L’abuso l’ha fatto un altro: casa comprata, ereditata o donata, chi risponde
Abuso edilizio ereditato o comprato già fatto: chi ne risponde?
Risposta in 30 secondi: la norma separa due figure. L’ordine di demolizione per le opere senza permesso o in totale difformità è rivolto «al proprietario e al responsabile dell’abuso» (art. 31, comma 2, DPR 380/2001): chi oggi possiede la casa lo riceve anche se i lavori li ha fatti un altro. Le spese di demolizione eseguita dal Comune sono invece poste «a spese dei responsabili dell’abuso» (artt. 31 c. 5, 33 c. 1, 34 c. 1). Anche le strade di regolarizzazione sono aperte a entrambi: l’accertamento di conformità può chiederlo «il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario» (art. 36, comma 1), e lo stesso vale per l’art. 36-bis, inserito dal Salva Casa (DL 69 del 29/05/2024, conv. L. 105 del 24/07/2024). Ricevere l’ordine non rende automaticamente autori dell’abuso, e non decide da solo chi sostiene ogni costo o se l’acquisizione al Comune si è perfezionata: contano la norma applicata, la notifica, l’inottemperanza e la sequenza del procedimento. Il reato edilizio dell’art. 44 è un’altra partita e si valuta con un legale. Un abuso edilizio ereditato o comprato non si cancella con il passaggio di proprietà: la posizione del singolo caso la ricostruisce un tecnico abilitato. Stima i lavori per rimettere a norma →
Questa pagina è per chi l’abuso non l’ha fatto: ha comprato con una veranda chiusa dal venditore, ha ereditato una mansarda mai autorizzata, ha ricevuto in donazione una casa la cui planimetria non corrisponde. La domanda è «tocca a me?», e la norma risponde in due modi diversi sul piano amministrativo e su quello penale. Le sanzioni in generale sono nella pagina su cosa si rischia con un abuso edilizio: qui conta solo la posizione di chi è arrivato dopo.
Proprietario attuale e responsabile dell’abuso: cosa dice la norma di ciascuno
Il testo unico dell’edilizia (DPR 6 giugno 2001 n. 380) usa due espressioni diverse, e non per caso. Il proprietario è chi ha oggi il bene; il responsabile dell’abuso è chi ha realizzato o fatto realizzare le opere. Spesso coincidono, ma in una casa comprata, ereditata o donata no. Ecco dove la norma nomina l’uno, l’altro o entrambi.
| Passaggio | A chi si rivolge la norma | Articolo DPR 380/2001 |
|---|---|---|
| Ingiunzione di rimozione o demolizione (opere senza permesso, totale difformità, variazioni essenziali) | Al proprietario e al responsabile dell’abuso | art. 31, comma 2 |
| Mancata demolizione entro 90 giorni: acquisizione gratuita del bene e dell’area al Comune | Il testo dice «se il responsabile dell’abuso non provvede» | art. 31, comma 3 |
| Sanzione per inottemperanza, da 2.000 a 20.000 euro | Il testo dice «constatata l’inottemperanza», senza nominare il destinatario | art. 31, comma 4-bis |
| Demolizione d’ufficio dell’opera acquisita | A spese dei responsabili dell’abuso | art. 31, comma 5 |
| Ristrutturazioni e parziali difformità rimosse dal Comune | A spese dei responsabili dell’abuso | artt. 33, comma 1, e 34, comma 1 |
| Permesso in sanatoria per assenza di titolo o totale difformità | Il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario | art. 36, comma 1 |
| Sanatoria per parziali difformità e variazioni essenziali | Il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario | art. 36-bis, comma 1 |
| Regolarizzazione delle varianti anteriori alla L. 10/1977 | Il responsabile dell’abuso o il proprietario | art. 34-ter, comma 3 |
La lettura che ne esce è questa: il nuovo proprietario non è estraneo al procedimento. Riceve l’ordine, ha in mano il bene che la norma colpisce, e ha il potere di chiedere la sanatoria al posto di chi ha costruito. Sull’acquisizione al Comune del bene di un proprietario estraneo ai lavori non basta leggere il comma 3: decidono la sequenza concreta, la notifica dell’ingiunzione, l’accertamento dell’inottemperanza e l’individuazione dell’area. Nei casi decisi l’esito è andato nei due sensi: il Consiglio di Stato ha confermato l’acquisizione verso chi aveva comprato quando i 90 giorni erano già scaduti per i venditori (Cons. Stato, sez. VII, n. 4892/2026, appello respinto); il TAR Sicilia l’ha annullata perché al proprietario l’ingiunzione non era mai stata comunicata (TAR Palermo, sez. II, n. 2737/2024). La sentenza della Corte costituzionale n. 160/2024 non decide la posizione del proprietario: ha dichiarato illegittimo l’art. 31, comma 3, nella parte in cui non salvava l’ipoteca iscritta prima dal creditore non responsabile dell’abuso. Prima di trarre conclusioni sull’acquisizione, gli atti vanno fatti esaminare da un legale.
