Maggioranze in condominio: quanti voti servono per ogni tipo di lavoro
Quanti voti servono per far passare un lavoro in assemblea?
Risposta in 30 secondi: dipende dal tipo di delibera, e ogni maggioranza conta due cose insieme: le persone e il valore (i millesimi). Quattro fatti dal codice civile: 1) la regola base è la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, comma 2, c.c.), che in seconda convocazione scende a maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore (comma 3); 2) le riparazioni straordinarie di notevole entità e le innovazioni dell’art. 1120, comma 2 (sicurezza, barriere architettoniche, risparmio energetico, parcheggi, rinnovabili) chiedono sempre la maggioranza del comma 2, anche in seconda convocazione (art. 1136, comma 4); 3) le altre innovazioni (art. 1120, comma 1) chiedono la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore (art. 1136, comma 5); 4) chi è assente, dissenziente o astenuto può impugnare una delibera contraria alla legge o al regolamento entro trenta giorni (art. 1137, comma 2). Quale casella si applichi al tuo lavoro lo stabiliscono l’amministratore e, se serve, un legale.
Questa pagina è la mappa delle maggioranze in condominio per tipo di delibera. Il procedimento (convocazione, deleghe, verbale) è nella guida sull’assemblea condominiale per i lavori; il caso della ristrutturazione con il riparto della spesa è nella pagina su chi paga la ristrutturazione del condominio. Il testo di riferimento è il codice civile riformato dalla L. 11 dicembre 2012 n. 220, vigente su Normattiva al 3 ottobre 2026.
La tabella: tipo di delibera, quorum, articolo
Le maggioranze in condominio sono riportate con le parole del codice, senza tradurle in percentuali. La colonna centrale è il quorum deliberativo, cioè i voti favorevoli che servono; prima, l’assemblea deve essere regolarmente costituita (art. 1136, commi 1 e 3).
| Tipo di delibera | Voti favorevoli richiesti (testo del codice) | Articolo |
|---|---|---|
| Delibere in generale, prima convocazione (gestione, preventivo e riparto delle spese dell’anno) | «la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio» | art. 1136, c. 2; art. 1135, n. 2 |
| Delibere in generale, seconda convocazione | «maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio» | art. 1136, c. 3 |
| Ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità | sempre la maggioranza del comma 2 | art. 1136, c. 4 |
| Innovazioni del comma 2: sicurezza e salubrità, barriere architettoniche, consumi energetici, parcheggi, rinnovabili, impianti centralizzati di ricezione e dati | sempre la maggioranza del comma 2 | art. 1120, c. 2; art. 1136, c. 4 |
| Altre innovazioni: miglioramento, uso più comodo, maggior rendimento delle cose comuni | «la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio» | art. 1120, c. 1; art. 1136, c. 5 |
| Innovazioni molto gravose o voluttuarie | il quorum dell’innovazione; se l’opera è utilizzabile separatamente, chi non ne vuole trarre vantaggio non paga | art. 1121 |
| Innovazioni che pregiudicano stabilità, sicurezza o decoro, o rendono una parte comune inservibile anche a un solo condomino | vietate: nessuna maggioranza basta | art. 1120, c. 4 |
| Cautele, modalità alternative o garanzia per l’impianto del singolo; ripartizione dell’uso del lastrico | maggioranza del comma 5 | art. 1122-bis, c. 4-5 |
| Modifica della destinazione d’uso delle parti comuni | «i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio» | art. 1117-ter, c. 1 |
| Adesione a progetti territoriali di risanamento e messa in sicurezza | sempre la maggioranza del comma 2 | art. 1135, c. 3; art. 1136, c. 4 |
Due regole valgono per tutte le righe: l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati (art. 1136, comma 6), e il regolamento di condominio non può derogare agli artt. 1120, 1136 e 1137 (art. 1138, comma 4).
