Spese condominiali tra proprietario e inquilino: chi paga cosa
Casa in affitto: le spese del condominio le paga l’inquilino o il proprietario?
Risposta in 30 secondi: nel riparto delle spese condominiali proprietario inquilino, di regola i servizi vanno all’inquilino e le opere al proprietario. Quattro fatti dalle norme vigenti al 04/10/2026: 1) l’art. 9, comma 1, della L. 392/1978 mette «interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario» pulizia, funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore, acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento, spurgo dei pozzi neri e delle latrine e gli «altri servizi comuni»; 2) la portineria è a carico dell’inquilino al 90%, salvo una misura inferiore pattuita (art. 9, comma 2); 3) l’inquilino paga entro due mesi dalla richiesta e prima può avere il dettaglio delle spese e vedere i giustificativi (art. 9, comma 3); 4) le voci che l’art. 9 non nomina, come la manutenzione straordinaria delle parti comuni, restano nel riparto fra i condomini dell’art. 1123 c.c., cioè al proprietario. Sul contratto concreto si sentono l’amministratore, un’associazione di inquilini o di proprietari, o un legale.
Il rendiconto del condominio arriva al proprietario, che poi gira una parte delle voci all’inquilino. Questa pagina mette in fila, voce per voce, che cosa dicono la legge sulle locazioni e il codice civile. Il riparto fra i condomini, cioè chi paga quanto dentro il palazzo, è nella guida su chi paga la ristrutturazione del condominio.
Due rapporti diversi: palazzo e proprietario, proprietario e inquilino
- Condominio → proprietario. Le parti comuni sono «oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari» (art. 1117 c.c.). Le spese per conservarle e per i servizi comuni si dividono fra i condomini in proporzione al valore della proprietà, «salvo diversa convenzione» (art. 1123, comma 1, c.c.). L’amministratore riscuote i contributi (art. 1130, n. 3, c.c.) e, se non arrivano, agisce contro i condomini in base allo stato di ripartizione approvato (art. 63 disp. att. c.c.).
- Proprietario → inquilino. Qui comandano il contratto, la L. 27 luglio 1978, n. 392 (art. 9, oneri accessori) e il codice civile sulla locazione (artt. 1575, 1576 e 1609 c.c.). L’art. 9 parla di oneri «addebitati dal locatore al conduttore».
Se l’amministratore possa chiedere le quote direttamente all’inquilino, le norme consultate non lo dicono: l’art. 63 disp. att. parla solo di «condomini». L’inquilino compare però nel registro di anagrafe condominiale, che contiene anche i «titolari di diritti personali di godimento»; le variazioni vanno comunicate per iscritto all’amministratore entro sessanta giorni (art. 1130, n. 6, c.c.).
Tabella delle spese condominiali proprietario inquilino, voce per voce
«Salvo patto» significa che il contratto può disporre diversamente nei limiti della norma.
| Voce del rendiconto | A carico di | Che cosa dice il testo | Norma |
|---|---|---|---|
| Pulizia delle scale e delle parti comuni | inquilino, salvo patto | «servizio di pulizia» | art. 9, c. 1, L. 392/1978 |
| Ascensore: funzionamento e manutenzione ordinaria | inquilino, salvo patto | «funzionamento e […] ordinaria manutenzione dell’ascensore» | art. 9, c. 1, L. 392/1978 |
| Ascensore: sostituzione | proprietario | non è fra le voci dell’art. 9; fra i condomini l’ascensore è «mantenuto e sostituito» dai proprietari serviti | art. 9, c. 1 (per esclusione); art. 1124, c. 1, c.c. |
| Portineria | inquilino 90%, proprietario 10% | il 90% si può ridurre per accordo, non aumentare | art. 9, c. 2, L. 392/1978 |
| Acqua | inquilino, salvo patto | «fornitura dell’acqua» | art. 9, c. 1, L. 392/1978 |
| Luce delle scale e delle parti comuni | inquilino, salvo patto | «fornitura […] dell’energia elettrica» | art. 9, c. 1, L. 392/1978 |
| Riscaldamento e condizionamento centralizzati | inquilino, salvo patto | «fornitura […] del riscaldamento e del condizionamento dell’aria» | art. 9, c. 1, e art. 10, c. 1, L. 392/1978 |
| Spurgo dei pozzi neri e delle latrine | inquilino, salvo patto | voce testuale | art. 9, c. 1, L. 392/1978 |