Sanzione amministrativa e reato edilizio: due piani da non sovrapporre
Nello stesso abuso convivono due piani che chi eredita tende a sovrapporre.
- Il piano amministrativo riguarda l’opera: demolizione, acquisizione, sanzioni pecuniarie, sanatoria. Qui il proprietario attuale è coinvolto, perché i provvedimenti cadono sul bene e l’art. 31 lo nomina. Nessuno degli articoli citati prevede che l’opera torni regolare cambiando intestatario.
- Il piano penale riguarda la condotta (art. 44): il reato non si trasferisce con la proprietà, e chi compra, eredita o riceve in donazione non risponde del reato commesso da altri solo perché oggi è proprietario. La Cassazione ha escluso che basti la qualità di proprietario: serve un contributo alla realizzazione, valutato con le regole del concorso di persone (Cass. pen., sez. III, n. 27199/2022, ricorso dichiarato inammissibile).
In pratica: chi ha ereditato o comprato non può dare per scontato di «non c’entrare», perché l’ingiunzione può arrivare a lui. La responsabilità penale può però essere contestata se dagli atti emerge una condotta propria: partecipazione ai lavori, prosecuzione, completamento, concorso. Il semplice mantenimento dell’opera o la mancata demolizione dopo un ordine non vanno confusi, da soli, con l’essere autore del reato originario: producono effetti amministrativi. La posizione concreta, la prescrizione e gli eventuali nuovi lavori li valuta un avvocato sugli atti.
Devi rimettere a norma e capire quanto costa?
Comprata, ereditata o donata: cosa cambia secondo la porta da cui è arrivata la casa
Sul piano edilizio la posizione dell’attuale proprietario è la stessa in tutti e tre i casi. Cambia invece il controllo che la legge impone all’atto, regolato dall’art. 40 della L. 28 febbraio 1985 n. 47: gli «atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali» relativi a edifici sono nulli e non possono essere rogati se non riportano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o concessione, oppure della domanda di condono con il versamento delle prime due rate dell’oblazione. Per gli edifici la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985 vale l’art. 46 DPR 380/2001: stessa nullità, con gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria (esclusi garanzie e servitù). Conta quindi la data di inizio della costruzione, non quella del rogito. La nullità è testuale: il titolo indicato deve esistere davvero ed essere riferibile a quell’immobile, mentre la conformità dell’opera al titolo è un’altra questione, che non rende di per sé nullo l’atto (Cass. civ., Sezioni Unite, n. 8230/2019, ricorso rigettato e atto ritenuto valido). Quale norma governi l’atto concreto lo stabilisce il notaio.
| Come è arrivata la casa | Cosa prevede il testo dell’art. 40 L. 47/1985 | Cosa resta da verificare |
|---|---|---|
| Compravendita | Atto tra vivi: senza gli estremi del titolo l’atto è nullo | Se gli estremi dichiarati corrispondono davvero a ciò che è costruito |
| Donazione | Anche la donazione è un atto tra vivi su un diritto reale: stessa regola | Come sopra; e la posizione del donante, che resta il responsabile dei lavori fatti da lui |
| Successione ereditaria | La norma parla di atti «tra vivi»: la successione non lo è | La successiva vendita o donazione dell’erede è un nuovo atto tra vivi e va verificata da capo; lo stesso alla prima pratica edilizia |
| Acquisto all’asta (esecuzione immobiliare o procedura concorsuale) | Le nullità «non si applicano» a questi trasferimenti | Lo stato dell’immobile descritto nella perizia della procedura |
Per le opere iniziate prima del 1° settembre 1967 lo stesso articolo ammette una dichiarazione sostitutiva di atto notorio al posto degli estremi della licenza. La lettura completa dell’art. 40 è nella pagina sulla conformità urbanistica.
Un punto da non fraintendere: l’art. 40 chiede gli estremi di un titolo, non che la casa vi corrisponda. Un rogito valido può quindi trasferire un abuso edilizio ereditato dal venditore insieme alla casa: è il caso di chi scopre il problema dopo.
