Lastrico solare: chi paga il rifacimento e con quali quote
Chi paga quando si rifà il lastrico solare?
Risposta in 30 secondi: dipende da chi usa il lastrico, prima ancora che da quanto costa il lavoro. Quattro fatti dal codice civile: 1) il lastrico solare è fra le parti comuni dell’edificio elencate all’art. 1117, n. 1, c.c., «se non risulta il contrario dal titolo»; 2) se l’uso è comune a tutti, la spesa si divide in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, cioè per millesimi, «salvo diversa convenzione» (art. 1123, comma 1, c.c.); 3) se l’uso è esclusivo di uno o più condomini, chi ne ha l’uso paga un terzo delle riparazioni o ricostruzioni e gli altri due terzi sono a carico dei condomini dell’edificio, o della parte di edificio a cui il lastrico serve, in proporzione al valore del piano di ciascuno (art. 1126 c.c.); 4) se il lastrico copre solo una parte del fabbricato, la manutenzione è a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (art. 1123, comma 3, c.c.). Il regolamento o un titolo contrario possono disporre diversamente: sul caso concreto decidono l’amministratore e, se serve, un legale.
Il lastrico è la copertura piana del palazzo: il «tetto» che si calpesta. Quando la guaina cede e l’acqua scende negli appartamenti sotto, la domanda in assemblea è sempre la stessa: lo paga chi ci sta sopra o lo paghiamo tutti? Questa pagina risponde solo per questo bene e lo mette a confronto con tetto, solai e scale. Il riparto delle spese condominiali in generale, con gli esempi per gli altri lavori, è nella guida su chi paga la ristrutturazione del condominio.
Comune, di uso esclusivo, al servizio di una sola scala: le tre situazioni
Prima di fare un conto bisogna capire in quale di queste tre situazioni si trova il lastrico solare del proprio edificio. La norma cambia a seconda della risposta.
| Situazione del lastrico | Chi paga riparazione o rifacimento | Con quale criterio | Norma |
|---|---|---|---|
| Uso comune a tutti i condomini | tutti i condomini | in proporzione al valore della proprietà di ciascuno (millesimi), salvo diversa convenzione | art. 1117, n. 1, e art. 1123, comma 1, c.c. |
| Uso esclusivo di uno o più condomini | chi ha l’uso esclusivo: 1/3 i condomini dell’edificio, o della parte a cui il lastrico serve: 2/3 |
i 2/3 «in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno» | art. 1126 c.c. |
| Copre solo una parte del fabbricato (una scala, un corpo) | il gruppo di condomini che ne trae utilità | la spesa di manutenzione resta dentro quel gruppo | art. 1123, comma 3, c.c. |
Due precisazioni che la tabella non mostra. La prima: l’art. 1117 c.c. mette i lastrici solari fra le parti comuni «se non risulta il contrario dal titolo». Il punto di partenza è quindi documentale: l’atto di acquisto, il regolamento di condominio, l’atto con cui il costruttore ha venduto le unità. La seconda: l’art. 1123, comma 1, fa salva la «diversa convenzione». Un regolamento contrattuale o un accordo fra tutti i condomini può aver fissato un riparto diverso da quello della legge, e in quel caso si parte da lì.
Il criterio dell’art. 1126 c.c.: un terzo a chi lo usa, due terzi a chi è coperto
L’art. 1126 c.c. ha un solo comma, intitolato «Lastrici solari di uso esclusivo». Il testo dice: «Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno».
Letto un pezzo alla volta, il testo contiene cinque elementi.
- Il presupposto è l’uso, non la proprietà. La norma si applica quando l’uso del lastrico, o di una sua parte, «non è comune a tutti i condomini». Il caso tipico è la terrazza di copertura a cui si accede solo dall’attico.
- Un terzo a chi ha l’uso esclusivo. Il testo dice «quelli che ne hanno l’uso esclusivo», al plurale: se gli utilizzatori sono due, il terzo grava su entrambi. Come si divida il terzo fra loro la norma non lo dice.
