Bonus prima casa under 36 2026: requisiti, ISEE e vantaggi fiscali

Il bonus prima casa under 36 è un’agevolazione fiscale che nel 2026 permette ai giovani fino a 36 anni di età con ISEE entro 40.000 euro di acquistare la prima casa risparmiando fino a 20.000-30.000 euro in imposte, oltre a beneficiare della garanzia statale Consap fino all’80% del mutuo. Il pacchetto comprende esenzione da imposte di registro (2% o 9%) e ipocatastali, credito d’imposta IVA per acquisti da costruttore, e agevolazioni Banche e Finanziarie con tassi più bassi.

Questa guida ufficiale spiega chi può accedere al bonus prima casa under 36, quali sono i requisiti ISEE 2026, come calcolare il risparmio fiscale e come fare domanda.

Risposta in 30 secondi

• Età: fino a 36 anni non compiuti al rogito
• ISEE: massimo 40.000 euro/anno
• Esenzione imposte: registro 2% (privato) o IVA 4% credito (costruttore), ipocatastali fisse
• Garanzia Consap: copertura 80% sul mutuo prima casa
• Validità: rogito entro 31/12/2026 per richiedere il bonus
• Risparmio tipico: 15.000-30.000€ su casa 200.000€

Requisiti per il bonus prima casa under 36

Per accedere al bonus prima casa under 36 servono tutti questi requisiti:

1. Età: non aver compiuto 36 anni alla data del rogito (atto di acquisto)
2. ISEE familiare: massimo 40.000 euro annui (ISEE ordinario 2026)
3. Residenza: trasferire la residenza nel Comune dell’immobile entro 18 mesi
4. Categoria catastale: l’immobile NON deve essere A/1 (signorile), A/8 (ville), A/9 (palazzi storici)
5. Non possesso: non avere altri immobili a uso abitativo nello stesso Comune e non aver già usufruito di agevolazioni prima casa in passato

Tutti i requisiti devono essere autocertificati nell’atto di acquisto (rogito notarile) tramite dichiarazione esplicita. La verifica avviene a posteriori dall’Agenzia delle Entrate.

Vantaggi fiscali del bonus prima casa under 36

Il bonus prima casa under 36 comprende quattro tipologie di benefici fiscali:

1. Esenzione imposte di registro, ipotecaria e catastale

Acquisto da privato: esenzione totale dall’imposta di registro al 2% (sul valore catastale) + ipotecaria fissa 50€ + catastale fissa 50€. Senza bonus si paga il 2% del valore catastale (es. casa 200.000€ con valore catastale 100.000€ = 2.000€ di imposta).

Acquisto da costruttore: credito d’imposta pari all’IVA al 4% pagata sull’acquisto. La somma può essere usata in compensazione su altre imposte (IRPEF, IMU, ecc.) o rimborsata. Su casa 200.000€ con IVA 4% = 8.000€ credito recuperabile.

2. Esenzione imposta sostitutiva sul mutuo

L’imposta sostitutiva sul mutuo per prima casa (0,25% dell’importo finanziato) è completamente azzerata. Su un mutuo di 150.000€ il risparmio è di 375€.

3. Garanzia statale Consap fino all’80%

Il Fondo Garanzia Prima Casa gestito da Consap copre fino all’80% del capitale del mutuo per richiedenti under 36 con ISEE entro 40k. Questo permette di ottenere mutui con LTV (Loan-to-Value) fino al 100% del prezzo di acquisto, ben oltre il classico 80% delle banche.

4. Tassi mutuo agevolati

Le banche aderenti al Fondo Consap offrono tassi più bassi (TAEG sconto 0,2-0,5% rispetto al cliente standard) e spread ridotti per i mutui under 36 garantiti.

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Bonus prima casa under 36: esempio risparmio

Esempio concreto: acquisto prima casa di 200.000 euro (valore catastale 100.000€) da privato, con mutuo 160.000€.

