Assemblea condominiale per i lavori: convocazione, deleghe, verbale e quorum
Come si convoca l’assemblea per i lavori, e quando è valida?
Risposta in 30 secondi: l’assemblea condominiale che decide un lavoro segue un procedimento fissato dalla legge, e il regolamento di condominio non lo può cambiare (art. 72 disp. att. c.c.; art. 1138, comma 4, c.c.). Quattro fatti: 1) la convoca l’amministratore; se non lo fa, almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio possono chiederla e, passati dieci giorni inutilmente, convocarla da soli (art. 66, commi 1 e 2, disp. att. c.c.); 2) l’avviso, con l’ordine del giorno specifico, arriva almeno cinque giorni prima della prima convocazione, per raccomandata, PEC, fax o a mano (art. 66, comma 4); 3) ci si può far rappresentare con delega scritta, ma mai dall’amministratore, e oltre i venti condomini un delegato non porta più di un quinto (art. 67, commi 1 e 5); 4) l’assemblea è costituita in prima convocazione con due terzi del valore e la maggioranza dei partecipanti, in seconda con un terzo e un terzo, e di ogni riunione si redige il verbale (art. 1136, commi 1, 3 e 7, c.c.). Quanti voti servono poi per approvare il lavoro è un’altra domanda, con un’altra pagina.
Questa pagina è per chi vuole rifare il tetto, la facciata, l’ascensore, e deve prima portare il tema in assemblea condominiale: chi la chiama, con che preavviso, come mi faccio rappresentare, che cosa resta scritto. I voti necessari per ogni tipo di delibera sono nella mappa delle maggioranze in condominio. Qui c’è il procedimento: se è sbagliato, anche una delibera votata da quasi tutti può essere annullata.
Cosa dice la norma: il procedimento passo per passo, con i commi
Le regole stanno in due testi: gli artt. 66 e 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile (convocazione e deleghe) e gli artt. 1129-1137 del codice civile (amministratore, assemblea, verbale, impugnazione), nel testo riformato dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220. La tabella li mette nell’ordine in cui servono.
| Passaggio | Cosa prevede la legge | Dove |
|---|---|---|
| Chi convoca | L’amministratore: ogni anno in via ordinaria, in via straordinaria quando lo ritiene necessario | art. 66, c. 1, disp. att.; art. 1130, n. 1, c.c. |
| Richiesta dei condomini | Almeno 2 condomini che rappresentino 1/6 del valore; dopo 10 giorni senza risposta convocano direttamente | art. 66, c. 1-2, disp. att. |
| Senza amministratore | Ciascun condomino può convocare, in via ordinaria o straordinaria | art. 66, c. 3, disp. att. |
| Preavviso | Almeno 5 giorni prima della data della prima convocazione | art. 66, c. 4, disp. att. |
| Forma e contenuto | Raccomandata, PEC, fax o consegna a mano; ordine del giorno specifico, luogo e ora (o piattaforma, se in videoconferenza) | art. 66, c. 4, disp. att. |
| Seconda convocazione | Non nello stesso giorno solare della prima; in un giorno successivo e non oltre 10 giorni | art. 66, c. 5, disp. att.; art. 1136, c. 3, c.c. |
| Deleghe | Scritte; oltre 20 condomini massimo 1/5 dei condomini e del valore per delegato; vietate all’amministratore | art. 67, c. 1 e 5, disp. att. |
| Quorum costitutivo | 1ª: 2/3 del valore + maggioranza dei partecipanti; 2ª: 1/3 del valore + 1/3 dei partecipanti | art. 1136, c. 1 e 3, c.c. |
| Verbale | Processo verbale trascritto nel registro tenuto dall’amministratore | art. 1136, c. 7; art. 1130, n. 7, c.c. |
| Impugnazione | 30 giorni, dalla delibera per dissenzienti e astenuti, dalla comunicazione per gli assenti | art. 1137, c. 2, c.c. |
Su queste regole il regolamento di condominio non ha margine: l’art. 72 disp. att. gli vieta di derogare agli artt. 66 e 67, l’art. 1138, comma 4, c.c. agli artt. 1129, 1136 e 1137. Se una clausola del tuo regolamento sia compatibile con la legge lo valutano l’amministratore e, se serve, un legale.