- Le voci di spesa sono «riparazioni o ricostruzioni del lastrico». La norma parla del lastrico come opera, senza elencare gli strati (guaina, massetto, pavimentazione). Che cosa rientri nella spesa da dividere 1/3-2/3 e che cosa resti all’utilizzatore, ad esempio arredi o fioriere, lo valutano il tecnico e l’amministratore sul preventivo.
- I due terzi vanno a chi sta sotto. Sono a carico dei condomini «dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve». Se il lastrico copre un solo corpo di fabbrica, i due terzi restano ai condomini di quel corpo.
- Il criterio dei due terzi è il valore. «In proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno»: in pratica, i millesimi della tabella che misura il valore delle unità coperte.
Un punto merita attenzione. Il testo mette i due terzi a carico di «tutti i condomini» dell’edificio, o della parte coperta, senza escludere chi ha l’uso esclusivo. Se anche l’appartamento dell’utilizzatore sta sotto il lastrico, la lettura letterale lo fa partecipare ai due terzi con i propri millesimi, oltre a pagare il terzo. Il caso tipico più sotto è calcolato così. Come l’amministratore applichi il riparto nel singolo condominio, alla luce del regolamento, va verificato con lui.
Infiltrazioni e danni. L’art. 1126 c.c. parla della spesa per riparare o ricostruire il lastrico, non dei danni che le infiltrazioni causano agli appartamenti sotto. Sui danni da infiltrazioni la giurisprudenza ha dato criteri propri: va verificato con un legale.
Devi stimare il lavoro prima dell’assemblea?
Lastrico, tetto, solai e scale: quattro criteri diversi a confronto
Il codice civile non tratta tutte le coperture e tutti i divisori allo stesso modo. Messi in fila, i criteri sono questi.
| Bene | Chi paga | Criterio | Norma |
|---|---|---|---|
| Tetto o lastrico di uso comune | tutti i condomini | valore della proprietà (millesimi), salvo diversa convenzione | art. 1117, n. 1; art. 1123, comma 1, c.c. |
| Lastrico di uso esclusivo | utilizzatore + condomini coperti | 1/3 all’utilizzatore; 2/3 per valore del piano | art. 1126 c.c. |
| Soffitti, volte e solai fra due piani | i proprietari dei due piani sovrastanti | parti eguali; la copertura del pavimento al piano superiore, intonaco, tinta e decorazione del soffitto al piano inferiore | art. 1125 c.c. |
| Scale e ascensori | i proprietari delle unità a cui servono | metà per valore delle unità, metà in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo | art. 1124, comma 1, c.c. |
Perché il lastrico non segue la regola del solaio. L’art. 1125 c.c. divide a metà la spesa del solaio fra i due proprietari che stanno sopra e sotto. Il lastrico, invece, copre tutto l’edificio o una sua parte: per questo la legge non lo fa pagare solo all’ultimo piano, ma lo carica per due terzi sull’insieme dei condomini coperti. Il criterio dell’art. 1125 vale anche per i balconi incassati e le logge, come spiega la pagina sul rifacimento dei balconi in condominio.
Il lastrico conta anche nelle spese delle scale. Per l’art. 1124, comma 2, c.c., nella metà della spesa delle scale ripartita in ragione del valore «si considerano come piani» anche i lastrici solari, «qualora non siano di proprietà comune». Chi ha un lastrico non comune, quindi, entra con esso nel riparto di quella metà.
Il tetto a falde. L’art. 1117, n. 1, c.c. nomina insieme «i tetti e i lastrici solari»; l’art. 1126 parla solo dei lastrici. Per un tetto a falde che nessuno usa in esclusiva vale quindi la regola generale dell’art. 1123 c.c.: millesimi di proprietà, o gruppo che ne trae utilità se copre solo una parte. I costi del lavoro, voce per voce, sono nella guida al rifacimento del tetto.
Dal preventivo al riparto: i passaggi per arrivare alle quote
- Leggere il titolo. Atto di acquisto e regolamento dicono se il lastrico è comune, di uso esclusivo o attribuito in proprietà a qualcuno (art. 1117 c.c., «se non risulta il contrario dal titolo»). Se il titolo attribuisce proprietà e non solo uso, come si applichi l’art. 1126 c.c. va verificato con un legale.