Cosa si poteva vedere prima del rogito, e cosa no
Chi ha comprato tende a chiedersi se avrebbe dovuto accorgersene. Tre agganci: lo stato legittimo (art. 9-bis, comma 1-bis), cioè il confronto fra i titoli e la casa, spiegato nella pagina sullo stato legittimo dell’immobile; la dichiarazione asseverata del tecnico sulle tolleranze allegata all’atto (art. 34-bis, comma 3), che se c’è dice che qualcuno ha guardato le misure; la planimetria catastale, che è un piano distinto: allinearla non sana un abuso (pagina sulla difformità catastale). Lavori interni mai comunicati, balconi chiusi dopo l’ultimo titolo, soffitte o cantine abitate non si vedono dai documenti: li rivela il confronto fatto da un tecnico. I rimedi verso chi ha venduto sono regolati dal codice civile: la valutazione, con i relativi termini, spetta a un legale.
Cosa può fare oggi chi ha ricevuto la casa con l’abuso
Le strade sono le stesse di chi l’abuso l’ha fatto, perché la norma le apre all’attuale proprietario. Cambia l’ordine con cui conviene chiedersele.
- Capire se è davvero un abuso. Molte differenze di misura rientrano nelle soglie dell’art. 34-bis, che per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 sono più ampie: in quel caso non c’è violazione edilizia. Le percentuali sono nella pagina sulle tolleranze costruttive.
- Datare i lavori. Chi eredita spesso non sa quando sono stati fatti. L’epoca si prova con i documenti dell’art. 9-bis, comma 1-bis: catasto di primo impianto, riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio. Se non bastano, il tecnico attesta la data sotto la propria responsabilità (art. 36-bis, comma 3). La data decide quale disciplina edilizia si applica e se poteva esserci un condono: i tre condoni chiusi sono nella pagina sul condono edilizio.
- Chiedere l’accertamento di conformità, da attuale proprietario: art. 36-bis per parziali difformità e variazioni essenziali, art. 36 per assenza di titolo o totale difformità. Entrambi solo prima che le sanzioni siano irrogate.
- Se non è sanabile, rimuovere. Riportare la casa allo stato legittimo prima che arrivi un’ingiunzione evita che il procedimento dell’art. 31 faccia il suo corso.
Le strade nel dettaglio, con oblazioni e tabella dei termini, sono nella pagina su abuso edilizio e sanatoria. Quanto costa la pratica in sé lo indicano, come ordine di grandezza, le pagine sulla SCIA edilizia e sui costi della CILA.
Il caso tipico: la casa dei genitori, una tettoia e una mansarda abitata
Esempio costruito sulla norma, non un fascicolo reale.
Caso tipo, anonimo. Casa unifamiliare di circa 145 mq su due piani, costruita con licenza intorno al 1971 in un comune collinare del Centro-Nord, ricevuta in successione da due fratelli nel 2026. Vogliono venderla. Il tecnico incaricato recupera la licenza in archivio comunale, la confronta con la casa e trova tre cose che il padre aveva fatto senza titolo.
- Due finestre leggermente più larghe del disegno. Lo scostamento rientra nelle soglie dell’art. 34-bis: non è violazione. Il tecnico lo dichiara con l’asseverazione da allegare all’atto di vendita (comma 3). Possibile, senza sanatoria.
- Una tettoia in giardino di circa 18 mq, che le foto aeree collocano fra il 1996 e il 1998. Il tecnico verifica che fosse compatibile con il piano vigente allora e con quello di oggi: i fratelli, come attuali proprietari, chiedono il permesso in sanatoria dell’art. 36, con l’oblazione pari al doppio del contributo di costruzione (comma 2). Possibile, entro i 60 giorni di risposta del Comune.
- Il sottotetto usato come camera con bagno. L’altezza media è sotto i minimi del regolamento edilizio: come abitazione non è conforme né per la disciplina dell’epoca né per quella di oggi. Non sanabile come vano abitabile. Il bagno viene smontato e il locale torna sottotetto, come nel titolo.
L’esito: la casa arriva al rogito con lo stato legittimo ricostruito. Sul profilo penale del padre, deceduto, i fratelli hanno sentito un legale; la regolarizzazione l’hanno fatta loro, perché la norma la consente al proprietario. Con un altro Comune o un’altra legge regionale l’esito può cambiare: il caso mostra il metodo, non un risultato atteso.
