istanze del DPR 380/2001, scelte in base al tipo di difformità. Quattro punti fermi: 1) può chiederla il responsabile dell’abuso oppure l’attuale proprietario, quindi anche chi ha comprato o ereditato (art. 36, comma 1, e art. 36-bis, comma 1); 2) senza titolo o in totale difformità serve il permesso in sanatoria dell’art. 36, e se il Comune tace per 60 giorni la richiesta è respinta (comma 3); 3) per parziali difformità, variazioni essenziali e SCIA mancante c’è l’art. 36-bis, introdotto dal Salva Casa (DL 69 del 29/05/2024, conv. L. 105 del 24/07/2024): sul permesso il Comune ha 45 giorni, poi il silenzio vale accoglimento (comma 6); 4) la domanda si può presentare fino all’irrogazione delle sanzioni. Quale istanza si applica al caso concreto lo stabilisce un tecnico abilitato con l’ufficio tecnico comunale.
Questa è la pagina del come: chi firma, che cosa si deposita, quanto si aspetta e cosa succede dopo. Se ti serve prima capire che cosa rischi con una difformità, parti dalla guida su abuso edilizio, sanzioni e strade possibili; se lo scostamento è di pochi centimetri, forse non c’è nulla da sanare (lo spiega la pagina sulle tolleranze costruttive).
Chi può presentare la domanda, e chi la firma
Il testo unico indica due soggetti legittimati, con la stessa formula negli articoli 36 e 36-bis: «il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile». Per la regolarizzazione delle varianti anteriori al 1977 l’art. 34-ter, comma 3, usa una formula analoga («il responsabile dell’abuso o il proprietario»). Le conseguenze pratiche:
- Chi ha acquistato una casa già difforme non deve rintracciare il venditore per avviare la pratica: la può intestare a sé. Chi debba poi sopportarne il peso economico fra venditore e compratore è un’altra questione, trattata nella pagina sull’abuso del precedente proprietario o ereditato.
- L’erede che diventa proprietario rientra nella stessa categoria.
- La firma tecnica è obbligatoria nell’art. 36-bis: la domanda o la SCIA «sono accompagnate dalla dichiarazione del professionista abilitato che attesta le necessarie conformità» (comma 3). In concreto la pratica la prepara un geometra, un architetto o un ingegnere.
La domanda va allo sportello unico per l’edilizia del Comune (art. 36-bis, comma 2, che richiama l’art. 5, comma 4-bis); la decisione spetta al dirigente o al responsabile dell’ufficio comunale competente (art. 36, comma 3; art. 36-bis, comma 6).
Il limite di tempo. Per entrambi gli articoli la sanatoria resta possibile fino alla scadenza dei termini fissati dall’ordinanza (artt. 31, comma 3, e 33, comma 1, per l’art. 36; art. 34, comma 1, per l’art. 36-bis) «e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative». Una volta irrogata la sanzione, questa porta si chiude.
Quale istanza per quale difformità
La scelta dell’istanza discende dalla classificazione dell’opera, che è compito del tecnico e poi dell’ufficio. La tabella mette in fila le ipotesi previste dalla norma:
| Che cosa è stato fatto | Istanza | Requisito di conformità | Norma |
|---|---|---|---|
| Opera senza permesso di costruire, in totale difformità, o senza la SCIA che sostituisce il permesso (art. 23, comma 01) | Richiesta di permesso in sanatoria | Doppia: disciplina urbanistica ed edilizia sia all’epoca dei lavori sia alla domanda | art. 36, comma 1 |
| Parziale difformità dal permesso o dalla SCIA; variazione essenziale (art. 32) | Richiesta di permesso di costruire in sanatoria | Urbanistica alla data della domanda; edilizia all’epoca dei lavori | art. 36-bis, comma 1 |
| Interventi da SCIA dell’art. 22, commi 1 e 2, eseguiti senza SCIA o in difformità (art. 37) | SCIA in sanatoria | Come sopra | art. 36-bis, comma 1; art. 37, comma 6 |
| Varianti in corso d’opera su un titolo anteriore alla L. 10 del 28/01/1977, fuori dalle tolleranze | SCIA di regolarizzazione | Epoca provata con i documenti dell’art. 9-bis | art. 34-ter, commi 1-3 |
| Lavori da CILA eseguiti senza comunicazione | Comunicazione tardiva, con sanzione di 1.000 euro (ridotta di due terzi se a lavori in corso) | Asseverazione del tecnico (art. 6-bis, comma 2) | art. 6-bis, comma 5 |
| Scostamenti entro le soglie dell’art. 34-bis | Nessuna istanza: dichiarazione del tecnico | Non sono violazioni | art. 34-bis, comma 3 |
Due chiarimenti. Il confine fra «parziale» e «totale» difformità decide quale delle due porte si apre, e una non vale per l’altra: con l’art. 36 serve la doppia conformità, con l’art. 36-bis la conformità edilizia si misura sulle regole di allora. Che cosa sia permesso di costruire, SCIA o CILA lo dicono l’art. 10 (nuova costruzione, ristrutturazione «pesante»), l’art. 22 (manutenzione straordinaria su strutture o prospetti, restauro strutturale, altre ristrutturazioni) e l’art. 6-bis per il residuo. Per i titoli ordinari il riferimento è la guida al permesso di costruire.
