Condono edilizio: i tre condoni, e cosa fare con una pratica mai chiusa
Condono edilizio: cosa resta da fare nel 2026?
Risposta in 30 secondi: in Italia ci sono stati tre condoni edilizi, e sono tutti chiusi: la L. 47 del 28/02/1985 (art. 31: opere ultimate entro il 1/10/1983), la L. 724 del 23/12/1994 (art. 39: opere ultimate entro il 31/12/1993, domande entro il 31/03/1995) e il DL 269 del 30/09/2003 (art. 32: opere ultimate entro il 31/03/2003, domande fra l’11/11/2004 e il 10/12/2004). Oggi, 03/10/2026, non si può presentare nessuna domanda nuova. Restano aperte le pratiche presentate allora e mai definite: per quelle contano il silenzio-assenso (art. 35 L. 47/1985), l’oblazione pagata per intero (art. 38) e le regole del rogito (art. 40). Il Salva Casa del 2024 non è un condono. Sono indicazioni sulla norma, da verificare sul caso concreto con l’ufficio tecnico comunale e con un tecnico abilitato.
Chi cerca «condono edilizio» oggi di solito ha trovato, nel fascicolo del notaio o in un cassetto, una domanda degli anni Ottanta o Novanta con qualche bollettino pagato, e non sa se quella pratica sia mai arrivata in fondo. La pagina parte da lì.
I tre condoni a confronto: date, limiti, scadenze
Il secondo e il terzo condono riaprono le regole del primo: l’art. 39, comma 1, L. 724/1994 applica «le disposizioni di cui ai capi IV e V» della L. 47/1985, e l’art. 32, comma 25, DL 269/2003 (conv. L. 326 del 24/11/2003) richiama entrambe. Per questo gli artt. 35, 38 e 40 della L. 47/1985 reggono ancora ogni pratica pendente.
| Condono | Opere ultimate entro | Domanda entro | Limiti principali |
|---|---|---|---|
| Primo: L. 47/1985, artt. 31-35 | 1/10/1983 | 30/11/1985 nel testo, poi prorogato: la nota di aggiornamento al DL 2/1988 (conv. L. 68/1988) lo fissa al 30/06/1987, con maggiorazioni | Aree vincolate: parere dell’ente di tutela (art. 32) e casi non sanabili (art. 33) |
| Secondo: L. 724/1994, art. 39 | 31/12/1993 | 31/03/1995, a pena di decadenza (comma 4) | Ampliamento non oltre il 30% della volumetria originaria o 750 mc; nuove costruzioni fino a 750 mc per richiesta (comma 1) |
| Terzo: DL 269/2003, art. 32 | 31/03/2003 | Fra l’11/11/2004 e il 10/12/2004, a pena di decadenza (comma 32) | Stessi limiti del 30% o 750 mc; nuove costruzioni residenziali fino a 750 mc, e 3.000 mc in tutto (comma 25); esclusioni del comma 27 e leggi regionali |
«Ultimata», per l’art. 31 L. 47/1985, significa con il rustico eseguito e la copertura completata; per le opere interne e quelle non residenziali, completate funzionalmente. Il terzo condono è il più stretto: l’art. 32, comma 27, esclude fra l’altro le opere su aree con vincoli idrogeologici, paesaggistici o di parco istituiti prima dei lavori, se non conformi agli strumenti urbanistici; e la sentenza della Corte costituzionale n. 196/2004, riportata nella nota al testo, ha lasciato alle Regioni la possibilità di fissare limiti più bassi.
Cosa mi succede se la pratica di condono non è mai stata chiusa
Una domanda presentata in tempo non è un nulla: produce effetti già prima della risposta del Comune. L’art. 38, primo comma, L. 47/1985 stabilisce che la presentazione nei termini, con la prova del versamento della prima quota di oblazione, sospende il procedimento penale e quello per le sanzioni amministrative. È una sospensione, però, non una chiusura. Le tre situazioni che si incontrano più spesso:
- Domanda presentata, oblazione pagata per intero, Comune mai pronunciato. Il silenzio-assenso può essersi formato (sezione seguente), ma senza un provvedimento in mano ogni rogito riapre la domanda «è chiuso o no?».