- Cercare una convenzione diversa. Il regolamento può prevedere un riparto proprio (art. 1123, comma 1, c.c., «salvo diversa convenzione»). Se c’è, ha la precedenza nei limiti in cui la legge lo consente.
- Delimitare la parte servita. Con il tecnico si stabilisce quali unità stanno sotto il lastrico: tutto l’edificio o una sola scala (art. 1126 e art. 1123, comma 3, c.c.).
- Far separare le voci nel preventivo. Riparazione o ricostruzione del lastrico da una parte, opere che riguardano solo l’utilizzatore dall’altra. Le prime si dividono 1/3-2/3; per le seconde decide la qualificazione del caso concreto.
- Deliberare. Quale maggioranza serve per un lavoro sul lastrico dipende dal tipo e dall’entità dell’intervento (art. 1136 c.c.): la mappa per tipo di delibera è nella pagina sulle maggioranze in condominio; avviso, deleghe e verbale sono nella guida all’assemblea condominiale.
- Ripartire con la tabella giusta. L’amministratore applica il terzo e i due terzi usando i millesimi delle unità coperte. Come si leggono e quando si possono rivedere le tabelle è spiegato nella guida alle tabelle millesimali.
Il caso tipico: la terrazza dell’attico rifatta in una palazzina di nove unità
Esempio costruito sulla norma, non un fascicolo reale.
Palazzina in una città del Nord-Ovest, una sola scala, quattro piani con due appartamenti ciascuno e un attico al quinto. L’attico ha l’uso esclusivo del lastrico solare che copre tutto l’edificio: ci si arriva solo dal suo soggiorno, e il regolamento non prevede un riparto diverso. La guaina va rifatta: il preventivo per la riparazione del lastrico (rimozione della pavimentazione, nuova impermeabilizzazione, ripristino) è di 24.000 €, importo di esempio. Le fioriere e la pergola dell’attico sono escluse dal preventivo condominiale.
Passo 1: il terzo e i due terzi. 24.000 € ÷ 3 = 8.000 € a carico dell’attico come utilizzatore esclusivo. I restanti 24.000 € × 2/3 = 16.000 € si dividono fra tutti i condomini coperti, cioè le nove unità, attico compreso, secondo la lettura letterale dell’art. 1126 c.c. vista sopra.
Passo 2: i due terzi per millesimi. Ogni unità paga 16.000 € × i propri millesimi ÷ 1.000.
| Unità | Millesimi (esempio) | Quota dei 2/3 | Quota dell’1/3 | Totale | Se il lastrico fosse di uso comune |
|---|---|---|---|---|---|
| Piano 1, due unità | 100 ciascuna | 1.600 € | — | 1.600 € | 2.400 € |
| Piano 2, due unità | 105 ciascuna | 1.680 € | — | 1.680 € | 2.520 € |
| Piano 3, due unità | 110 ciascuna | 1.760 € | — | 1.760 € | 2.640 € |
| Piano 4, due unità | 115 ciascuna | 1.840 € | — | 1.840 € | 2.760 € |
| Attico, quinto piano | 140 | 2.240 € | 8.000 € | 10.240 € | 3.360 € |
| Totale | 1.000 | 16.000 € | 8.000 € | 24.000 € | 24.000 € |
Controllo dei conti. Due quote da 1.600, 1.680, 1.760 e 1.840 € fanno 13.760 €; con i 2.240 € dell’attico si arriva ai 16.000 € dei due terzi. Aggiungendo il terzo di 8.000 € si torna ai 24.000 € del preventivo.
Che cosa mostra il caso. Con l’uso esclusivo l’attico paga 10.240 €, contro i 3.360 € che pagherebbe se il lastrico fosse di uso comune e la spesa si dividesse solo per millesimi (art. 1123, comma 1, c.c.: 24.000 € × 140 ÷ 1.000). Un appartamento al primo piano scende da 2.400 € a 1.600 €. La differenza la decide la situazione del lastrico, non l’importo del lavoro.
Che cosa cambierebbe. Se la palazzina avesse due scale e il lastrico coprisse solo la scala A, i due terzi resterebbero fra i condomini della scala A (art. 1126 e art. 1123, comma 3, c.c.), con i millesimi riferiti a quel gruppo. Se poi il regolamento contrattuale avesse fissato un riparto diverso, si applicherebbe quello. In entrambi i casi il conto lo rifà l’amministratore sulla tabella corretta, e le quote dell’esempio non valgono più.