Chi può convocare, e cosa fare se l’amministratore non lo fa
L’amministratore. La convoca ogni anno per il rendiconto, entro centottanta giorni (art. 1130, nn. 1 e 10, c.c.), e in via straordinaria «quando questi lo ritiene necessario» (art. 66, comma 1, disp. att.). Da solo non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo urgenza, e allora «deve riferirne nella prima assemblea» (art. 1135, comma 2, c.c.).
I condomini che la chiedono. Se il lavoro lo vogliono alcuni condomini e l’amministratore non si muove, la strada è la richiesta formale: almeno due condomini che insieme rappresentino un sesto del valore dell’edificio (in un edificio a 1.000 millesimi, quasi 167). Se passano dieci giorni «inutilmente», gli stessi condomini possono provvedere direttamente alla convocazione (art. 66, commi 1 e 2). Una richiesta scritta, con l’argomento, rende dimostrabile la decorrenza dei dieci giorni.
Se l’amministratore non c’è. Nei condomini piccoli può mancare: la nomina diventa necessaria quando i condomini sono più di otto (art. 1129, comma 1, c.c.). Senza amministratore, l’assemblea ordinaria o straordinaria può essere convocata «a iniziativa di ciascun condomino» (art. 66, comma 3).
Il rifiuto ripetuto. Il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea condominiale «negli altri casi previsti dalla legge» è fra le gravi irregolarità dell’amministratore (art. 1129, comma 12, n. 1, c.c.). Le conseguenze nel tuo caso le valuta un legale.
L’avviso di convocazione: termini, mezzi e un ordine del giorno che regge
L’art. 66, comma 4, disp. att. è il centro del procedimento. L’avviso deve:
- contenere la specifica indicazione dell’ordine del giorno;
- essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione;
- viaggiare con uno dei mezzi elencati: posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano;
- indicare luogo e ora della riunione o, in videoconferenza, la piattaforma elettronica e l’ora.
La sanzione è scritta nello stesso comma: in caso di convocazione «omessa, tardiva o incompleta» degli aventi diritto, la delibera è annullabile ai sensi dell’art. 1137 c.c., su istanza dei dissenzienti o degli assenti non convocati ritualmente. E l’art. 1136, comma 6, c.c. aggiunge che l’assemblea non può deliberare «se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati».
Per un lavoro, che cosa vuol dire «specifica». La norma non dà una formula, ma «varie ed eventuali» difficilmente descrive il rifacimento di una copertura. Una voce che dica che cosa si decide (lavoro, scelta fra i preventivi, riparto, fondo speciale, obbligatorio per la manutenzione straordinaria per l’art. 1135, n. 4, c.c.) lascia meno spazio a contestazioni. Allegare i preventivi non è imposto dall’art. 66; per confrontarli c’è la guida sul preventivo dell’impresa edile.
Videoconferenza e riunioni consecutive. Si può partecipare a distanza, anche se il regolamento non lo prevede, «previo consenso della maggioranza dei condomini» (art. 66, comma 7). Con un unico avviso l’amministratore può fissare più riunioni consecutive per la prosecuzione dell’assemblea validamente costituita (art. 66, comma 6).
Devi stimare il lavoro prima dell’assemblea?
Deleghe: chi può rappresentarti, quante ne può portare, chi vota
La forma. Ogni condomino può intervenire «anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta» (art. 67, comma 1, disp. att.). Altre formalità il testo non ne chiede.
Il tetto per delegato. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale (art. 67, comma 1). Il limite è doppio: con 30 condomini e 1.000 millesimi, al massimo 6 condomini e 200 millesimi. Sotto i ventuno condomini la norma non pone il limite.
Mai all’amministratore. «All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea» (art. 67, comma 5).
Più proprietari, un voto. Se un’unità appartiene in proprietà indivisa a più persone, hanno diritto a un solo rappresentante, designato dai comproprietari a norma dell’art. 1106 c.c. (art. 67, comma 2).
Usufruttuario o nudo proprietario. L’usufruttuario vota nell’ordinaria amministrazione e nel semplice godimento delle cose comuni (art. 67, comma 6); nelle altre delibere vota il proprietario, salvo i casi del comma 7 (artt. 985, 986 e 1006 c.c.), nei quali l’avviso va comunicato a entrambi.