- Domanda presentata, oblazione pagata solo in parte. L’art. 40, primo comma, L. 47/1985 è netto: le sanzioni del capo I si applicano anche «se, presentata la domanda, non viene effettuata l’oblazione dovuta». L’art. 39, comma 6, L. 724/1994 aveva poi chiesto a chi non aveva completato l’oblazione del 1985 di versare il triplo della differenza entro il 31/03/1996, a pena di improcedibilità. Se quella pratica sia ancora viva, oggi, lo dice solo l’ufficio comunale.
- Domanda con documenti mancanti. Per il secondo condono, l’art. 39, comma 4, L. 724/1994 prevede che i documenti non presentati entro tre mesi dalla richiesta di integrazione notificata dal Comune comportino l’improcedibilità e il diniego. Una lettera del Comune mai ritirata può aver cambiato tutto.
Tutto dipende da tre cose che non si deducono a tavolino: quanto è stato pagato, quali documenti sono agli atti, se il Comune ha mai scritto.
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Silenzio-assenso: quando una domanda del 1986 si considera accolta
È il punto più cercato da chi ha una pratica ferma. L’art. 35 L. 47/1985 prevede che, decorso il termine perentorio di ventiquattro mesi dalla presentazione, la domanda «si intende accolta» a due condizioni: che l’interessato abbia pagato tutte le somme dovute a conguaglio e abbia presentato all’ufficio tecnico erariale la documentazione per l’accatastamento. Trascorsi trentasei mesi si prescrive l’eventuale diritto al conguaglio o al rimborso.
Il silenzio-assenso ha però dei limiti scritti nello stesso articolo: non vale per le opere in aree con i vincoli di inedificabilità dell’art. 33, e per quelle su aree vincolate dell’art. 32 il termine decorre dal parere dell’ente che tutela il vincolo. Gli altri due condoni hanno regole proprie:
| Condono | Quando il silenzio vale come titolo | Norma |
|---|---|---|
| 1985 | 24 mesi dalla domanda, con conguaglio pagato e documenti per l’accatastamento presentati | Art. 35 L. 47/1985 |
| 1994 | Oblazione, oneri, documenti e denuncia in catasto, più un anno (due nei Comuni oltre 500.000 abitanti) senza provvedimento negativo; termini fatti decorrere dalla L. 662 del 23/12/1996 | Art. 39, comma 4, L. 724/1994 |
| 2003 | Oneri, documenti, denuncia in catasto e ai fini ICI entro il 31/10/2005, più 24 mesi senza provvedimento negativo; le Regioni possono disciplinare diversamente (C. cost. 196/2004) | Art. 32, comma 37, DL 269/2003 |
Il silenzio-assenso si forma solo se c’erano tutti i presupposti: un conguaglio mai pagato o un accatastamento mai fatto bastano a impedirlo, anche dopo quarant’anni. Per dimostrarlo servono le ricevute, non il calendario.
L’oblazione: cosa estingue e cosa succede se manca una rata
L’oblazione è la somma che si versava per accedere al condono edilizio. Non è un tributo qualsiasi: l’art. 38 L. 47/1985 le collega gli effetti penali. Quando è «interamente corrisposta» estingue i reati edilizi elencati nel secondo comma e i procedimenti di esecuzione delle sanzioni amministrative; se l’immobile è di più proprietari, quella versata da uno estingue il reato anche per gli altri (con l’interpretazione dell’art. 24 L. 136 del 30/04/1999). Concessa la sanatoria, non si applicano le sanzioni amministrative, «sempre che le somme dovute a titolo di oblazione siano state corrisposte per intero».
Per il primo condono si pagava a rate: un terzo con la domanda, la seconda entro centoventi giorni, la terza nei sessanta successivi (art. 35); poi il Comune determina l’importo definitivo e l’eventuale conguaglio. Per il terzo condono l’art. 32, comma 36, DL 269/2003 fa scattare gli effetti dell’art. 38 con l’oblazione pagata e il decorso di trentasei mesi dal pagamento; la Corte costituzionale (sent. 70 del 28/03/2008) li ha estesi al caso in cui il Comune abbia attestato prima la congruità.
Gli importi dell’oblazione non sono il costo della pratica di oggi: per gli onorari del tecnico e i diritti di segreteria di una sanatoria attuale il riferimento è la pagina sui costi della CILA e delle pratiche in sanatoria.