| Altri servizi comuni | inquilino, salvo patto | «altri servizi comuni», senza elenco | art. 9, c. 1, L. 392/1978 |
| Manutenzione straordinaria e lavori sulle parti comuni | proprietario | non sono fra le voci dell’art. 9; fra i condomini si ripartiscono per millesimi, con fondo speciale | art. 1123, c. 1, e art. 1135, n. 4, c.c. |
| Compenso dell’amministratore | non disciplinato dalle fonti consultate | il codice dice chi lo decide, non chi lo paga fra locatore e conduttore | art. 1135, n. 1, e art. 1129 c.c. |
Il compenso dell’amministratore. L’assemblea provvede «all’eventuale sua retribuzione» (art. 1135, n. 1, c.c.) e l’amministratore deve specificarne analiticamente l’importo all’accettazione della nomina (art. 1129 c.c.). Fra proprietario e inquilino nessuna fonte consultata attribuisce la voce, e se rientri negli «altri servizi comuni» il testo non lo dice: fa testo il contratto.
Stai pianificando dei lavori in casa?
Ascensore, portineria, riscaldamento: le tre voci con più contestazioni
Ascensore. L’art. 9 usa due parole precise: «funzionamento» e «ordinaria manutenzione». Il canone della ditta e la corrente della cabina rientrano qui; la sostituzione dell’impianto no, e fra i condomini l’art. 1124, comma 1, c.c. la divide fra i proprietari serviti, metà per valore e metà per altezza del piano. Dove finisca l’ordinaria manutenzione (funi, porte di piano, quadro di manovra) le norme non lo elencano: lo qualificano manutentore, amministratore e, se serve, un tecnico abilitato.
Portineria. È l’unica voce con una percentuale di legge: 90% all’inquilino, «salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore» (art. 9, comma 2). Il testo lascia spazio solo verso il basso: un contratto può scrivere 70% o 60%, una quota sopra il 90% non trova appoggio nella norma.
Riscaldamento. La «fornitura» è dell’inquilino (art. 9, comma 1), che su questa materia vota anche in assemblea al posto del proprietario (art. 10, comma 1). La manutenzione straordinaria dell’impianto centralizzato non è fra le voci dell’art. 9. Chi si distacca dall’impianto resta tenuto alle spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma (art. 1118, comma 4, c.c.): regola fra condomini, che riguarda il proprietario.
Facciata, tetto, impianti: perché i lavori straordinari restano al proprietario
Per un lavoro straordinario l’assemblea deve costituire un fondo speciale pari all’importo dei lavori, o ai singoli pagamenti se il contratto li prevede per stato di avanzamento (art. 1135, n. 4, c.c.). Le quote si ripartiscono fra i condomini secondo l’art. 1123 c.c.: per millesimi, per uso, o solo fra chi ne trae utilità.
L’art. 9 della L. 392/1978 parla di servizi e forniture, non di opere: la rata della facciata o del tetto rimane al condomino, cioè al proprietario dell’appartamento affittato. Se un patto specifico possa spostarla sull’inquilino, le fonti consultate non lo dicono: va verificato con un legale sul testo del contratto. I quorum per deliberare sono nella pagina sulle maggioranze in condominio per i lavori straordinari; i millesimi che fanno la quota nella guida alle tabelle millesimali.
Dentro l’appartamento: piccole riparazioni all’inquilino, il resto al locatore
| Regola | Che cosa dice | Norma |
|---|---|---|
| Obblighi del locatore | consegnare la casa in buono stato di manutenzione, mantenerla in stato da servire all’uso convenuto, garantirne il pacifico godimento | art. 1575 c.c. |
| Riparazioni durante la locazione | tutte quelle necessarie al locatore, eccettuate quelle di piccola manutenzione, a carico del conduttore | art. 1576, c. 1, c.c. |
| Piccole riparazioni | quelle da deterioramenti prodotti dall’uso, non da vetustà o caso fortuito; in mancanza di patto, le determinano gli usi locali | art. 1609 c.c. |
Il criterio dell’art. 1609 c.c. è la causa del guasto, non il costo: una guarnizione consumata dall’uso è dell’inquilino, una caldaia che cede per anzianità del proprietario. Gli usi locali non sono nelle fonti consultate: le associazioni di inquilini e di proprietari della zona li conoscono.