Devi rimettere a norma e capire quanto costa?
Che cosa si deposita con la domanda
L’art. 36 non elenca gli allegati: li fissano la modulistica e il regolamento del singolo Comune. L’art. 36-bis invece indica i contenuti minimi, che il tecnico mette insieme così:
- La dichiarazione di conformità del professionista (comma 3): urbanistica rispetto al piano di oggi, edilizia con riferimento alle norme tecniche vigenti quando l’opera è stata realizzata.
- La prova dell’epoca dei lavori, con i documenti dell’art. 9-bis, comma 1-bis, quarto e quinto periodo: informazioni catastali di primo impianto, riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio, atti pubblici o privati di provenienza dimostrata.
- Se quelle prove mancano, l’attestazione della data firmata dal tecnico «sotto la propria responsabilità»; una dichiarazione falsa espone alle sanzioni penali, comprese quelle del DPR 445/2000 (comma 3).
- In zona sismica (escluse quelle a bassa sismicità indicate dai decreti dell’art. 83), l’attestazione sulle norme tecniche dell’epoca e la documentazione per l’ufficio tecnico regionale, come prevede l’art. 34-bis, comma 3-bis, richiamato dal comma 3-bis dell’art. 36-bis.
- In zona vincolata, quanto serve al parere sulla compatibilità paesaggistica (comma 4): i passaggi sono nella pagina sul vincolo paesaggistico e la sanatoria.
C’è anche una regola a favore di chi presenta: l’art. 9-bis, comma 1, obbliga le amministrazioni ad acquisire d’ufficio documenti e dati già in mano pubblica, compresi quelli catastali, e vieta di chiedere perizie sulla loro autenticità. Il fascicolo dei titoli precedenti, che serve a ricostruire lo stato legittimo dell’immobile, si ottiene con l’accesso agli atti dell’archivio comunale.
Tempi: quanto può metterci il Comune e cosa vale il suo silenzio
| Procedura | Termine per decidere | Se il Comune non risponde | Fonte |
|---|---|---|---|
| Permesso in sanatoria, art. 36 | 60 giorni | Richiesta rifiutata (silenzio-rifiuto) | art. 36, comma 3 |
| Permesso di costruire in sanatoria, art. 36-bis | 45 giorni | Richiesta accolta (silenzio-assenso) | art. 36-bis, comma 6 |
| SCIA in sanatoria, art. 36-bis o art. 34-ter | Termine dell’art. 19, comma 6-bis, L. 241/1990 | Vale la disciplina della SCIA | art. 36-bis, comma 6; art. 34-ter, comma 3 |
| Opere in zona vincolata | Termini sospesi fino al parere paesaggistico | Parere: 180 giorni l’autorità, 90 la soprintendenza | art. 36-bis, commi 4 e 6 |
Nel percorso dell’art. 36-bis il comma 6 aggiunge quattro regole che pesano sui tempi reali:
- Richieste di integrazione. Il termine si interrompe se l’ufficio rappresenta esigenze istruttorie motivate e puntuali entro il termine stesso, e ricomincia da capo dalla ricezione degli elementi richiesti. Una sola richiesta può quindi raddoppiare l’attesa.
- Dopo la scadenza, le determinazioni successive dell’ufficio sono inefficaci.