Per acquisto da costruttore di pari valore (con IVA al 4%) il credito d’imposta recuperabile è di circa 8.000€, portando il risparmio totale a oltre 10.000€.

In aggiunta, la garanzia Consap permette di ottenere il mutuo al 100% del prezzo (160.000€/200.000€), evitando il vincolo dell’80% LTV. Questo è il vantaggio più rilevante in caso di liquidità limitata.

Come fare domanda per il bonus prima casa under 36

La procedura per attivare il bonus prima casa under 36 è semplice:

1. Verifica ISEE 2026: richiedere certificazione ISEE valida (entro 12 mesi) presso CAF o INPS
2. Età: verifica anagrafica (la data limite è la firma del rogito notarile)
3. Notaio: indicare in atto la richiesta di applicazione del beneficio. Il notaio applica direttamente le esenzioni in sede di rogito
4. Garanzia mutuo: richiedere la garanzia Consap presso la banca che eroga il mutuo (la banca trasmette i dati al Fondo)
5. Credito IVA (se acquisto da costruttore): istanza all’Agenzia Entrate per il rilascio del credito d’imposta

I tempi medi 2026: dall’avvio della pratica al rogito sono 60-90 giorni, simili al mutuo standard. Il bonus va richiesto in sede di stipula, non è recuperabile a posteriori.

Errori comuni nel bonus prima casa under 36

Tre errori frequenti che fanno perdere il bonus:

1. ISEE oltre 40.000€: anche di poco. Il limite è rigido. Calcolare l’ISEE prima della richiesta del mutuo.
2. Mancato trasferimento residenza entro 18 mesi: comporta decadenza con pagamento imposte + sanzioni 30% + interessi.
3. Categoria catastale errata: se l’immobile è A/1, A/8 o A/9 (lusso) il bonus non si applica. Verificare in visura catastale.

Domande frequenti

Quanto si risparmia con il bonus prima casa under 36?

Su una casa da 200.000€ il risparmio è di circa 2.400€ (da privato) o oltre 10.000€ (da costruttore, considerando credito IVA al 4%). In aggiunta si beneficia della garanzia Consap fino all’80% del mutuo e di tassi agevolati. Per immobili di valore maggiore (300-400k) il risparmio supera facilmente i 5.000-15.000€.

Il bonus prima casa under 36 è cumulabile con altri bonus?

Sì, è cumulabile con il Bonus Ristrutturazione 50% (se acquisti casa da ristrutturare) e con l’Ecobonus 65% sugli interventi di efficientamento. Il bonus under 36 agisce sull’acquisto, gli altri bonus sulle spese di ristrutturazione successive. Vedi comprare prima casa da ristrutturare per dettagli.

Come faccio a sapere se rientro nei limiti ISEE per il bonus under 36?

L’ISEE familiare 2026 si calcola sommando redditi e patrimoni del nucleo familiare (genitori inclusi se conviventi), con detrazioni e ponderazioni in base alla composizione. Il limite per il bonus under 36 è 40.000€/anno. Calcolare prima della richiesta presso CAF, INPS online o commercialista.

Il bonus prima casa under 36 vale anche per case da ristrutturare?

Sì, vale per qualsiasi immobile residenziale (categoria catastale A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11). Sono esclusi solo A/1 signorile, A/8 ville, A/9 palazzi storici. Una casa da ristrutturare in A/3 è eleggibile.

Cosa succede se non trasferisco la residenza entro 18 mesi?

Si decade dal beneficio: l’Agenzia delle Entrate richiede il pagamento delle imposte non versate (registro 2% + sostitutiva mutuo) più sanzione del 30% + interessi legali. Su un’agevolazione di 2.400€ il danno totale è circa 3.500-4.000€.

Fonti ufficiali consultate

• Agenzia delle Entrate — Bonus prima casa under 36: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/aree-tematiche/casa
• Consap — Fondo Garanzia Prima Casa: https://www.consap.it/
• MEF — Fondo Garanzia Mutui Prima Casa: https://www.mef.gov.it/

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