E l’«affitto»? Il codice usa «affitto» e «affittuario» all’art. 1621, con una regola più netta: riparazioni straordinarie al locatore, «le altre sono a carico dell’affittuario». Gli artt. 1575 e 1576 parlano invece di «locazione» e «conduttore». Se il proprio contratto sia l’una o l’altro lo chiarisce un legale. Le fonti consultate non dicono neppure se l’art. 9 valga per negozi, uffici e altre locazioni a uso diverso dall’abitazione.
Due mesi per pagare, e prima il diritto di vedere le carte
- Un termine. «Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta» (art. 9, comma 3): conta la richiesta del proprietario, non la data del rendiconto.
- Il dettaglio. Prima di pagare l’inquilino può ottenere «l’indicazione specifica delle spese» con «la menzione dei criteri di ripartizione».
- I documenti. Può «prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate»: fatture, contratti di servizio, rendiconto.
Una richiesta con il solo totale, quindi, non basta. Il proprietario, come condomino, può a sua volta chiedere all’amministratore copia della rendicontazione periodica (art. 1129 c.c.) e un’attestazione sullo stato dei pagamenti (art. 1130, n. 9, c.c.).
Una modifica già pubblicata. I commi 4 e 5 dell’art. 9 riguardano il trattamento IVA degli oneri addebitati dal locatore (rinvio all’art. 12 del DPR 633/1972). Il D.Lgs. 19 gennaio 2026, n. 10 li abroga dal 1° gennaio 2027. I commi 1, 2 e 3 restano identici.
In assemblea: dove l’inquilino vota e dove può solo parlare
- Voto, al posto del proprietario: nelle delibere «relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria» (art. 10, comma 1, L. 392/1978).
- Intervento senza voto: nelle delibere «relative alla modificazione degli altri servizi comuni» (comma 2), come un cambio del servizio di pulizia o di portineria.
Sui lavori straordinari vota il proprietario. La regola sul riscaldamento vale anche nell’edificio con un solo proprietario: i conduttori si riuniscono in apposita assemblea, convocata dal proprietario o da almeno tre conduttori (commi 3-5). Convocazione e deleghe sono nella guida all’assemblea condominiale.
Il caso tipico: il consuntivo di un trilocale affittato in un palazzo con portiere
Esempio costruito sulla norma, non un fascicolo reale.
Palazzo di venti appartamenti in una città del Nord-Ovest, con portiere, ascensore e riscaldamento centralizzato. Un trilocale è affittato con un contratto che sugli oneri accessori rinvia alla legge, senza patti diversi. Il consuntivo approvato porta la quota del trilocale (importi di esempio) e la prima rata del rifacimento della facciata.
| Voce | Quota | Inquilino | Proprietario | Norma |
|---|---|---|---|---|
| Pulizia scale | 420 € | 420 € | — | art. 9, c. 1 |
| Luce parti comuni | 120 € | 120 € | — | art. 9, c. 1 |
| Acqua | 300 € | 300 € | — | art. 9, c. 1 |
| Ascensore, canone e consumi | 380 € | 380 € | — | art. 9, c. 1 |
| Riscaldamento, combustibile | 1.100 € | 1.100 € | — | art. 9, c. 1 |
| Portineria | 1.500 € | 1.350 € | 150 € | art. 9, c. 2 |
| Rata facciata | 3.000 € | — | 3.000 € | artt. 1123 e 1135 c.c. |
| Compenso amministratore | 240 € | secondo il contratto | non disciplinato | |
| Totale | 7.060 € | 3.670 € | 3.150 € | + 240 € |
Controllo dei conti. 420 + 120 + 300 + 380 + 1.100 + 1.350 = 3.670 €; 150 + 3.000 = 3.150 €; con i 240 € del compenso si torna a 7.060 €.