Le teste e i millesimi: perché ogni quorum è doppio
Ogni maggioranza dell’art. 1136 ha due gambe, e servono entrambe. La prima conta le persone: la maggioranza degli intervenuti, cioè di chi è presente o rappresentato, non di tutti i condomini. La seconda conta il valore: per l’art. 68, comma 1, disp. att. c.c., ai fini dell’art. 1136 il valore di ciascuna unità è espresso in millesimi nella tabella allegata al regolamento (come si leggono è spiegato nella pagina sulle tabelle millesimali).
Le soglie di valore si misurano sul «valore dell’edificio», cioè su tutti i millesimi, non su quelli dei presenti: un’assemblea poco partecipata può avere la maggioranza delle teste e restare sotto soglia. L’art. 1117-ter, invece, conta i «partecipanti al condominio», presenti o no. Per un appartamento in usufrutto, l’art. 67 disp. att. c.c. fa votare l’usufruttuario sull’ordinaria amministrazione e il proprietario nelle altre deliberazioni, salvi i casi che lo stesso articolo indica.
Ordinaria, straordinaria o innovazione: in quale casella cade il tuo lavoro
Il codice non definisce la riparazione straordinaria «di notevole entità», né il confine fra manutenzione e innovazione. Offre però alcuni appigli.
- Manutenzione e riparazione conservano ciò che c’è. Se non è straordinaria di notevole entità, vale la regola generale dei commi 2 e 3 dell’art. 1136.
- Straordinaria di notevole entità: il comma 4 chiede sempre la metà del valore. Per la manutenzione straordinaria e le innovazioni l’assemblea deve anche costituire un fondo speciale pari all’importo dei lavori, che con un contratto a stati di avanzamento può seguire i singoli pagamenti (art. 1135, comma 1, n. 4).
- Innovazione: l’art. 1120, comma 1, la descrive dallo scopo (miglioramento, uso più comodo, maggior rendimento). Introduce qualcosa che non c’era o cambia la cosa comune.
Fra una casella e l’altra il quorum passa da un terzo alla metà ai due terzi del valore. La giurisprudenza ha tracciato il confine in vari casi, che qui non si citano perché non sono nelle fonti depositate: l’inquadramento lo propone l’amministratore nell’ordine del giorno e, nel dubbio, lo valuta un legale. L’amministratore non può ordinare da solo lavori di manutenzione straordinaria, salvo urgenza, e allora ne riferisce nella prima assemblea (art. 1135, comma 2).
Devi stimare il lavoro prima dell’assemblea?
Innovazioni: i due regimi dell’art. 1120 e le spese gravose dell’art. 1121
Il comma 2 dell’art. 1120 abbassa il quorum alla maggioranza del comma 2 dell’art. 1136 per le innovazioni che, «nel rispetto della normativa di settore», riguardano: 1) sicurezza e salubrità di edifici e impianti; 2) eliminazione delle barriere architettoniche, contenimento del consumo energetico, parcheggi al servizio delle unità, produzione di energia da cogenerazione o fonti rinnovabili, anche da parte di terzi che acquistino un diritto di godimento del lastrico; 3) impianti centralizzati di ricezione radiotelevisiva e dati. Per queste, l’amministratore deve convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato, che indichi contenuto specifico e modalità di esecuzione (comma 3).
Le altre innovazioni restano nel comma 1, con i due terzi del valore. Il comma 4 vieta quelle che pregiudicano stabilità o sicurezza, alterano il decoro architettonico o rendono una parte comune inservibile anche a un solo condomino.
L’art. 1121 regola l’innovazione con spesa molto gravosa o voluttuaria rispetto all’edificio. Se l’opera è utilizzabile separatamente, chi non intende trarne vantaggio è esonerato dalla spesa (comma 1) e può entrare in seguito pagando la sua parte (comma 3); se non lo è, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza che l’ha voluta ne sostenga l’intera spesa (comma 2). «Molto gravosa» e «voluttuaria» il codice non li misura.