- Attestazione del silenzio. Su richiesta, il Comune deve rilasciare in via telematica un’attestazione del decorso dei termini e della formazione del titolo; se non lo fa entro dieci giorni, si può agire ai sensi dell’art. 31 del codice del processo amministrativo (D.Lgs. 104/2010).
- Carenza dei requisiti. Se mancano i presupposti, l’ufficio applica le sanzioni del testo unico.
Sull’art. 36 il segno del silenzio è opposto: dopo 60 giorni senza risposta la domanda è respinta. Per questo, nei casi di totale difformità, conviene chiedersi a che punto è l’istruttoria prima che il termine scada? È una domanda da porre all’ufficio e, per le tutele, a un legale.
Dopo la risposta: rilascio con prescrizioni, oppure diniego
Se il titolo arriva. Il rilascio è subordinato al pagamento dell’oblazione (art. 36, comma 2; art. 36-bis, comma 5): come si calcola, caso per caso, è nella pagina sull’oblazione edilizia. Nell’art. 36-bis lo sportello unico può anche condizionare il permesso a lavori preventivi, entro un termine che assegna: interventi, anche strutturali, per rispettare le norme tecniche di sicurezza e la rimozione delle parti non sanabili (comma 2). Per la SCIA in sanatoria le stesse misure diventano prescrizioni ai sensi dell’art. 19, comma 3, L. 241/1990, e sono condizioni perché il titolo si formi.
Che cosa cambia per la casa. I titoli ottenuti con gli artt. 34-ter, 36 e 36-bis, «previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni», entrano fra quelli che definiscono lo stato legittimo (art. 9-bis, comma 1-bis). È ciò che, alla prossima vendita o alla prossima pratica, permette di dimostrare la regolarità senza tornare indietro di decenni.
Se arriva il diniego, o il silenzio-rifiuto. La regolarizzazione non c’è e si torna al regime sanzionatorio: demolizione, sanzioni pecuniarie, acquisizione al Comune nei casi più gravi, come descritto nella guida sull’abuso edilizio. Se e come contestare il provvedimento va valutato con un legale; resta comunque il limite già visto: la domanda di sanatoria è possibile solo fino all’irrogazione delle sanzioni.
Quanto costa la pratica tecnica (onorari, diritti di segreteria, rilievi) non è materia di questa pagina: gli ordini di grandezza sono nelle guide sulla SCIA edilizia e sui costi di CILA e pratiche.
Esiste una nuova sanatoria edilizia nel 2026? No
Al 04/10/2026 nessuna legge in vigore ha aperto una sanatoria straordinaria. Chi cerca «nuova sanatoria» o «ultima sanatoria» incontra in realtà due cose diverse, entrambe permanenti e già descritte sopra:
- l’art. 36, l’accertamento di conformità «storico» (deriva dall’art. 13 della L. 47/1985), che richiede la doppia conformità;
- l’art. 36-bis, inserito dall’art. 1, comma 1, lett. h), del DL 69/2024 (il Salva Casa), insieme all’art. 34-ter (lett. f-bis, aggiunta in conversione). Il testo citato è quello vigente al 4 ottobre 2026 (Normattiva).
Il 36-bis è la «sanatoria più recente», ma non è un condono: resta legato alla conformità urbanistica di oggi, quindi un’opera in contrasto con il piano vigente non diventa regolarizzabile. I condoni veri sono stati tre (1985, 1994, 2003) e l’ultimo ha chiuso le domande il 10/12/2004: lo ricostruisce la pagina sul condono edilizio e le pratiche mai chiuse. Un annuncio di «nuova sanatoria» senza numero e data di legge va trattato come una voce.
Il caso tipico: una casa a schiera comprata con due difformità
Esempio costruito sulla norma, non un fascicolo reale.
