Tabelle millesimali: cosa sono, come si leggono e quando si possono rivedere
Che cosa misurano i millesimi del mio appartamento?
Risposta in 30 secondi: le tabelle millesimali traducono in numeri il peso di ogni unità immobiliare nel condominio, su un totale di mille. Quattro fatti, tutti dalla norma: 1) se il titolo di acquisto non lo precisa, il valore proporzionale di ciascuna unità «è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio», e serve agli effetti degli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c. (art. 68, comma 1, disp. att. c.c.); 2) in quel valore non si tiene conto del canone di locazione, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione dell’unità (art. 68, comma 2); 3) la tabella si cambia all’unanimità, oppure con la maggioranza dell’art. 1136, comma 2, c.c. in due soli casi: errore e variazioni che alterano di più di un quinto il valore di un’unità (art. 69, comma 1, disp. att.); 4) se la revisione finisce davanti al giudice, si cita il condominio in persona dell’amministratore, che deve avvisare subito l’assemblea (art. 69, comma 2). Se la tua tabella sia corretta lo valutano, sul caso concreto, l’amministratore, un tecnico e, se serve, un legale.
Questa pagina tratta le tabelle come strumento: da dove vengono, come si leggono, quando si possono correggere. Non spiega quanto paga ciascuno per un lavoro preciso (tetto, facciata, ascensore): quel conto, con gli esempi di costo per condomino, è nella guida su chi paga la ristrutturazione del condominio. I voti che servono per ogni tipo di delibera sono nella pagina sulle maggioranze in condominio.
Le regole in una tabella: artt. 68 e 69 disp. att. e il codice civile
Le norme sui millesimi stanno fra il codice civile e le disposizioni di attuazione (R.D. 318/1942). Il testo vigente degli artt. 68 e 69 è segnato su Normattiva come modificato da leggi successive, che per il condominio sono quasi sempre la riforma della L. 11 dicembre 2012, n. 220. Eccole in ordine di lettura:
| Norma | Che cosa dice | Che cosa significa per la tabella |
|---|---|---|
| art. 1118, comma 1, c.c. | il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore della sua unità, «salvo che il titolo non disponga altrimenti» | il valore dell’unità è la base di tutto; il titolo può fissarlo diversamente |
| art. 68, comma 1, disp. att. | il valore proporzionale, se il titolo non lo precisa, si esprime in millesimi in una tabella allegata al regolamento | la tabella esiste per gli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c. |
| art. 68, comma 2, disp. att. | non contano canone locatizio, miglioramenti e stato di manutenzione | rifare la cucina o affittare l’alloggio non cambia i millesimi |
| art. 1138, commi 1 e 3, c.c. | oltre dieci condomini il regolamento è obbligatorio; si approva con la maggioranza dell’art. 1136, comma 2 | è il documento a cui la tabella è allegata |
| art. 69, comma 1, disp. att. | rettifica o modifica all’unanimità; con la maggioranza dell’art. 1136, comma 2, per errore o per variazioni oltre un quinto | la tabella non è intoccabile, ma non si cambia a piacere |
| art. 69, commi 2-4, disp. att. | in giudizio si cita solo il condominio, tramite l’amministratore; le stesse regole valgono per tutte le tabelle di ripartizione | vale anche per le tabelle speciali (scale, ascensore) |
In più, l’art. 1138, comma 4, vieta al regolamento di «menomare» i diritti di ciascun condomino risultanti dagli atti di acquisto: prima di discutere una tabella si guarda anche il rogito.
Come si legge una tabella millesimale: sei unità, mille millesimi
La tabella qui sotto è costruita per l’esempio: i valori sono inventati per mostrare la lettura, non ricavati da un metodo di calcolo. Un piccolo edificio con sei unità su tre livelli, una sola scala, nessun lastrico di uso esclusivo.
| Unità | Piano | Millesimi (tabella generale) | Peso sul totale |
|---|---|---|---|
| A | terra | 140 | 14,0% |
| B | terra | 120 | 12,0% |
| C | primo | 180 | 18,0% |
| D | primo | 170 | 17,0% |
| E | secondo | 200 | 20,0% |
| F | secondo | 190 | 19,0% |
| Totale | 1.000 | 100% | |
Tre letture che la tabella permette subito.