Vendere o comprare con un condono aperto: cosa chiede il rogito
Qui la L. 47/1985 è più tollerante di quanto si pensi. L’art. 40 dichiara nulli gli atti tra vivi sui diritti reali relativi a edifici se non risultano gli estremi del titolo o della concessione in sanatoria, ma ammette un’alternativa: allegare la copia della domanda di sanatoria con gli estremi della presentazione, indicando gli estremi del versamento delle prime due rate dell’oblazione. In altre parole, una pratica pendente ma regolarmente avviata non impedisce di per sé il trasferimento.
- Opere iniziate prima del 1/9/1967: al posto degli estremi della licenza si può rendere una dichiarazione sostitutiva di atto notorio sull’epoca di inizio (art. 40).
- Atto già stipulato senza le menzioni: se la mancanza non dipendeva dall’assenza del titolo o della domanda, l’atto può essere confermato anche da una sola parte con un atto successivo nella stessa forma (art. 40).
- Aste e procedure esecutive: la nullità non si applica; e se l’immobile era sanabile, la domanda poteva essere presentata entro centoventi giorni dal trasferimento, purché il credito fosse anteriore alla legge (art. 40).
Che l’atto si possa fare non vuol dire che chi compra sia al sicuro: eredita una pratica da chiudere, con eventuali conguagli. Chi risponde di cosa, quando l’abuso l’ha fatto un altro, è il tema della pagina su abuso del precedente proprietario o ereditato; il controllo dei documenti prima dell’atto è in come si verifica la conformità urbanistica.
Cosa si può fare oggi con una pratica pendente
Le strade, in ordine dalla più semplice:
- Accesso agli atti all’ufficio condoni del Comune: numero di protocollo, versamenti registrati, richieste di integrazione inviate, eventuali dinieghi.
- Verifica del silenzio-assenso: se conguaglio e accatastamento risultano, si chiede al Comune il provvedimento finale. Con la concessione in sanatoria l’art. 35 prevede anche l’agibilità in deroga ai requisiti regolamentari, se statica e prevenzione incendi sono a posto (sull’agibilità, la guida dedicata).
- Integrazione documentale: per le opere oltre 450 mc l’art. 35 chiedeva perizia giurata e certificato di idoneità statica di un tecnico abilitato; è spesso il documento mancante.
- Conguaglio: si paga quanto determinato dal Comune. Le eventuali controversie sull’oblazione sono di competenza del TAR (art. 35 L. 47/1985).
- Se la domanda è stata respinta o è improcedibile, il condono non si può ripresentare: per quelle opere restano le regole ordinarie del DPR 380/2001, descritte nella pagina su abuso edilizio, sanatoria e sanzioni.
Il titolo rilasciato a chiusura è il documento che serve per dimostrare lo stato legittimo dell’immobile (art. 9-bis, comma 1-bis, DPR 380/2001 parla del titolo «che ne ha legittimato» la costruzione): come si ricostruisce, con quali altri documenti, è nella pagina sullo stato legittimo dell’immobile. Anche la planimetria catastale va confrontata con la pratica: le differenze tipiche sono nella pagina sulla difformità catastale.
Il caso tipico: un portico chiuso nel 1982, una domanda del 1986, una vendita nel 2026
Esempio costruito sulla norma, non un fascicolo reale.
Villetta bifamiliare nella cintura di un capoluogo del Nord-Ovest. Nel 1982 il proprietario chiude con muratura e serramenti il portico al piano terra, circa 30 mq, e lo trasforma in tavernetta, senza titolo. Nel 1986 presenta la domanda di condono edilizio ai sensi della L. 47/1985 con la prima rata; la seconda risulta pagata, della terza non c’è ricevuta. Nessun provvedimento del Comune. Nel 2026 gli eredi vogliono vendere.
Cosa è stato possibile. Il notaio ha potuto ricevere l’atto allegando la copia della domanda con gli estremi di presentazione e indicando gli estremi delle prime due rate, come prevede l’art. 40 L. 47/1985. Dall’accesso agli atti è emerso che la pratica non era stata respinta: il Comune, interpellato da un geometra incaricato, ha determinato la somma residua e ha chiesto l’aggiornamento catastale della tavernetta.
Cosa non è stato possibile. Considerare la pratica chiusa per silenzio-assenso: senza oblazione completa e senza la documentazione per l’accatastamento, i presupposti dell’art. 35 non c’erano. E una tettoia aggiunta in giardino nel 1997, mai inclusa in nessuna domanda, non ha potuto «agganciarsi» al vecchio condono né a quelli successivi, chiusi da anni: per quella valgono le regole ordinarie del DPR 380/2001. Il caso è anonimo: esito e tempi di una situazione simile dipendono dal Comune e dallo stato della pratica.