Prima e seconda convocazione: quando l’assemblea è costituita
Prima di contare i voti si conta chi c’è, presenti e rappresentati per delega. È il quorum costitutivo dell’art. 1136 c.c.:
| Prima convocazione (art. 1136, c. 1) | Seconda convocazione (art. 1136, c. 3) | |
|---|---|---|
| Valore dell’edificio presente | almeno 2/3 (667 su 1.000 millesimi) | almeno 1/3 (334 su 1.000) |
| Condomini presenti | maggioranza dei partecipanti | almeno 1/3 dei partecipanti |
| Quando | data fissata nell’avviso, con 5 giorni di preavviso (art. 66, c. 4, disp. att.) | non lo stesso giorno solare (art. 66, c. 5, disp. att.), entro 10 giorni dalla prima |
Con soglie così alte la prima convocazione va spesso deserta, e l’avviso indica di solito entrambe le date. Ma costituita non vuol dire capace di approvare tutto: il comma 4 vuole «sempre» la maggioranza del comma 2 (maggioranza degli intervenuti e metà del valore) per alcune delibere, fra cui le «riparazioni straordinarie di notevole entità». Se in seconda convocazione è presente meno della metà del valore, un lavoro così non passa nemmeno all’unanimità dei presenti (salvo la deroga del DL 32/2019 per gli «interventi di recupero», spiegata nella pagina sulle maggioranze). Il quadro completo, delibera per delibera, è nella pagina sulle maggioranze per lavori e innovazioni; i millesimi su cui si contano quorum e voti sono spiegati nella guida alle tabelle millesimali.
Il verbale: che cosa ci finisce, dove si conserva, come si ottiene
«Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore» (art. 1136, comma 7, c.c.). L’art. 1130, n. 7, c.c. precisa che nel registro dei verbali si annotano:
- le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea (la prima convocazione deserta resta scritta);
- le deliberazioni;
- le brevi dichiarazioni dei condomini che ne hanno fatto richiesta.
Chi vuole lasciare traccia di un dissenso, o di un’obiezione sulla convocazione, chiede che la propria breve dichiarazione sia messa a verbale. In videoconferenza il verbale è redatto dal segretario, sottoscritto dal presidente e trasmesso a tutti con le formalità della convocazione (art. 66, comma 7, disp. att.); per la riunione in presenza le fonti qui usate non disciplinano presidente e segretario. Il registro si consulta gratis nei giorni e orari comunicati dall’amministratore, con copia firmata a rimborso della spesa (art. 1129, comma 2, c.c.).
Dopo il voto: delibera obbligatoria, impugnazione in trenta giorni
Le delibere prese secondo le regole «sono obbligatorie per tutti i condomini» (art. 1137, comma 1, c.c.), anche per chi ha votato contro, e l’amministratore le esegue (art. 1130, n. 1). Contro una delibera contraria alla legge o al regolamento, ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può chiederne l’annullamento al giudice entro il termine perentorio di trenta giorni: dalla delibera per dissenzienti e astenuti, dalla comunicazione per gli assenti (art. 1137, comma 2); per questo il verbale va mandato a chi non c’era. L’azione non sospende l’esecuzione, salvo ordine del giudice (comma 3). Se una delibera abbia un vizio lo valuta un legale.
Il caso tipico: ventiquattro appartamenti, un tetto e due convocazioni
Esempio costruito sulla norma, non un fascicolo reale.
Condominio di 24 unità in un comune di pianura, anni Sessanta, tabella da 1.000 millesimi, amministratore in carica. Dopo le infiltrazioni all’ultimo piano, due condomini con 180 millesimi (più di un sesto, cioè di 166,7) chiedono per PEC un’assemblea straordinaria sul rifacimento della copertura. L’amministratore convoca entro i dieci giorni dell’art. 66, comma 2.