Il peso percentuale. Millesimi diviso dieci: l’unità C, con 180 millesimi, rappresenta il 18% del valore dell’edificio. È questa la proporzione che l’art. 1123, comma 1, c.c. usa come regola base per le spese comuni, «salvo diversa convenzione». Come si traduce in euro su un lavoro preciso è spiegato nella guida di riparto per la ristrutturazione.
Il peso in assemblea. L’art. 1136 c.c. conta i voti due volte: per teste e per valore. La maggioranza del comma 2 richiede la maggioranza degli intervenuti e «almeno la metà del valore dell’edificio», cioè 500 millesimi su mille. Nell’esempio, C, D ed E insieme fanno 550: superano la soglia di valore, ma resta da verificare quella per teste fra i presenti. Il procedimento di convocazione e il conto del quorum sono nella pagina sull’assemblea condominiale.
La soglia del quinto. L’art. 69, comma 1, n. 2, parla di valore proporzionale «alterato per più di un quinto». Letto in millesimi, per l’unità E (200) un quinto vale 40: la soglia sarebbe superata sotto 160 o sopra 240. È una lettura aritmetica della norma; se la variazione vada misurata così nel caso concreto lo stabilisce il tecnico, e in caso di disaccordo un legale.
Devi stimare il lavoro prima dell’assemblea?
Tabella generale e tabelle speciali: scale, ascensore, parti a servizio di pochi
Un condominio raramente ha una sola tabella. Il codice civile prevede criteri diversi a seconda del bene, e ognuno può richiedere una colonna propria.
- Tabella generale (proprietà). È quella dell’esempio: il valore di ciascuna unità sul totale dell’edificio, usato per le spese di conservazione e godimento delle parti comuni e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (art. 1123, comma 1, c.c.).
- Cose che servono in misura diversa. Per l’art. 1123, comma 2, le spese si ripartiscono «in proporzione dell’uso che ciascuno può farne». Il criterio è l’uso possibile, non quello effettivo.
- Parti al servizio di un gruppo. Se l’edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a una sola parte del fabbricato, la manutenzione è a carico del gruppo che ne trae utilità (art. 1123, comma 3): servono tabelle per gruppo.
- Scale e ascensori. L’art. 1124, comma 1, c.c. divide la spesa fra i proprietari delle unità a cui servono: metà in ragione del valore delle unità, metà in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo. Per la metà a valore, il comma 2 considera come piani anche cantine, palchi morti, soffitte o camere a tetto e lastrici solari, se non sono di proprietà comune.
- Lastrico solare di uso esclusivo. L’art. 68 richiama anche l’art. 1126 c.c., con la sua ripartizione propria: è trattato nella pagina sul lastrico solare.
Per tutte vale la regola di chiusura dell’art. 69, ultimo comma, disp. att.: le norme su rettifica e revisione si applicano alle tabelle di ripartizione delle spese «redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali». Una tabella scale sbagliata si corregge con lo stesso percorso della tabella generale.
Accanto alle tabelle c’è un limite che nessuna colonna può superare: per l’art. 1118, comma 3, c.c. il condomino non può sottrarsi alle spese di conservazione delle parti comuni nemmeno cambiando la destinazione d’uso della sua unità, salvo leggi speciali.
Chi redige le tabelle e che cosa la legge esclude dal calcolo
Qui la norma è più avara di quanto ci si aspetti. L’art. 68 disp. att. dice che cosa si misura (il valore proporzionale) e che cosa non entra (canone, miglioramenti, stato di manutenzione), ma non indica un metodo di calcolo né una figura obbligata per redigere la tabella. Coefficienti e formule non stanno nella norma, e qui non se ne riportano. Accertare il valore di più unità immobiliari è un lavoro tecnico, che di solito si affida a un tecnico abilitato; il metodo che userà va chiesto a lui, insieme alla documentazione su cui si basa.
Le esclusioni del comma 2 hanno un senso pratico preciso:
- Il canone di locazione: un alloggio affittato bene non pesa più di uno sfitto.
- I miglioramenti: chi rifà bagno e impianti non vede crescere i propri millesimi.
- Lo stato di manutenzione: un’unità trascurata non pesa meno di una curata.