Esiste un nuovo condono edilizio nel 2026? No
Non esiste un nuovo condono edilizio nel 2026, e nessuna legge lo ha riaperto negli anni precedenti. Al 03/10/2026 l’ultimo condono resta quello del DL 269/2003, con domande chiuse il 10/12/2004. La confusione nasce dal Salva Casa, il DL 69 del 29/05/2024 convertito con L. 105 del 24/07/2024, raccontato da molti titoli come un condono. Non lo è, per una ragione precisa:
- il condono sanava opere non conformi: l’art. 32, comma 1, DL 269/2003 parla di titolo in sanatoria «delle opere esistenti non conformi alla disciplina vigente»;
- il Salva Casa modifica il DPR 380/2001 e lavora sulle piccole difformità: le tolleranze dell’art. 34-bis per gli interventi realizzati entro il 24/05/2024, dal 2% al 6% in base alla superficie (tema della pagina sulle tolleranze costruttive), e il nuovo art. 36-bis per le parziali difformità, che richiede comunque la conformità urbanistica al momento della domanda;
- per chi ha costruito senza titolo resta l’art. 36 DPR 380/2001, con la doppia conformità: urbanistica ed edilizia sia alla realizzazione sia alla domanda. Un’opera che non rispetta il piano regolatore, oggi, non ha nessuna finestra di sanatoria paragonabile ai condoni.
Se un annuncio non cita numero e data di una legge, non c’è nessun condono di cui parlare.
Domande frequenti
Si può ancora fare domanda di condono edilizio nel 2026?
No. Le finestre erano fino al 30/06/1987 (L. 47/1985, dopo le proroghe), al 31/03/1995 (art. 39 L. 724/1994) e al 10/12/2004 (art. 32 DL 269/2003). Oggi esistono solo le sanatorie ordinarie del DPR 380/2001, che richiedono conformità.
Ho un condono del 1985 non chiuso: la casa è abusiva?
Non necessariamente nel senso comune: la domanda presentata in tempo sospende procedimento penale e sanzioni (art. 38 L. 47/1985) e, con conguaglio e accatastamento, può essersi formato il silenzio-assenso (art. 35). Ma finché non si verifica, la pratica resta da chiudere.
Si può vendere una casa con un condono in corso?
Per la L. 47/1985 sì, a condizioni precise: all’atto va allegata copia della domanda con gli estremi di presentazione e devono risultare gli estremi del pagamento delle prime due rate dell’oblazione (art. 40). Valutazioni sul caso concreto spettano al notaio.
Quanto tempo ha il Comune per rispondere a un condono?
Per il 1985, 24 mesi, ma l’accoglimento tacito richiede conguaglio pagato e accatastamento presentato (art. 35); per il 1994 e il 2003 vale la tabella sopra.
Ho perso le ricevute dell’oblazione: cosa posso fare?
Il primo passo è l’accesso agli atti della pratica in Comune; se i versamenti non risultano neppure lì, la ricostruzione va fatta con un tecnico abilitato.
Fonti normative
- L. 28/02/1985 n. 47, artt. 31 (oggetto e data del 1/10/1983), 35 (procedimento, rate, silenzio-assenso), 38 (effetti dell’oblazione), 40 (mancata domanda e atti tra vivi), testo vigente.
- L. 23/12/1994 n. 724, art. 39 (secondo condono: 31/12/1993, domanda entro il 31/03/1995).
- DL 30/09/2003 n. 269, conv. L. 24/11/2003 n. 326, art. 32 (terzo condono: 31/03/2003, domande 11/11-10/12/2004), con le sentenze della Corte costituzionale 196/2004 e 70/2008 riportate nel testo.
- DL 29/05/2024 n. 69 (Salva Casa), conv. L. 24/07/2024 n. 105, art. 1 (modifiche al DPR 380/2001).
- DPR 06/06/2001 n. 380, artt. 9-bis, 34-bis, 36, 36-bis, testo consolidato dopo il Salva Casa.
Avvertenza: questa pagina riassume il testo delle norme citate, vigenti al 03/10/2026, e non costituisce consulenza legale o tecnica. Lo stato di una pratica di condono si accerta solo sugli atti del Comune: per il caso concreto rivolgersi all’ufficio tecnico comunale, a un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) e, per l’atto, al notaio.
Articolo aggiornato: 3 ottobre 2026.