Normattiva annota sotto gli artt. 1120, 1121 e 1136 una deroga: per l’art. 10, comma 9, del D.L. 18 aprile 2019 n. 32 (conv. L. 55/2019), «gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari» possono essere disposti dalla maggioranza dei condomini che rappresenti almeno la metà del valore e approvati con la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore. Cosa sia un «intervento di recupero» ai fini di questa deroga non è definito nelle fonti di questa pagina: se un lavoro vi rientri lo verifica un legale, prima di contare i voti con la soglia ridotta.
Quando non serve un voto: le opere e gli impianti del singolo
Lavori nella propria unità (art. 1122). Nessun voto, due vincoli: niente opere che danneggino le parti comuni o pregiudichino stabilità, sicurezza o decoro (comma 1), e in ogni caso preventiva notizia all’amministratore, che riferisce all’assemblea (comma 2). Dove passa il confine fra privato e comune sugli scarichi è nella pagina sulla colonna di scarico condominiale.
Impianti individuali (art. 1122-bis). Gli impianti da fonti rinnovabili al servizio di una singola unità sono consentiti sul lastrico, su altre superfici comuni idonee e sulle parti dell’interessato (comma 2), e quelli destinati alle singole unità abitative «non sono soggetti ad autorizzazione» (ultimo comma). Se servono modifiche alle parti comuni, l’interessato lo comunica all’amministratore con contenuto e modalità (comma 3); l’assemblea, con la maggioranza del comma 5 dell’art. 1136, può prescrivere modalità alternative o cautele, ripartire l’uso del lastrico (comma 4) e chiedere una garanzia per i danni (comma 5). Le quote di spesa del lastrico sono nella pagina sul lastrico solare.
Cambiare l’uso di una parte comune: i quattro quinti dell’art. 1117-ter
La portineria che diventa sala comune, il cortile che diventa parcheggio: per «esigenze di interesse condominiale» l’assemblea può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni con i quattro quinti dei partecipanti e i quattro quinti del valore dell’edificio (art. 1117-ter, comma 1). Il procedimento è rinforzato: convocazione affissa per almeno trenta giorni consecutivi e inviata per raccomandata o mezzi telematici equipollenti almeno venti giorni prima (comma 2); a pena di nullità deve indicare le parti comuni e la nuova destinazione (comma 3); la delibera dichiara che gli adempimenti sono stati fatti (comma 4). Restano vietate le modifiche che pregiudicano stabilità, sicurezza o decoro (comma 5).
Il caso tipico: tre lavori nello stesso ordine del giorno
Esempio costruito sulla norma, non un fascicolo reale.
Palazzina di 12 unità degli anni Sessanta, tabella di proprietà in 1.000 millesimi. La prima convocazione va deserta; in seconda intervengono 8 condomini su 12, con 610 millesimi, oltre un terzo dei partecipanti e del valore: l’assemblea è costituita (art. 1136, comma 3). L’amministratore inquadra così i tre punti.
| Punto | Inquadramento | Soglia di valore | Favorevoli | Esito |
|---|---|---|---|---|
| Rifacimento del manto di copertura | riparazione straordinaria di notevole entità (art. 1136, c. 4) | metà: 500 millesimi | 6 su 8, 470 millesimi | non approvata |
| Ascensore per eliminare le barriere architettoniche | art. 1120, c. 2, n. 2 | metà: 500 millesimi | 7 su 8, 540 millesimi | approvata |
| Pergolato e arredi nel cortile | art. 1120, c. 1 (uso più comodo) | due terzi: 666,67 millesimi | 7 su 8, 540 millesimi | non approvata |
Il tetto. Sei su otto e 470 millesimi superano il terzo del comma 3: per una delibera ordinaria in seconda convocazione sarebbe bastato. Ma il comma 4 chiede la metà del valore, e 470 non è 500: il punto torna in una nuova assemblea, con più presenze o deleghe.
L’ascensore. Fuori dal comma 2 dell’art. 1120 sarebbe un’innovazione da due terzi; qui passa con la metà. Un condomino del piano terra contrario chiede se possa non pagarlo come innovazione gravosa (art. 1121): lo valuta un legale. Il riparto della spesa è il tema della pagina su chi paga i lavori in condominio.