Le variazioni che invece contano sono quelle elencate dall’art. 69, comma 1, n. 2: sopraelevazione, incremento di superfici, aumento o diminuzione del numero delle unità. È il confine fra «ho migliorato casa» (la tabella resta) e «ho cambiato la consistenza dell’edificio» (la tabella può cambiare).
Revisione delle tabelle millesimali: errore, oltre un quinto, unanimità
L’art. 69 disp. att. distingue due strade.
| Strada | Quando | Con quali voti | Chi paga la revisione |
|---|---|---|---|
| Accordo di tutti | in ogni caso | unanimità (art. 69, c. 1, primo periodo) | la norma non lo dice |
| Errore | i valori «sono conseguenza di un errore» (n. 1) | maggioranza dell’art. 1136, c. 2, c.c. | la norma non lo dice |
| Mutate condizioni | sopraelevazione, più superficie, più o meno unità, con valore di una unità alterato oltre un quinto (n. 2) | maggioranza dell’art. 1136, c. 2, c.c. | «chi ha dato luogo alla variazione» |
La revisione può essere chiesta «anche nell’interesse di un solo condomino» (art. 69, comma 1): non serve che il problema riguardi tutti. Il percorso, dalla mossa più semplice:
- Leggere le carte. Tabella allegata al regolamento, regolamento, proprio atto di acquisto: il titolo può aver precisato i valori (art. 68, comma 1; art. 1118, comma 1, c.c.).
- Dare un nome al problema. Un errore di partenza, oppure una variazione successiva dell’edificio. Se la differenza nasce da lavori interni o da un cambio di inquilino, l’art. 68, comma 2, la esclude.
- Far verificare a un tecnico l’errore o lo scarto oltre il quinto, con una proposta di tabella rettificata.
- Portarla in assemblea, chiedendo all’amministratore di metterla all’ordine del giorno; se tutti sono d’accordo basta l’unanimità, altrimenti si conta la maggioranza dell’art. 1136, comma 2.
- Se l’accordo non c’è, la revisione si chiede in giudizio: convenuto è «unicamente il condominio in persona dell’amministratore» (art. 69, comma 2). L’amministratore deve informare l’assemblea «senza indugio»; se non lo fa può essere revocato e risponde dei danni (art. 69, comma 3). Su questa strada serve un legale.
Il caso tipico: una sopraelevazione che sposta i pesi
Esempio costruito sulla norma, non un fascicolo reale.
L’edificio di sei unità dell’esempio sopra, in un comune della provincia, costruito a fine anni Sessanta. Il proprietario dell’unità E, all’ultimo piano, vuole ricavare sopra il suo alloggio un nuovo piano con una settima unità, G.
Prima dei millesimi, la sopraelevazione. L’art. 1127 c.c. dà la facoltà al proprietario dell’ultimo piano, salvo che il titolo disponga altrimenti (comma 1), ma non la ammette se le condizioni statiche non la consentono (comma 2) e permette agli altri di opporsi se pregiudica l’aspetto architettonico o toglie notevolmente aria o luce (comma 3). Chi sopraeleva paga agli altri un’indennità calcolata come dice il comma 4 e ricostruisce il lastrico che altri avevano diritto di usare. L’indennità è una cosa, la tabella un’altra.
Poi la tabella. Con un’unità in più e una superficie nuova, la tabella del 1968 non descrive più l’edificio: il caso rientra fra le «mutate condizioni» dell’art. 69, comma 1, n. 2. Il tecnico incaricato verifica che il valore proporzionale di almeno un’unità cambia di più di un quinto e prepara la nuova tabella, con millesimi anche per G e, se serve, una tabella scale rifatta secondo l’art. 1124.
In assemblea. Non serve l’unanimità: basta la maggioranza dell’art. 1136, comma 2, c.c. Votano a favore A, C, D ed E (690 millesimi su mille, quattro intervenuti su cinque presenti): la delibera passa. La parcella del tecnico per la revisione, per l’art. 69, comma 1, n. 2, la sostiene E, che ha dato luogo alla variazione.
Che cosa resta aperto. F, assente, ritiene la nuova tabella sbagliata. Le strade per contestare una delibera sono descritte nella pagina sulle maggioranze e l’impugnazione; se la contestazione riguarda i valori in sé, l’azione si rivolge al condominio in persona dell’amministratore (art. 69, comma 2). Come muoversi lo decidono F e il suo legale.