La richiesta. Il proprietario paga al condominio l’intera quota e il 10 marzo chiede all’inquilino 3.670 €, con il prospetto per voce e i criteri di ripartizione. L’inquilino ha tempo fino al 10 maggio (art. 9, comma 3) e prima può chiedere di vedere le fatture.
In assemblea. Sul cambio del fornitore del calore vota l’inquilino (art. 10, comma 1); sulla facciata vota il proprietario; sulla riduzione dell’orario del portiere l’inquilino interviene senza voto (comma 2).
Che cosa cambierebbe. Con la portineria pattuita al 60% l’inquilino pagherebbe 900 € invece di 1.350 €, e il suo totale scenderebbe a 3.220 €. Una sostituzione dell’ascensore resterebbe al proprietario, come la facciata. Le detrazioni sulla rata della facciata seguono regole proprie: qui non si fanno calcoli fiscali.
Dove si innesta: riparto fra condomini, millesimi, quorum, detrazioni
Questa pagina si ferma al rapporto fra proprietario e inquilino. Come si divide una spesa fra i condomini è nella guida su ristrutturazione del condominio: chi paga; da dove vengono i numeri della quota nelle tabelle millesimali; i voti necessari nelle maggioranze in condominio. La guida dell’Agenzia delle Entrate di febbraio 2026 include fra chi può detrarre anche i locatari, con il consenso del proprietario e un atto di detenzione registrato (p. 4): requisiti e aliquote sono nella pagina sulle spese condominiali detraibili. Il riparto delle spese condominiali proprietario inquilino resta comunque quello del contratto e dell’art. 9.
Domande frequenti
L’inquilino deve pagare le spese condominiali?
Paga i servizi che usa, non le opere sull’edificio: l’elenco esatto è nella tabella qui sopra, voce per voce.
La sostituzione dell’ascensore la paga l’inquilino?
No secondo il testo: l’art. 9 nomina solo funzionamento e ordinaria manutenzione. La sostituzione, fra i condomini, è dei proprietari serviti (art. 1124 c.c.).
Entro quanto tempo l’inquilino deve pagare gli oneri accessori?
Il termine è fissato dalla legge sulle locazioni (art. 9, comma 3) e decorre dalla richiesta del proprietario; prima di saldare si possono chiedere i documenti.
L’inquilino può votare in assemblea di condominio?
Sì, al posto del proprietario, ma solo su spese e gestione di riscaldamento e condizionamento. Sulla modifica degli altri servizi comuni interviene senza voto (art. 10).
Il compenso dell’amministratore lo paga l’inquilino o il proprietario?
Le fonti consultate non lo stabiliscono: fa testo il contratto; in caso di dubbio si sente un’associazione di categoria o un legale.
Le piccole riparazioni in casa sono dell’inquilino?
Sì, quelle dovute all’uso, non a vetustà o caso fortuito (artt. 1576 e 1609 c.c.); l’elenco lo danno il contratto o gli usi locali.
Fonti
- L. 27 luglio 1978, n. 392, testo su Normattiva consultato il 04/10/2026: art. 9 (testo vigente fino al 31/12/2026) — normattiva; art. 9 dal 01/01/2027, commi 4 e 5 abrogati dal D.Lgs. 10/2026 — normattiva; art. 10 — normattiva
- Codice civile, testo vigente al 04/10/2026: artt. 1117, 1118, 1123, 1124, 1129, 1130, 1135 — normattiva; artt. 1575, 1576, 1609, 1621 — normattiva
- Disposizioni di attuazione del codice civile, art. 63 — normattiva
- Agenzia delle Entrate, guida «Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali», febbraio 2026, solo per il rimando alle detrazioni — agenziaentrate.gov.it
Disclaimer: testo degli artt. 9 e 10 della L. 392/1978 e del codice civile vigente al 04/10/2026; non costituisce consulenza legale né un parere sul singolo contratto. Sul caso concreto si sentono l’amministratore, un’associazione di inquilini o di proprietari, o un legale.
Articolo aggiornato: 4 ottobre 2026.