Le carte che raccontano la storia della casa, e dove trovarle
Chi riceve un immobile da altri deve ricostruirne la storia: titoli edilizi in archivio comunale (che deve acquisire d’ufficio i documenti già in possesso delle amministrazioni, art. 9-bis, comma 1), planimetria e visura, agibilità, CDU se c’è un terreno, regolamento edilizio. L’ordine in cui chiederle e confrontarle è nella pagina sulla conformità urbanistica. In condominio, per lo stato legittimo dell’unità non rilevano le difformità delle parti comuni (art. 9-bis, comma 1-ter).
Domande frequenti
Ho comprato casa e c’è un abuso del precedente proprietario: posso essere sanzionato?
Il procedimento amministrativo può riguardarti: l’ingiunzione è rivolta anche al proprietario (art. 31, comma 2, DPR 380/2001), mentre le spese della demolizione d’ufficio sono dei responsabili dell’abuso (comma 5). Il reato non si trasferisce con la proprietà; la posizione concreta la valuta un legale.
Come si sana un abuso edilizio ereditato?
Con gli stessi strumenti di chi l’ha realizzato: l’erede, come attuale proprietario, può chiedere l’accertamento di conformità dell’art. 36 o dell’art. 36-bis, se l’opera ha i requisiti di conformità che quegli articoli richiedono. Se non li ha, la strada è la rimozione. La qualificazione spetta a un tecnico abilitato.
Un abuso edilizio ante 1985 è un problema per chi eredita?
Può esserlo. La data da sola non sana: le opere ultimate entro il 1° ottobre 1983 potevano accedere al condono della L. 47/1985 (art. 31), oggi chiuso, solo con una domanda presentata allora. Se la casa è stata costruita quando il titolo non era obbligatorio, lo stato legittimo si ricava dal catasto di primo impianto e da altri documenti probanti (art. 9-bis, comma 1-bis). Da quale anno valga nel singolo Comune lo dice l’ufficio tecnico.
Planimetria non conforme scoperta dopo il rogito: chi è responsabile?
Bisogna prima capire se la difformità è solo catastale o anche edilizia: sono due piani diversi. Per quella edilizia vale quanto sopra; i rimedi verso il venditore sono regolati dal codice civile e vanno valutati con un legale, con attenzione ai termini.
Posso vendere la casa che ho ereditato con un abuso?
La vendita dell’erede è un atto tra vivi: deve riportare gli estremi di un titolo reale e riferibile all’immobile, a pena di nullità (art. 40 L. 47/1985 o art. 46 DPR 380/2001, secondo la data di inizio della costruzione). Una difformità non rende di per sé nullo l’atto, ma compratore e banca chiederanno di verificarla: il percorso è nella pagina sulla verifica di conformità.
Fonti
- DPR 6 giugno 2001 n. 380, testo unico dell’edilizia, testo consolidato dopo il DL 69/2024: artt. 9-bis (commi 1, 1-bis, 1-ter), 31 (commi 2, 3, 4-bis, 5, 8, 9), 33 (comma 1), 34 (comma 1), 34-bis (comma 3), 34-ter (comma 3), 36, 36-bis.
- L. 28 febbraio 1985 n. 47, art. 40 (nullità degli atti tra vivi senza gli estremi del titolo) e art. 31 (opere ultimate entro il 1° ottobre 1983).
- DL 29 maggio 2024 n. 69 («Salva Casa»), art. 1, convertito con modificazioni dalla L. 24 luglio 2024 n. 105.
- Corte costituzionale, sentenza 6 giugno – 3 ottobre 2024 n. 160 (G.U. 1ª s.s. 9/10/2024 n. 41): illegittimità dell’art. 7, comma 3, L. 47/1985 e, in via consequenziale, dell’art. 31, comma 3, DPR 380/2001, limitata alla salvezza dell’ipoteca anteriore del creditore non responsabile.
- Cass. pen., sez. III, n. 27199/2022; Cass. civ., Sezioni Unite, n. 8230/2019 (dep. 22/03/2019); Cons. Stato, sez. VII, n. 4892/2026 (dep. 18/06/2026); TAR Sicilia, Palermo, sez. II, n. 2737/2024 (dep. 02/10/2024): esiti riportati nel testo.
Avvertenza: la pagina riassume il testo delle norme citate al 3 ottobre 2026 e non costituisce consulenza tecnica né legale. Chi debba rispondere di un abuso, in sede amministrativa o penale, e quale strada sia percorribile dipende dal caso concreto, dalla legge regionale e dal Comune: va verificato con un tecnico abilitato, con l’ufficio tecnico comunale e, per i profili di responsabilità, con un legale.
Articolo aggiornato: 3 ottobre 2026.