Dove si usano i millesimi: spese, voti, lastrico, detrazioni
Le tabelle millesimali sono il punto di partenza delle altre domande sul condominio. Il riparto concreto dei lavori, con gli esempi per appartamento, è nella guida su chi paga la ristrutturazione del condominio; per i beni specifici ci sono il rifacimento della facciata, i balconi in condominio e la colonna di scarico condominiale. Quanti voti servono per ogni tipo di delibera è nella pagina sulle maggioranze in condominio; come si convoca e si verbalizza è in quella sull’assemblea condominiale. Il lastrico solare ha le sue quote, nella pagina sul lastrico solare; la quota di detrazione di ciascun condomino sui lavori comuni è nella pagina sulle spese condominiali detraibili.
Domande frequenti
Le tabelle millesimali sono obbligatorie?
Per l’art. 68, comma 1, disp. att. il valore proporzionale si esprime in una tabella allegata al regolamento, salvo che il titolo lo precisi già. Il regolamento è obbligatorio quando i condomini sono più di dieci (art. 1138, comma 1, c.c.). Per gli edifici più piccoli le fonti di questa pagina non dicono di più: la situazione del singolo condominio la verifica l’amministratore.
Se ristrutturo casa, aumentano i miei millesimi?
No. L’art. 68, comma 2, disp. att. esclude dal calcolo i miglioramenti e lo stato di manutenzione. Cambia la tabella solo una variazione dell’edificio: sopraelevazione, più superficie, più o meno unità, oltre un quinto (art. 69, comma 1, n. 2).
Un solo condomino può chiedere di rivedere la tabella?
Sì: l’art. 69, comma 1, ammette la rettifica o la modifica «anche nell’interesse di un solo condomino», con la maggioranza dell’art. 1136, comma 2, c.c. nei casi di errore o di variazione oltre un quinto. Fuori da questi casi serve l’unanimità.
Chi paga il tecnico che rifà le tabelle?
Nel caso delle mutate condizioni, «chi ha dato luogo alla variazione» (art. 69, comma 1, n. 2). Per la revisione dovuta a errore la norma non indica chi sostiene il costo: lo decide l’assemblea, e sul punto conviene sentire l’amministratore.
Contro chi si fa causa per correggere i millesimi?
Solo contro il condominio, in persona dell’amministratore (art. 69, comma 2, disp. att.), che deve informare subito l’assemblea. Non si citano i singoli condomini.
La tabella delle scale è diversa da quella generale?
Di solito sì: l’art. 1124 c.c. divide la spesa di scale e ascensori per metà secondo il valore e per metà secondo l’altezza del piano dal suolo. Anche questa tabella si corregge con le regole dell’art. 69, che si applicano a tutte le tabelle di ripartizione.
Cambiare destinazione d’uso riduce la mia quota?
Non sulle spese di conservazione delle parti comuni: l’art. 1118, comma 3, c.c. esclude che il condomino possa sottrarvisi anche modificando la destinazione d’uso, salvo leggi speciali.
Fonti
- Disposizioni per l’attuazione del Codice civile (R.D. 30 marzo 1942, n. 318), art. 68, commi 1-2 — normattiva
- Disp. att. c.c., art. 69, commi 1-4 — normattiva
- Codice civile (R.D. 16 marzo 1942, n. 262), art. 1118, commi 1 e 3 — normattiva
- Codice civile, art. 1123, commi 1-3 — normattiva
- Codice civile, art. 1124, commi 1-2 — normattiva
- Codice civile, art. 1127, commi 1-4 — normattiva
- Codice civile, art. 1136, comma 2 — normattiva
- Codice civile, art. 1138, commi 1, 3 e 4 — normattiva
- Legge 11 dicembre 2012, n. 220 (riforma del condominio) — normattiva
Disclaimer: questa pagina riporta il testo degli artt. 68 e 69 disp. att. c.c. e degli articoli del codice civile citati nella versione vigente al 03/10/2026 e non costituisce consulenza tecnica o legale. Se una tabella millesimale sia corretta, e come rivederla, lo valutano sul caso concreto l’amministratore, un tecnico abilitato e, se serve, un legale; il regolamento di condominio e l’assemblea possono prevedere diversamente dove la legge lo consente.
Articolo aggiornato: 3 ottobre 2026.