E il fisco? Se e come le quote del lastrico entrino nelle detrazioni per le parti comuni dipende dalle regole dell’Agenzia delle Entrate, spiegate nella pagina sulle spese condominiali detraibili: qui non si fanno calcoli fiscali.
Dove si innesta: costi del lavoro, altre parti comuni, fisco
Il riparto del lastrico solare è una parte del percorso. Il quadro generale su chi paga i lavori condominiali è nella guida su ristrutturazione del condominio: chi paga. Per le altre parti comuni ci sono pagine dedicate: la facciata, i balconi, la colonna di scarico. Per dare un ordine di grandezza al lavoro prima di convocare l’assemblea si parte dal calcolatore dei costi di ristrutturazione e dalla guida al rifacimento del tetto.
Domande frequenti
Chi paga il rifacimento del lastrico solare in condominio?
La risposta breve sta nel riquadro in testa: prima si legge l’atto e il regolamento, poi si applica il criterio dell’art. 1126 c.c. (un terzo – due terzi) o quello generale dell’art. 1123. L’esempio con le cifre è nel caso tipico.
Il proprietario dell’attico con la terrazza paga anche i due terzi?
Il testo non lo esclude: la lettura letterale lo fa concorrere anche alla seconda frazione con i propri millesimi, come mostra il caso tipico. Nel singolo palazzo la verifica spetta all’amministratore.
Il lastrico solare è sempre una parte comune?
Di norma sì (art. 1117, n. 1, c.c.), ma la stessa norma fa salva la volontà scritta negli atti: rogito e regolamento vanno letti prima di fare i conti.
Se il lastrico copre solo una scala pagano tutti?
Di regola no, salvo diversa previsione del regolamento. L’art. 1123, comma 3, c.c. mette la manutenzione dei lastrici che servono una parte del fabbricato a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità; l’art. 1126 c.c. parla della «parte» dell’edificio a cui il lastrico serve.
Chi paga i danni delle infiltrazioni dal lastrico?
L’art. 1126 c.c. riguarda la spesa per riparare o ricostruire il lastrico, non il risarcimento dei danni agli appartamenti. Sui danni da infiltrazioni la giurisprudenza ha dato criteri propri: il caso va esaminato con un legale.
Che maggioranza serve per rifare il lastrico?
Dipende dal tipo e dall’entità del lavoro, secondo l’art. 1136 c.c. La tabella per tipo di delibera è nella pagina sulle maggioranze in condominio; il riparto 1/3-2/3 non cambia la maggioranza necessaria.
Il lastrico solare segue la regola dei solai, divisa a metà?
No. L’art. 1125 c.c. divide a metà la spesa dei solai fra i proprietari dei due piani sovrapposti; il lastrico ha la regola propria dell’art. 1126 c.c. se è di uso esclusivo, o quella generale dell’art. 1123 c.c. se è comune.
Fonti
- Codice civile (R.D. 16 marzo 1942, n. 262), testo vigente su Normattiva al 03/10/2026:
- art. 1117, n. 1 (parti comuni: «i tetti e i lastrici solari») — normattiva
- art. 1123, commi 1 e 3 (ripartizione delle spese; lastrici al servizio di una parte del fabbricato) — normattiva
- art. 1124, commi 1 e 2 (scale e ascensori; lastrici non comuni contati come piani) — normattiva
- art. 1125 (soffitti, volte e solai) — normattiva
- art. 1126 (lastrici solari di uso esclusivo: un terzo e due terzi) — normattiva
- art. 1136 (validità delle deliberazioni, per il rimando alle maggioranze) — normattiva
Disclaimer: questa pagina riporta il testo degli artt. 1117, 1123, 1124, 1125 e 1126 del codice civile nella versione vigente al 03/10/2026 e non costituisce consulenza legale. Il regolamento di condominio, un titolo contrario o una diversa convenzione possono disporre altrimenti dove la legge lo consente: sul caso concreto decidono l’amministratore e, se serve, un legale.
Articolo aggiornato: 3 ottobre 2026.