Il pergolato. Stessi voti, esito opposto: non rientra nel comma 2 e resta sotto i due terzi. In coda, un condomino comunica che metterà pannelli fotovoltaici per il suo appartamento sul lastrico: nessun voto, perché l’impianto del singolo non è soggetto ad autorizzazione (art. 1122-bis, ultimo comma); l’assemblea potrà fissare cautele con la maggioranza del comma 4.
Dopo il voto: obbligatoria per tutti, impugnabile in trenta giorni
La delibera presa secondo la legge è obbligatoria per tutti i condomini, anche per chi ha votato contro (art. 1137, comma 1). Contro le delibere contrarie alla legge o al regolamento, ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può chiederne l’annullamento al giudice nel termine perentorio di trenta giorni, dalla data della delibera per dissenzienti e astenuti e dalla comunicazione per gli assenti (comma 2). La causa non sospende l’esecuzione, salvo ordine del giudice (comma 3), e l’istanza di sospensione prima della causa non ferma il termine (comma 4). Una delibera passata sotto il quorum di legge è un esempio tipico di delibera contraria alla legge; se impugnarla lo valuta un legale sul verbale.
Dove si innesta: costi, detrazioni e lavori tipici
Le maggioranze in condominio decidono se un lavoro si fa; il quanto e il chi paga stanno altrove: la facciata, i balconi, le spese condominiali detraibili. Per arrivare in assemblea con un ordine di grandezza c’è il calcolatore dei costi di ristrutturazione: una stima di massima, non un preventivo.
Domande frequenti
Che maggioranza serve per la manutenzione straordinaria in condominio?
Se è di notevole entità, sempre la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore, anche in seconda convocazione (art. 1136, commi 2 e 4). Altrimenti la regola generale, con un terzo del valore in seconda convocazione (comma 3).
Per un’innovazione servono i due terzi?
Per quelle dell’art. 1120, comma 1, sì (art. 1136, comma 5). Per quelle del comma 2 (barriere, energia, sicurezza, parcheggi, rinnovabili) basta la metà del valore.
Il regolamento può abbassare le maggioranze in condominio?
No per i quorum di legge: l’art. 1138, comma 4, vieta di derogare agli artt. 1120, 1136 e 1137.
Posso installare i pannelli solari per il mio appartamento senza voto?
Sì, non sono soggetti ad autorizzazione (art. 1122-bis, ultimo comma); se toccano le parti comuni va avvisato l’amministratore e l’assemblea può imporre cautele (commi 3-4).
Si conta per teste o per millesimi?
Per entrambi: maggioranza degli intervenuti più una soglia del valore in millesimi (art. 1136; art. 68 disp. att. c.c.). Se ne manca una, la delibera non passa.
Ho votato contro: devo pagare?
Sì, la delibera valida obbliga anche i contrari (art. 1137, comma 1), salvo le innovazioni gravose utilizzabili separatamente (art. 1121). Per l’annullamento il termine è di trenta giorni (art. 1137, comma 2).
Fonti
- Codice civile, art. 1136, commi 1-7 e note di aggiornamento — normattiva
- Codice civile, art. 1120, commi 1-4 — normattiva
- Codice civile, art. 1121 — normattiva
- Codice civile, art. 1122 — normattiva
- Codice civile, art. 1122-bis — normattiva
- Codice civile, art. 1117-ter — normattiva
- Codice civile, art. 1135, comma 1 n. 2 e n. 4, commi 2-3 — normattiva
- Codice civile, art. 1137 — normattiva
- Codice civile, art. 1138, comma 4 — normattiva
- Disp. att. c.c., art. 67 — normattiva; art. 68 — normattiva
Disclaimer: testo del codice civile e delle disp. att. vigente su Normattiva al 3 ottobre 2026; non costituisce consulenza legale. Regolamento e assemblea possono prevedere diversamente solo dove la legge lo consente; sul caso concreto decidono l’amministratore e, se serve, un legale.
Articolo aggiornato: 3 ottobre 2026.