Casa a schiera di circa 118 mq in un comune della pianura del Nord-Est, costruita intorno al 1989 con concessione edilizia, acquistata da una coppia nel 2026. Prima di rifare il tetto il tecnico incaricato confronta il progetto d’archivio con lo stato reale e trova due scostamenti oltre le tolleranze, entrambi opera dei venditori.
| Difformità | Inquadramento del tecnico | Istanza presentata |
|---|---|---|
| Abbaino più largo e più alto del progetto, eseguito con la costruzione | Parziale difformità dal titolo | Permesso di costruire in sanatoria, art. 36-bis |
| Finestra del prospetto trasformata in portafinestra, intorno al 2004 | Intervento da SCIA eseguito senza segnalazione (artt. 22 e 37) | SCIA in sanatoria, art. 36-bis |
Come è andata. Le istanze sono state presentate a nome dei nuovi proprietari, come consentito dal comma 1. Per la portafinestra l’epoca è stata provata con foto di famiglia datate e un’ortofoto comunale. Al giorno 30 l’ufficio ha chiesto un’integrazione motivata sulla struttura dell’abbaino: il termine dei 45 giorni si è interrotto ed è ripartito dalla consegna, avvenuta al giorno 52. Il permesso è stato rilasciato con la condizione di rinforzare l’architrave dell’abbaino entro un termine fissato dallo sportello unico (comma 2). Pagate le oblazioni, i due titoli sono entrati nello stato legittimo e il tetto è stato rifatto con una pratica ordinaria.
Cosa non è stato possibile. Contare sul silenzio-assenso: l’interruzione per esigenze istruttorie lo ha fatto ripartire. E se l’abbaino fosse stato giudicato una nuova volumetria senza titolo, la porta sarebbe stata l’art. 36, con 60 giorni e silenzio-rifiuto. Con un altro Comune o un’altra Regione, esito e tempi possono cambiare.
Domande frequenti
Quanto tempo ci vuole per una sanatoria edilizia?
Per legge 60 giorni per decidere sull’art. 36 e 45 sul permesso dell’art. 36-bis, ma ogni richiesta motivata di integrazione fa ripartire il termine del 36-bis, e in zona vincolata i termini restano sospesi finché il parere paesaggistico non è definito (art. 36-bis, comma 6). A questo va aggiunto il tempo per il rilievo e per recuperare i titoli d’archivio.
Posso chiedere il permesso di costruire in sanatoria per un abuso fatto dal vecchio proprietario?
Sì: gli artt. 36 e 36-bis, comma 1, legittimano anche «l’attuale proprietario dell’immobile». La legittimazione a presentare non dice nulla, però, su chi debba pagarne i costi fra le parti del rogito.
Il silenzio del Comune vale sempre come via libera?
No. Vale accoglimento solo per il permesso dell’art. 36-bis (comma 6); per l’art. 36 il silenzio di 60 giorni vale rifiuto (comma 3). Per la SCIA in sanatoria si applica il termine dell’art. 19, comma 6-bis, L. 241/1990.
Posso vendere la casa mentre la sanatoria è in corso?
Gli artt. 36 e 36-bis non ne parlano: come una pratica ancora aperta incida sull’atto lo valutano il notaio e il tecnico; i controlli da fare prima dell’atto sono nella pagina sulla conformità urbanistica.
La sanatoria si può chiedere anche dopo un’ordinanza di demolizione?
Sì, ma solo entro i termini dell’ordinanza e comunque prima che le sanzioni siano irrogate (art. 36, comma 1; art. 36-bis, comma 1). Dopo, la strada si chiude.
Esiste la «CILA in sanatoria»?
Il testo unico non la chiama così: per i lavori da CILA eseguiti senza comunicazione l’art. 6-bis, comma 5, prevede una sanzione di 1.000 euro, ridotta di due terzi se la comunicazione arriva spontaneamente a lavori in corso.
Fonti normative
- DPR 6 giugno 2001 n. 380, testo unico dell’edilizia, testo vigente consultato il 04/10/2026: artt. 6-bis (commi 2 e 5), 9-bis (commi 1 e 1-bis), 10, 22, 34-bis (commi 3 e 3-bis), 34-ter, 36, 36-bis, 37.
- DL 29 maggio 2024 n. 69 (Salva Casa), art. 1, comma 1, lett. f-bis), g), h), i).
- L. 24 luglio 2024 n. 105, conversione con modificazioni del DL 69/2024.
- L. 7 agosto 1990 n. 241, art. 19, commi 3 e 6-bis, richiamati dall’art. 36-bis.
Avvertenza: la pagina riassume il testo delle norme citate, vigenti al 04/10/2026, e non costituisce consulenza tecnica né legale. Quale istanza presentare, con quali allegati e con quale esito dipende dal caso concreto, dalla legge regionale e dal Comune: va verificato con un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere), con l’ufficio tecnico comunale e, per le tutele, con un legale.
Articolo aggiornato: 4 ottobre 2026.