| Passaggio | Cosa è successo | Norma |
|---|---|---|
| Avviso | Raccomandata e PEC 9 giorni prima; ordine del giorno: lavoro, scelta fra tre preventivi, riparto, fondo speciale | art. 66, c. 4; art. 1135, n. 4 |
| Deleghe | Un condomino ne porta 4 (190 millesimi): sopra i venti condomini il limite è 1/5, cioè 4,8 condomini e 200 millesimi; una quinta delega non è stata accettata | art. 67, c. 1 |
| Prima convocazione | 12 presenti e rappresentati, 610 millesimi: servivano 13 e 667. Deserta, annotata a verbale | art. 1136, c. 1; art. 1130, n. 7 |
| Seconda convocazione | Tre giorni dopo: 9 condomini, 420 millesimi. Costituita (servivano 8 e 334) | art. 1136, c. 3 |
| Voto sul tetto | Qualificato riparazione straordinaria di notevole entità: con 420 millesimi in sala la soglia di 500 era irraggiungibile. Rinvio | art. 1136, c. 2 e 4 |
| Nuova assemblea | In seconda convocazione, 15 condomini e 640 millesimi; approvato con 11 voti e 530 millesimi, fondo speciale deliberato | art. 1136, c. 2; art. 1135, n. 4 |
| Dopo | Verbale inviato agli assenti; trenta giorni per impugnare dalla comunicazione | art. 1137, c. 2 |
Che cosa insegna. La seconda convocazione ha salvato la riunione, non la delibera: per questo lavoro contava il valore in sala, non il numero di persone. Se la copertura fosse stata un lastrico solare in uso esclusivo, per il riparto varrebbe la regola della pagina sul lastrico solare.
Dove si innesta: dopo l’assemblea vengono riparto, costi e detrazioni
Dalla delibera dell’assemblea condominiale partono tre domande. Chi paga: il riparto è nella guida su ristrutturazione del condominio e chi paga, con i casi di balconi, facciata e colonna di scarico. Quanto costa: l’ordine di grandezza, da avere prima di convocare, viene dal calcolatore dei costi. Che cosa si detrae: è nella pagina sulle spese condominiali detraibili.
Domande frequenti
Con quanti giorni di anticipo va convocata l’assemblea condominiale?
Almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione (art. 66, comma 4, disp. att. c.c.). Con un avviso tardivo la delibera è annullabile su istanza dei dissenzienti o degli assenti non convocati ritualmente.
Una convocazione per email normale o su WhatsApp è valida?
L’art. 66, comma 4, elenca raccomandata, posta elettronica certificata, fax e consegna a mano. Un mezzo diverso non è fra quelli previsti: se nel tuo caso basti a evitare l’annullamento lo valutano l’amministratore e, se serve, un legale.
Posso dare la delega all’amministratore?
No: l’art. 67, comma 5, disp. att. vieta di conferirgli deleghe per qualunque assemblea. La delega va data per iscritto a un’altra persona.
Si può tenere la seconda convocazione un’ora dopo la prima?
No: non può tenersi nello stesso giorno solare della prima (art. 66, comma 5, disp. att.) e deve cadere in un giorno successivo, non oltre dieci giorni (art. 1136, comma 3, c.c.).
Ero assente: da quando corrono i trenta giorni per impugnare?
Per gli assenti il termine decorre dalla comunicazione della delibera; per dissenzienti e astenuti dalla data della delibera (art. 1137, comma 2, c.c.).
Il regolamento può ridurre il preavviso o cambiare il quorum?
No: l’art. 72 disp. att. vieta ai regolamenti di derogare agli artt. 66 e 67, e l’art. 1138, comma 4, c.c. agli artt. 1136 e 1137.
Fonti
- Disposizioni per l’attuazione del codice civile (R.D. 30 marzo 1942, n. 318), art. 66, commi 1-7 — normattiva
- Disp. att. c.c., art. 67, commi 1-8 — normattiva
- Disp. att. c.c., art. 72 — normattiva
- Codice civile (R.D. 16 marzo 1942, n. 262), art. 1129, commi 1, 2 e 12 — normattiva
- Codice civile, art. 1130, nn. 1, 7 e 10 — normattiva
- Codice civile, art. 1135, comma 1, n. 4, e comma 2 — normattiva
- Codice civile, art. 1136, commi 1-4, 6 e 7 — normattiva
- Codice civile, art. 1137, commi 1-3 — normattiva
- Codice civile, art. 1138, comma 4 — normattiva
- L. 11 dicembre 2012, n. 220 (riforma della disciplina del condominio) — normattiva
Disclaimer: questa pagina riporta il testo degli artt. 66, 67 e 72 disp. att. c.c. e 1129-1138 c.c. vigente al 03/10/2026 e non costituisce consulenza legale: sul caso concreto decidono l’amministratore e, se serve, un legale.
Articolo aggiornato: 3 ottobre 2026.
